高い不確実性の継続
2020年は社会と経済に大きなショックをもたらしたパンデミックの年として歴史に残るでしょう。ショックを受けた反応は非常に大きくなる傾向が強く、どのように対応するかが重要です。前に進むためには、高い不確実性を継続的に受け入れる必要があり、短期的には精緻なリスクオフのアプローチが必要です。
英国
今後どのようなトレンドが予想され、不動産投資はどのように行うべきなのでしょうか？
今後の展望
今後のインサイトをご希望の方は
こちらをクリックしてください。
カスタマイズする
不動産が果たす役割の変化
働き方の柔軟性が高まるなど加速する構造的なトレンドに対応し、テナントにとって不動産が果たす役割を再考する必要があります。 中核となるのは、単なるデジタルソリューションを上回るエクスペリエンスを提供し、ウェルビーイングと環境の両方にプラスの影響を与える物件については、長期的にパフォーマンスが期待されます。
先を見越したプロアクティブなアプローチ
各地域の市場に関してはここをクリックしてください。
世界の各地域に住む人々はさまざまな文化的な基準を有しており、この違いは不動産に対するアプローチにも反映されます。
地域ごとのトレンド
アジア太平洋
不動産投資テーマ
マクロ経済概観
投資戦略
慎重な投資行動
長期的な投資機会
逆風環境に対する耐性
集合住宅に住むことを好む人々の多様化、
在宅勤務の増加、都心部に居住する願望は、
日本の集合住宅セクターが引き続きアウトパ
フォームすると考える要因です。
日本とオーストラリアの主要都市やソウルとその近郊都市など、人口が多いにもかかわらず、先進的な物流施設が不足している地域は、Eコマース取引増加の恩恵を受けると思われます。
人口の多い地域にある郊外型ショッピングセンターは、来店客数の増加の恩恵を受けており、堅調さを維持すると思われます。観光客への依存度が低いことと、生活必需品に関連する小売店の比率が高いことは、外部ショックに対するバッファーとして機能すると思われます。
東京の銀座、大阪の心斎橋、ソウルの明洞など、観光客や奢侈品に関連した販売に大きく依存しているハイストリートに所在するリテール物件では、賃料の引き下げが起きる可能性があります。
都市中心部からオフィスを移転させる傾向があることや、新たな国家安全保障法と新型コロナウイルス感染症にまつわる不確実性など、逆風の高まりはこのサブマーケットの見通しに大きな影響を与えています。
プライムオフィスや物流施設の開発をフォワード・ファンディング方式で行うことにより、良好な長期ファンダメンタルズを有する都市で重要なテクノロジーや物流ハブへのアクセスを提供できます。
オフィスと物流セクターにおけるセカンダリーグレード物件の評価の低下が加速するなか、より高いリターンを求める投資家は、このような物件を高いESG要件を具備したプライムで先進的な建物に改装することにより、短期的な賃料の上昇を享受することが可能となります。
投資戦略
Eコマース取引による販売増加に対応するために、物流業者は、商品の管理、効率の改善、人間による労働の減少を目的に、無人搬送車や無線識別タグ付けなどの技術を採用することになると思われます。この傾向は、プライムな先進的物流施設に対する需要を増大させるでしょう。
その結果、このような需要に対応するため、より多くの投資家が、規模が大きく、効率的な保管スペース、使い勝手に優れたスロープ、十分な電力容量を備えた最新の物流施設を建設することになると考えています。
土地が余っているようなサブマーケットに所在する高品質ではない物件は、リスクが増大するを思われます。
出所：Google Community Mobility Report, Singaporeのデータを基にM&Gが作成
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
出所：PMAのデータ（2020年9月）を基にM&Gが作成
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
*出所：CBRE調査、2020年6月。世界全体で69.8%の回答者は、将来的に勤務先がリモート就業制度を採用すると考えている。
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
時代は変化している
異なった市場サイクルに遭遇
都市近郊のリテール物件はどうするべきか
質への逃避
投資環境
不動産投資テーマ
出所：ブルームバーグ・コンセンサス、2020年9月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
出所：Google Community Mobility ReportとOxford大学のデータ（2020年9月）を基にM&Gリアル・エステートが作成
*厳格度指数は、学校や職場の閉鎖、公共イベントの中止、パーティー開催の制限、外出禁止、公共交通機関の停止、移動の制限の7つの指標を基に算出されます。100点とは、その国がすべての措置を実施していることを意味します。コア・ユーロ圏諸国とは、ドイツ、フランス、イタリア、スペイン、オランダを指します。
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
先進諸国が先導
迅速な対応
マクロ経済概観
不動産投資テーマ
マクロ経済概観
投資戦略
慎重な投資行動
長期的な投資機会
逆風環境に対する耐性
