10 años de Castellana
Más de 100 edificios de oficinas distribuidos a lo largo de más de 6 kilómetros configuran el epicentro empresarial de España: el Paseo de la Castellana. Realizamos un recorrido por la columna vertebral del Distrito Central de Negocios de Madrid, analizando los cambios que han tenido lugar en la última década.
Recorremos la columna vertebral del Distrito Central de Negocios de Madrid y analizamos qué ha pasado en los 10 últimos años.
Paseo de la Castellana en cifras
Los Big Players de Castellana Actual
Inicio
Los edificios
Los propietarios
Los ocupantes
El mercado
Los edificios en detalle
Las cuatro Torres, icono de modernidad en el mercado de oficinas nacional, han cumplido ya 10 años. El último edificio construído es Torre Titania, terminado en 2013 y hoy ocupado por EY. El edificio fue construido sobre el solar del antiguo edificio Windsor. Completa el grupo el edificio Castellana 200 - 202, construido en 2012. Castellana 94, actualmente en obras, será el siguiente edificio de nueva construcción que saldrá al mercado en 2020.
La vuelta al crecimiento económico a finales de 2013 y la recuperación de las rentas (que cayeron más de un 40% entre 2008 y 2013), impulsaron la renovación de los edificios. Merlin, Mutua Madrileña, GMP, Colonial, Pontegadea o Consorcio de Compensación de Seguros se encuentran entre los propietarios más activos. Desde la salida de la crisis a finales de 2013, se ha rehabilitado un 14% del stock, un total de 180.000 m de oficinas.
Azca es el área que ha concentrado gran parte del espacio reformado en los últimos años, casi el 60%. Merlin, con su plan Landmark I, seguirá contribuyendo a la modernización de esta zona con las próximas reformas de Castellana 83-85 y el edificio Sollube.
Castellana 81 ha sido el primer edificio de España y 5º de Europa en obtener la Certificación WELL Building Standard Oro en la categoría de Core&Shell. Castellana 77 y Castellana 81 son los los únicos edificios con certificación LEED Platino. Existen 8 edificios con certificación LEED ORO
Azca es la zona que más reformas ha concentrado, casi el 60%
Sólo 5 edificios de nueva planta han sido construidos en los últimos 10 años.
Azca concentra más de la mitad de los edificios con certificación LEED
Durante los últimos años y gracias a los edificios que se han rehabilitado, especialmente en el entorno de Azca, la calidad media del stock de oficinas en Castellana ha mejorado respecto a la existente 10 años atrás. Sin embargo, hay aún bastante camino que recorrer y son numerosos los edificios que presentan margen de mejora.
Últimos 10 años de Castellana
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El Sector Público es el mayor propietario de edificios en el Paseo de la Castellana. Si lo excluimos, los mayores propietarios según superficie son Pontegadea, Mutua Madrileña y Merlin Properties. Atendiendo al número de edificios, el top tres lo lideran Mutua Madrileña, el Consorcio de Compensación de Seguros y Pontegadea.
Los propietarios en detalle
El sector público es propietario de 26 inmuebles que suman un total de 550.000 m², es decir, un 32% de la superficie total analizada. De los 112 edificios analizados, solo 15 están en manos de propietarios extranjeros, frente a los 17 en 2008. Destaca Generali, con cinco edificios en el eje Castellana. Adicionalmente, 14 edificios son multipropiedad. Actualmente un 34% de la superficie de oficinas se encuentra en manos de inmobiliarias no cotizadas, un 25% en manos de aseguradoras y un 22% en manos de socimis. El 19% restante se reparte casi a partes iguales entre inversores privados y corporaciones que son, al mismo tiempo, ocupantes del inmueble. Los propietarios de Castellana tienen un fuerte carácter patrimonialista e institucional, por lo que la rotación es muy baja y las operaciones de compraventa son escasas. Sólo 25 inmuebles han cambiado de mano en la última década.
2009
2010
2011
2014
2015
2016
2017
2008
Edificios que han cambiado de propietario
25 inmuebles han cambiado de propietario en la última década. La mayor actividad se produjo en 2015.
2012
2018
2013
Dejando aparte edificios singulares, es decir, centrándonos en edificios de uso de oficinas, tres sectores se reparten casi la mitad del espacio ocupado en el Paseo de la Castellana: sector financiero, sector público (incluyendo embajadas y organismos oficiales extranjeros) y consultoras y auditoras. Por otra parte, los sectores que más han aumentado su huella en los últimos 10 son el sector tecnológico y los operadores de espacio flexible de oficinas.