食料品支出は代えがたい性質を有しており、パンデミックにより家庭での食事の機会が増加したことにより食料品販売は好調です。債券に似た性質をもつ長期のスーパーマーケット物件への投資のインカム収入は、債券市場で見られた金利低下を勘案すると、投資利回り低下による恩恵を受ける可能性があります。
ロックダウンにより、オンライン販売が急速に増加しており、迅速で信頼性の高い配送に対する消費者の要求がサプライチェーンの最適化の必要性を加速させています。ロンドンやイングランド南東部など、最終消費者に極めて近い場所に所在しながら、物流施設の供給が不足している地域で高いパフォーマンスを挙げると考えられます。
テナントの需要、特に在宅勤務用のスペースを備えた賃貸のために建設された物件（Build To Rent）は、堅調に推移すると考えられます。投資家は、セクターがもつ有望な長期ファンダメンタルズを引き続き魅力的であると考えています。
観光や裁量的消費に大きく依存している商業施設は、短期的に極めて大きな影響を受ける可能性があります。長期的には、「目的地としての魅力」がないセカンダリー地域にある物件は厳しい状況に直面すると思われます。
テナントは、オフィスの質と場所に関し、より選択的になっています。 コアでない地域にあるESG要件が不十分な物件や、バックオフィス機能を備えていないセカンダリー物件は、リスクにさらされやすくなります。
ホテルは売上減少に伴う財務上の圧力にさらされており、倒産に陥るホテルも出てくる可能性があります。このような状況下、短・中期に売却を強いられるホテルが現れる可能性が生じており、長期的にはパフォーマンスを挙げる可能性が見込まれる物件を魅力的な価格で購入できる好機が訪れる可能性があります。
就職はロックダウンの影響を極めて大きく受けている分野の1つですが、海外からの留学生を中心に、学生数は長期的には増加し続けると思われます。学生専用の寮は、引き続き市場シェアを拡大するものとM&G2は考えています。
投資戦略
* 出所：dbDIG Survey Deutsche Bank Research の最新調査（回答数：800）、2020年9月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
* 出所：Resolution Foundation、Coronavirus survey、2020年5月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
企業需要は景気の落ち込みの影響から逃れることはできませんが、実際にどの程度賃料が下落する可能性があるのでしょうか。答えはセクターによって異なります。
商業施設は、セクターが既に構造変化に直面しているうえで、さらに循環的な厳しい環境にも直面しています。
オフィスなどは、空室率が低く、供給が一般的に不足しているため、他のセクターとは異なり打撃を受けていません。90年代初頭に見られたような深刻な状況に陥る可能性はほとんどないとM&G2は考えています。
住宅賃料は期待どおり、世界金融危機時と同様に、ディフェンシブな特性があることが証明されています。パンデミックの間、賃料の徴収率は他のすべてのセクターを上回っており、厳しい環境に対する耐性の強さは今後も続くと予想されます。
産業物件に関しては、景気後退の影響を全く受けないわけではありませんが、賃料は引き続き、Eコマースの成長による追い風に支えられると思われます。
結論とすれば、投資家は新型コロナウイルス感染症の影響が持続する可能性が高いことを投資戦略に反映させる必要があります。
賃貸市場：勝者と敗者
コア物件への逃避は続いている
安全な資産：住居
オフィスと住居の共生関係
投資環境
不動産投資テーマ
財政政策と雇用維持スキームなどの政府による支援策が奏功し、経済が崩壊することはありませんでした。
しかし、支援策は変化しているため、支援の水準は次第に低下しており、企業倒産や失業が増加しつつあります。
政府の実際的な財政政策は、より持続可能な雇用と産業維持のための経済のリバランスを行いながら、短期的なショックを軽減することを目的としています。高水準の財政支出による長期的な影響についての解答はまだありません。
将来的なインフレ？増税？ 緊縮財政？
あるいは、英国が日本のように、将来的に高い債務対GDP比率を容認するという選択肢はあるか。
政府による支援策－期間とコスト
1994
1996
1998
2000
2002
政府債務残高対GDP (%)
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
120
100
80
60
40
20
0
出所: ONS、2020年10月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
経済は所々で回復し始めていますが、落ち込み分を回復するまでには相当の時間がかかります。回復の軌道は、規制の強化・緩和に大きく依存しています。しかし、政府は過去にも増して、ウイルスの蔓延対策と、対策がもたらす国民と経済に対する二次・三次効果とのバランスを取ることに焦点を当てています。ブレクジットは、回復への道にあるもう１つの障害であり、不確実性を高めています。前例のない世界的な取り組みによる、新型コロナウイルス感染症に効果のある医療の開発にしたがい、経済は高い安定性をもつようになると思われます。
出所: ONS、2020年10月、Google Community Mobility Report、2020年10月、月次平均を使用（2月は15～29日のみ、10月は1日～9日のみ）
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
2020年2月
GDP
移動：小売店とレクリエーション施設
移動：乗換駅
2020年3月
2020年4月
2020年5月
2020年6月
2020年7月
2020年8月
2020年9月
2020年10月
100
95
90
85
80
75
70
0
-15
-30
-45
-60
-75
-90
月次GDP推移（2020年2月=100）
移動指数（月次平均、新型コロナウイルス感染症以前からの変化率）
政府による支援策－期間とコスト
バランスを求める
マクロ経済概観
英国
移動の制限が経済活動を抑制
投資家は経済の混乱と不確実性に直面しており、安全資産を求め続けまると思われます。
M&G2は、このような特性を備えた物件やポートフォリオは、当面はより良好なパフォーマンスを挙げると考えています。
現在の厳しい状況は、世界金融危機時のように金融セクターの問題ではなく、テナントが苦境に立たされていることが特徴であることを勘案すると、プライム物件を投げ売り価格で入手できる可能性は低いと考えられます。
空室率、弱いコベナンツ条件、弱いESG要件などのリスクの高い特性を有するコアでない物件のリスクプレミアムは高くなると思われます。
当然、厳しい状況は常に投資のチャンスでもありますが、経済がより安定的になるにしたがって、より高いリスク案件を検討するタイミングが来るでしょう。
買い物をするにあたっては店舗に行く必要がなく、仕事をするにあたってはオフィスに行く必要がありませんが、常にどこかに住む必要があるという事実は、「生活」するための住宅は長期的に逆風環境に対する耐性を備えていることを裏付けています。パンデミックは、人々が、生活するとはどういうことかを考える契機となり、コミュニティーの大切さの認識を高め、住居決定プロセスを以前より早い段階で行う人々を増加させました。手頃なコストでより多くの住宅が必要になっており、民間賃貸セクターの施設など、入居者の生活様式に柔軟な対応が可能な物件に対する需要が高い状況が続くと考えられます。若年層は、パンデミック*によって経済的に最も打撃を受ける年代層になると予想されており、賃借・購入といった住居の一般的なサイクルを歩むことは引き続き難しいと思われます。したがって、シェアード・オーナーシップのようなスキームは、住宅所有を可能にする方法として重要な役割を果たし続けるでしょう。
パンデミックはやがて終息しますが、パンデミックによって一般的になった柔軟な働き方は終息しません。
新型コロナウイルス感染症終息後、従業者は週に3日間オフィスで働くことになると予想されています*。
ロンドン中心部やマンチェスターなどの雇用の中心地に所在するオフィスは、ネットワーキング、コラボレーション、社会的交流を可能にする環境を提供できるため、在宅勤務に対抗できる最適な場所です。
柔軟な就業形態の採用が維持されることで、生産性を高める生活空間が強く求められるようになると思われます。
アジア太平洋
パンデミック初期に実行に移された厳格な対策は、ウイルス蔓延をコントロールするのにそれなりの効果を上げました。制限はまだ一部残っていますが、人々はすぐに新しい生活スタイルに適応するようになりました。人々の移動は最低水準であった4月から20％増加し、現在では新型コロナウイルス感染症以前の80％程度に回復しています。移動の回復が個人消費の回復を後押しすると思われます。
パンデミックに際し、アジア太平洋地域諸国は他地域に比べ準備を整えたうえで対処し、それによるウィルス抑え込みに成功し、政府の強力な財政・金融支援と相まって、他地域の国々よりも影響は小さく、回復のペースも速い状況にあります
ロックダウンの緩和に伴い、アジア太平洋地域全体の消費者心理は改善し始めており、総需要の押し上げに役立つと思われます。
しかし、成長の程度は、世界各国がパンデミックを封じ込めることができるかに依存します。それは、アジア太平洋地域の早い回復には輸出と観光が欠かせないからです。
香港、東京、ソウル、シンガポールなどの人口密度の高い都市では、社会通念と在宅勤務が容易でないことが相まって、多くの従業者がオフィスで再び働くようになりました。職場は以前から、従業者同士にとって必要なコミュニケーションの場です。
特に韓国と日本では、顧客との関係が取引をまとめるための重要な要因であるという観点から、オフィスは顧客とのエンゲージメントに欠かせない場所でもあります。
それでも、アジア太平洋地域のオフィス市場は新型コロナウイルス感染症が引き起こした構造変化があっても習慣が全く変わらないというわけではなく、調査では、回答者の約70％*が長期的には柔軟な働き方を行いたいと答えています。
このような考え方の変化を受けて、各企業は自社の不動産戦略の再評価を進めることになると思われ、その結果、オフィス需要のパターンが変化する可能性があります。
従業員のウェルビーイングを促進させ、一方では企業理念に沿うような高品質の物件に対する需要は高くなると考えられ、長期的には賃料の二極化が進む可能性があります。
ただし、M&G2の分析によると、週に1日の在宅勤務形態では、都市のオフィス物件の空室率に大きな影響が生じる可能性は低いとの結果が出ました。
危機に突入した時点では、ほとんどの国のオフィス市場は、供給が限定的ななか、テクノロジーとビジネスサービスセクターからの堅調な需要に支えられて、良好な環境にありました。
日本の主要都市は、堅調な賃貸需要、低い空室率、限定的な新規供給パイプラインという環境が揃っていたため、これらの都市の物件は厳しい環境に耐えられる状況にありました。