Los ocupantes en detalle
El sector financiero, sector público y consultoras son los principales ocupantes de Castellana. En concreto, las firmas de servicios profesionales, el sector tecnológico, los despachos de abogados y los operadores de espacios flexibles son los sectores que más han aumentado su presencia en Castellana; frente a la banca, el sector público, industrial y el sector inmobiliario, que han reducido su presencia.
Entre los inquilinos que dijeron adiós a Castellana destacan BBVA, Repsol, FCC, Saint Gobain o Baker & McKenzie. Entre los nuevos, Cepsa, WeWork, A&G Banca Privada, Pérez-Llorca Abogados. Los que permanecieron en Castellana pero cambiaron de vistas: EY, ICEX, KPMG y PWC. La superficie media contratada en este periodo es de 1.150 m². En cuanto a sectores, consultoras y auditoras, embajadas y coworkings son los sectores que han demandado mayores superficies. Históricamente las embajadas han sido el sector que ha estado dispuesto a pagar las rentas más altas, seguidas del sector financiero. A este selecto grupo se han sumando los coworkings. En el lado contrario, las farmacéuticas, las empresas de marketing y las consultoras se encuentran entre los sectores que han firmado los contratos con las rentas más ajustadas.
Quién ha cambiado
Quién se ha ido
Quién ha llegado
Dónde están los operadores flexibles
Sector financiero, sector público y consultoras son los principales ocupantes de Castellana
Los operadores de espacios flexibles, entre los sectores que más aumentan su peso en Castellana
Movimientos Importantes
Dónde está la AA.PP.
15%
11%
9%
1.5%
4%
6%
Sectores que han su presencia en Castellana
Consultoría y Servicios Profesionales
Tech
Abogados
Flex Spaces
5%
aumentado
Banca y Servicios Financieros
25%
17%
19%
16%
Sector Público
Industria
10%
Inmobiliarias
reducido
La AA.PP es el mayor ocupante de Castellana, con 550.000 m . Más del 75% son edificios en propiedad
Los edificios de la Castellana siempre han sido “joyas” codiciadas y han mantenido intacto el enorme interés de los inversores, nacionales e internacionales, desde hace más de 30 años. El valor de los edificios de oficinas de Castellana -incluyendo los edificios de la Administración Pública- podría ser de 14.000 millones de euros.
CONTRATACIÓN
Evolución Rentas Medias y Máximas Zona Prime
Evolución Rentas Medias y Máximas Castellana
La renta prime, que cayó un 40% entre principios de 2008 y 2014, se ha ido recuperando progresivamente y hoy se sitúa en torno a los 34€/m/mes en los nuevos contratos firmados en los edificios más modernos y representativos. Esto significa un incremento del 38% respecto al punto más bajo, pero aún están un 18% por debajo de la renta prime alcanzada en 2008.
RENTA PRIME
RENTAS
2017 fue el mejor año de la década en términos de contratación en Castellana tanto en superficie alquilada (un 66% por encima de la media) como en número de operaciones (casi un 60% por encima de la media de la última década). Casi el 50% de las operaciones que se han llevado a cabo en la última década corrresponden a alquileres de superficies inferiores a 500 m .
RENTABILIDAD
Desde el inicio de la recuperación económica y del sector inmobiliario 5 años atrás, las rentabilidades prime, que llegaron a situarse en torno al 6,25% en el peor momento de la crisis, se han ido reajustando hasta llegar a situarse en torno al 3,50% actualmente, la cifra más baja de toda la serie histórica.
Evolución Rentas Medias y Máximas Azca
Una recuperación algo superior ha mostrado la renta media en Castellana desde el punto más bajo alcanzado en el ciclo anterior, en torno a los 19,5 €/m²/mes frente a los más de 28€ que se firman hoy.
RENTA MEDIA
Rentas Medias
Rentas Máximas
EVOLUCIÓN RENTA PRIME Y RENTA MEDIA
Representa el valor máximo (renta del alquiler) que se podría alcanzar en un activo inmobiliario “prime" (por localización, calidad, representatividad, inquilino, contrato) en un submercado determinado. Esta renta está referida a operaciones con una superficie en el rango medio para cada submercado (entre 700-1000 m² en la zona prime del CBD). No es necesario que se hayan producido operaciones con activos de estas características en el período de análisis para obtener esta cifra. En dicho caso será estimado por expertos en base a su experiencia y tendencias del mercado. Se excluyen operaciones de poca superficie o poco representativas. Se expresa en el precio (€) por metro cuadrado por mes.
Renta teórica prime
Refleja el promedio de las rentas registradas en un determinado periodo y es independiente de las superficies. Se expresa en precio (€) por metro cuadrado por mes.
Renta media