反対に、香港、シドニー、シンガポールは、需要の鈍化、古い物件の増加、賃料の低さ、新規オフィス開発案件の多さなど、さまざまなシクリカル要因が重なり、決して順調ではないなかで危機に突入しました。
シドニーやメルボルンなどの中央ビジネス地区市場では、現在のリスクオフ環境を勘案すると、短期的に賃料の下落圧力がかかる可能性があります。
閉鎖時期が来ているのでしょうか？危機の中で一般的なリテール物件とは逆の動きを見せており、閉鎖すべき時期が来ているとは思えません。
在宅勤務者が増えるにつれ、平日の郊外の小売店では買い物客が増加しています。長距離移動が制限されたため、居住地周辺での買い物が増加したことも寄与しました。
来店客数は増加に転じており、新型コロナウイルス感染症以前の約70-80％にまで回復しています。
結論としては、中期的にこのセクターは、特にシンガポールのような人口が集中している都市において、ディフェンシブな特性をもち続けると予想されます。
不動産投資テーマ
マクロ経済概観
投資戦略
慎重な投資行動
長期的な投資機会
逆風環境に対する耐性
ドイツの「プレゼンティズム」の蔓延により、従業者は他国に比べて早期にオフィスで再び働くようになりました。ベルリンとミュンヘンの空室率は2％にも達していない状況です。
ノルディック諸国は、以前から欧州で最もデジタルネイティブとして知られていましたが、新型コロナウイルス感染症はオンライン消費を加速させています。ノルディック諸国の各首都は、欧州で最も人口が増加している都市としても知られています。
アムステルダムなど、ランドスタット地方にある大きい都市では、現在、合計で30万戸の住宅が不足しており、不足戸数は今後も増加すると予想されます。「自由化された」された賃貸市場の家賃水準は上昇する一方です。
オンライン販売は増加していますが、物流企業は利益率の低下に直面しています。また、欧州の製造業も、人工知能と5Gの技術において中国と米国に後れをとっています。物流セグメントは、他セグメントよりも厳しい状況に置かれています。
新型コロナウイルス感染症は状況を若干悪化させましたが、それ以前に、開発計画の自由化に関するルールにより多くの開発案件が着工され、既に賃料と入居率の変動幅を大きくなっており、新型コロナウイルス感染症による影響は限定的でした。
北欧諸国は、ロックダウン以前から、南欧諸国よりもファッション製品をオンラインで購入することに熱心でした。消費者がますます「オンラインで買い物をする」ことが多くなるため、ショッピングセンターの賃料は今後厳しい状況に直面する可能性があります。
欧州では高齢化が進行しています。都市部の若年層向けの住宅供給の不足の一因は、高齢者が選択できる住宅数が限定されているからです。快適な老後を求める高齢者に住宅を提供することは、若年層が借りられる住宅の増加を意味します。
欧州の大学は近年、英語での授業と安価な授業料を提供することにより、何百万人もの域外からの留学生を受け入れてきました。2021年は「落ち込み」を予測しています。
投資戦略
新型コロナウイルス感染症の影響は、今までのワークライフバランスに関する議論を変化させました。
賃貸住居に住むか、より大きな家に住むか、職場に近い、又は遠い場所に住むかの決定は、常に個人の社会的状況に基づく選択肢である一方、通勤時間に関しては、賃借人のライフサイクルの変化（家庭を築くことを含め）に伴って、長くなることは珍しくありません。
今回のパンデミックは、在宅勤務という選択肢を組み入れた柔軟なアプローチが採られるようになったことを受けて、どのような家に住むかの決定を行うタイミングを変えたと考えています。
欧州各国の首都は引き続き投資対象の中核であり続けますが、賃貸物件の投資機会は、ファミリー層や退職者層に対し、より手頃な賃料でよりバランスの取れたライフスタイルを提供する、接続の良好な通勤圏で拡大する可能性があります。
ドイツでは、「プレゼンティズム」が蔓延しており、現在では、従業者の50〜70％の在宅勤務日数が週2日未満でしかなく*、欧州でのオフィス回帰を主導してきました。
欧州全域でも、在宅勤務が多すぎることによる疲労を感じる従業者が多く、短期的には多くの従業者がオフィス勤務に復帰する可能性があります。ただし、長期的には、文化、年齢、業界に適した在宅勤務とオフィス勤務の新しいバランスが生まれる可能性があります。
このバランスは、オフィスでの従業者には機能します。スウェーデンとオランダは、既に新型コロナウイルス感染症以前から柔軟な働き方を活用していました。ストックホルムとアムステルダムの表面上の賃料は、過去3年間は順調に上昇しています。
オフィスセクターが生き残り、長期的な成長を持続するためには、柔軟な働き方に適応する必要があります。
出所：*Morgan Stanley調査、2020年8月
**Eurostat、 2019年
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
出所：PMA、2020年10月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
ドイツは2020年にも欧州で最も安全な投資先としての地位を守りました。
コア資産は、需要が高いこと反映して価格が上昇し、投資額は前年比で落ち込むことはありませんでした。
不動産物件の対10年国債スプレッドは依然として330bps以上と魅力的であり、今後不動産価格がさらに上昇する可能性を示唆しています。
投資家は、ドイツ市場の潜在性を理解するために、日本の市場と比較することをお勧めします。日本における不動産物件の対10年国債スプレッドは250bpsにも満たない状況にあります
投資先としての金メダリスト
今までとの違い
オフィスへの回帰
ワークライフバランスの変化
投資環境
不動産投資テーマ
今のところ、雇用支援制度により失業率は抑えられています。
ドイツとフランスは、支援制度をさらに24か月延長することを決定しており、これは、長期的な雇用市場の安定と収入のサポートに役立つことになると考えられます
他国も追随する可能性はありますが、負担が膨大になることが懸念されています。
ユーロ圏全体の財政赤字はGDP比で8％を超えることが見込まれています。これは、世界金融危機後のピーク時をはるかに上回る水準です。
ドイツやオランダなどのプルーデントな財政政策を採用している国は、フランス、イタリア、スペインのようなバランスシートが弱い国々よりも、このような大きな財政負担を克服できる要件を備えています。
出所: Trading Economics、2020年9月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
欧州経済は、ウイルスの封じ込めとロックダウンによる長期的な経済への負担とのバランスを取らなければならない難しい局面にあります。採用されているロックダウン措置の内容は国ごとに異なっており、どれが正解なのかの結論は出ていません。
ノルディック諸国は独自の、早期に「軽い」ロックダウンを採用しましたが、その結果、現在、経済成長に明るい兆しが見られます。経済面ではより持続可能な対策ですが、すべての国で同じ効果が得られるとは限りません。
人口密度、サービスセクターの役割、文化のすべてが欧州の国ごとで異なっているため、国ごとで異なるアプローチが必要です。
さらなる制限が実施される可能性もありますが、4月に見られたような厳しい制限に戻ると考えている人はほとんどいません。現在では、企業は政府によるロックダウン措置に対処する態勢を整えているため、各国とも、以前よりも高い水準で企業活動を継続できるようになっていると考えられます。
出所：Trading Economics（2020年10月）、Google Community Mobility Report（2020年10月）
*厳格度指数は、学校や職場の閉鎖、公共イベントの中止、パーティー開催の制限、外出禁止、公共交通機関の停止、移動の制限の7つの指標を基に算出されます。100点とは、その国がすべての措置を実施していることを意味します。コア・ユーロ圏諸国とは、ドイツ、フランス、イタリア、スペイン、オランダを指します。
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
財政負担に耐える
近い将来には難しい判断を迫られる
マクロ経済概観
欧州
出所：BVI、2020年8月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
安定したインカム収入
プライム地域にある物件
高品質のビル
コア不動産資産は投資家が求める特性を有する
都市生活
経験、話題、
ネットワ
ーキング
郊外
教育、
静寂な環境、
広いスペース
2019年時点で、時々在宅勤務をしていた従業者の割合**
通勤日数
長くなった
短くなった
長くなった
短くなった
今後のインサイトをご希望の方は
こちらをクリックしてください。
企業の不動産戦略の見直し
－ハイブリッド方式？
完全なリモート就労？
戦略のハイブリッド？
分散型オフィス？
柔軟なスペース？
ハブ・アンド・
スポーク・モデル？
ESG要件？
欧州
ブレクジットの不確実性が価格を抑制しています。英国不動産の投資は他市場よりも高いリスクプレミアムを享受することが期待されます。
ロンドン（シティ）
欧州（除く英国）
英国不動産はブレクジットによって有利な価格水準にある
Q2 10
Q1 11
Q4 11
Q3 12
Q2 13
プライムオフィス物件の初期ネット利回り
Q1 14
Q4 14
Q3 15
Q2 16
Q1 17
Q4 17
Q3 18
Q2 19
Q1 20
6.0
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
スプレッド（不動産 － 英国債）
スプレッド（不動産 － 社債）
債券対比で記録的な魅力のあるスプレッド水準
2000
2002
2004
2006
2008
利回りの差
2010
2012
2014
2016
2018
2020
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
新型コロナウイルス感染症により、投資家は安全資産への逃避を行
っているため、債券利回りが過去に例のないような水準に急低下しています。そのため、不動産投資の利回りは記録的なスプレッド水準となっており、マルチアセットクラスの投資家の資金を惹き付ける可能性があります。
ノルディック諸国
コア・ユーロ圏
ノルディック諸国の独自の外出制限
2020年1月
2020年3月
2020年4月
2020年6月
2020年8月
90
70
50
20
0
政府によるロックダウン厳格度指数＊
2017
2019
2021 (f)
財政負担が膨大になる懸念
2%
0
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
政府予算対GDP (%)
フランス
イタリア
スペイン
オランダ
ドイツ
実物資産は他の資産クラスでは得られない安定要素を提供し、ドイツが、危機時においても投資家が積極的な市場です。第2四半期におけるローリング・ベースの年間投資額は780億ユーロに減少しましたが、減少幅としては第1四半期比でわずか3％であり、第4四半期比では7％の増加となりました。
第2四半期対第1四半期
第2四半期対第4四半期
ドイツ不動産に対する需要は最も厳しいロックダウンの間でも変化しなかった
4%
2%
0
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
年間投資額（ローリング・ベース、対前四半期）
イタリア
オランダ
スペイン
フランス
EZ
ドイツ
5日
0日
1・2日
3・4日
先行するドイツ、他国は？
Berlin
Hamburg
Stuttgart
Barcelona
Milan
Paris
Frankfurt
Madrid
Rome
London
在宅勤務日数（週当たり、就労者の比率）
0%
25%
50%
75%
100%
ドイツの就労者は他国と比較して早期にオフィスで働くようになっており、在宅勤務の割合は、現在では50〜70％の就労者が週に2日未満となっています。
月次純流入額（左軸）
年次純流入額（ローリング・ベース、右軸）
ドイツに投資するオープンエンド型投資信託は流入増
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
15
10
5
0
-5
-10
-15
月次純流入額（10億ユーロ）
年次純流入額（ローリング・ベース、10億ユーロ）
出所：PMA (2020年10月)、Alphawise Morgan Stanley Research Survey 2020年7月～8月。在宅勤務勤務日数が0日と1・2日間での順位
Paris
Munich
Amsterdam
Madrid
今回は供給ショックの心配はない
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2024 (f)
新規に供給されたオフィス面積（%、前年比）
10
8
6
4
2
0
-2
-4
初期段階
受容段階
アジア太平洋地域諸国の厳格度
（指数、7日間の移動平均、左軸）
アジア太平洋地域諸国の移動指数の平均値（新型コロナウイルス感染症発生以前からの変化率、7日間の移動平均、右軸）
ライフスタイルが変化し、新しい生活スタイルに対応
2020年2月
2020年3月
2020年4月
2020年5月
2020年6月
2020年7月
2020年8月
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
100
95
90
85
80
75
70
65
60
厳格度指数*（100=完全な制限）
制限のピーク
減少幅の低下
社会活動の最低時期
制限の厳格化
パンデミック発生以前からの変化（100=新型コロナウイルス感染症発生以前）
時間の経過とともに回復
2022
2020
2021
GDP成長率（%、年率）
SK
AU
JP
SG
HK
US
EU
UK
8
5
3
0
-3
-5
-8
-10
アジア太平洋地域
4年後に予想されていたEコマース取引の普及を1年間で達成
2024
2015
2019
2020
オーストラリア
香港
日本
シンガポール
韓国
40
30
20
10
0
オンライン販売普及率 (%)
Eコマース取引の普及が加速していることが、一部の国における先進的な物流施設の供給不足を増幅させました。
出所：Euromonitorのデータ（2020年9月）を基にM&Gリアル・エステートが作成
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
It’s how one starts that determines how one finishes
6
3
0
-3
-6
-9
-12
YTD Grade A Office Effective Rental Growth (%)
Hong Kong
Sydney
Melbourne
Singapore
Perth
Brisbane
Tokyo
Seoul
Nagoya
Osaka
買い物客は地元の小売店やレクリエーション施設に集まっている
ロックダウン
制限撤廃
2000年2月
2000年3月
2000年4月
2000年5月
2000年6月
2000年8月
2000年9月
0
-10
-30
-50
-70
シンガポールの移動データ－小売店とレクリエーション施設
*クリックして表示する
ハイストリートの小売
・ショッピングセンター
セカンダリー・オフィス
通勤時間
0-10%
18%
10%
12%
16%
18%
13%
5%
7%
5%
1%
9%
4%
31%
21%
23%
22%
22%
10-20%
20% +
出所：JLL、2020年9月、MSCI 英国不動産指数（月次）2020年8月、 Macrobond 2020年9月
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
スウェーデンでは既に柔軟な働き方が定着している
ライフサイクルの変化に伴って、通勤時間が長くなる傾向
都市から地方へ転居を考えている人々の転居が早まる可能性
セントロポリス・タワーがある韓国は、厳しい環境に比較的強い賃貸物件のファンダメンタルズを有する
国ごとで大きく異なるパフォーマンス
6
3
0
-3
-6
-9
-12
優良オフィス物件の賃料上昇率 (%)
香港
シドニー
メルボルン
シンガポール
パース
ブリスベン
東京
ソウル
名古屋
大阪
アジア太平洋地域のオフィス市場に関しては、パンデミック発生以前の国ごとの状況によってパフォーマンスにバラツキが生じました。
東京近郊にある厚木内陸ロジスティクスセンターのような近代的な物流施設は、広い床面積とアクセスの良さが、Eコマース取引業者やサード・パーティー・ロジスティクス業者の目にとまり、高い関心を集めています。
プライバシー・クッキーポリシー
民間賃貸住宅セクター
都市における物流
食料品店
学生向け住宅
ホテル
学生専用住居
高齢者用住宅
北欧諸国のショッピングセンター
ポーランドのオフィス
セカンダリー物流
オランダの民間賃貸住宅セクター
ノルディック諸国の物流
ドイツのオフィス
セカンダリー
グレード物件
フォワード・
ファンディング
香港のビジネ
ス中心地区
ハイストリートの
リテール物件
都市郊外の
リテール物件
先進諸国の
物流施設
日本の集合住宅
2020年10月
居住者は、イルフォードにある当社が投資するピクチャーハウス内の専用の就業スペースを利用することができます。
2007
商業施設
オフィス
賃貸住宅セクターは以前にも逆風環境に対する耐性の強さを示した
2008
2009
2010
2011
115
110
105
100
95
90
85
80
賃料指数（2007年=100）
賃貸住宅
産業
20% +
10-20%
0-10%
地図に戻る
地図に戻る
地図に戻る
パンデミックにより新しい時代が到来するだろう。不動産市場のニューノーマルとは何か？
コロナと共
生する新時代
当ウェブサイトの内容は、現在の市場動向におけるM&G Investmentsの見解を述べたものであり、今後、事前に通知することなく変更される可能性があります。当ウェブサイトは、情報提供のみを目的としており、投資に関する助言ではなく、また将来のパフォーマンスを保証するものでもありません。当ウェブサイトが提供する情報は、M&G Investmentsが、社外を含めた情報源から得た情報であり、内容は正確で信頼性があると考えていますが、情報の正確性、完全性、信頼性について、第三者による検証を受けておらず、正確であることを主張するものでも正確性に責任を負うものでもありません。当ウェブサイトで述べられている予想、推測値、予測やその他の将来に関する見方は、本ウェブサイト作成時点において当社が入手可能な情報と、当社のマネジメントの意見に基づいて作成されたものです。したがって、作成時点では前提とされていない、当社が関知している、あるいは関知していないリスクや不確実な事柄が発生する可能性があるため、当社の見解は本質的に推測を含みます。実際の結果、パフォーマンス、出来事は、当ウェブサイトに明示的、あるいは示唆的に記載された内容と大きく異なる可能性があります。M&G Investmentsは、英国法人であるM&G plc の直接子会社です。M&G plc及びその関係会社は、アメリカ合衆国を主たる事業領域とするプルデンシャル・フィナンシャル・インク (Prudential Financial, Inc)、英国で設立された国際グループ企業であるプルデンシャル・ピーエルシー (Prudential plc) のどちらの関係会社でもありません。M&G Investment Management Limitedは米国法に基づき米国証券取引委員会から投資助言業者 (investment adviser) として認可を受けていますが、その内容は英国法や英国の金融行動監視機構 (Financial Conduct Authority) の規制内容と異なります。本項目に記載の内容は、特段の断りがない限り、上記日付において正確なものです。
過去10年間におけるオフィス面積の年間平均増加率は2％を下回っています。
以前のサイクルと比較すると、現在は建設が不足しているうえに、将来の着工予定も多くありません。
2020年初頭におけるパリ、ミュンヘン、アムステルダムなどの欧州の大都市のオフィスの空室率は3％にも満たない状況にありました。
これに対し、世界金融危機直前の空室率は8％を超える水準にありました。
賃料の下落を防ぐことはできませんが、空室率の低さは、少なくとも下振れリスクを緩やかなものにするでしょう。
(f)
(f)
「より良いビルドバック」の実現には、先を見越した投資アプローチが必要であり、不動産の役割は重要です。2050年までにカーボンニュートラルを達成することは決して容易な課題ではありませんが、サステナブル投資を行うことにより環境問題に対する世界の脆弱性は本質的に低くなります。その結果、持続可能な資産と「取り残された」資産とのパフォーマンスは拡大する可能性があります。
Information is subject to change and is not a guarantee of future results.
出所：MSCI Annual Digest 2019年、MSCI Residential Digest 2019年
情報は変更される可能性があり、また、将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。
規約と条件
2020年11月
地図に戻る
規約と条件
1. Company information
Before you start to use this website please read these terms and conditions carefully and contact us (details below) if you have any questions. “PART A” includes general commercial terms governing your use of this website. “PART B” contains terms relevant to financial services regulatory matters. Both parts include important information regarding your legal rights, remedies and obligations. These include various limitations and exclusions on our liability to you. You attention is particularly drawn to sections 5, 6 and 9 of “PART A” which contain restrictions on our liability to you. By using this website you will be indicating that you accept and will comply with these terms and that you have read our Privacy and Cookies policy which is incorporated into these terms.
This website (“Website”) is operated by M&G Investment Management Limited (“M&G”, “we”/”us”/”our”). Any M&G financial products detailed on this Website are managed by M&G or the other companies in the M&G FA Limited group and there is further reference to this in Part B below.
M&G Investment Management Limited is registered in England and Wales under number 936683, with registered offices at 10 Fenchurch Avenue, London EC3M 5AG. M&G Investment Management Limited is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority (“FCA”) and is registered on the FCA’s register, No. 119328 (http://www.fca.org.uk/register/). Unless otherwise stated the portfolios of M&G Funds are managed by M&G Investment Management Limited.
M&G Securities Limited is registered in England and Wales under number 90776, with registered offices at 10 Fenchurch Avenue, London EC3M 5AG. M&G Securities is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority and is registered on the FCA’s register, No. 122057 (http://www.fca.org.uk/register/).
M&G Securities Limited and provides investment products.
M&G Real Estate Limited is registered in England and Wales under number 3852763 with its registered office at 10 Fenchurch Avenue, London EC3M 5AG.
Prudential Pensions Limited is registered in England and Wales under number 992726, with its registered office at 10 Fenchurch Avenue, London EC3M 5AG. Prudential Pensions Limited is authorised by the Prudential Regulation Authority and regulated by the Financial Conduct Authority and the Prudential Regulation Authority, and is registered on the FCA’s register, No. 110434 (http://www.fca.org.uk/register/).
2. Scope of these Terms and Conditions ("Terms")
These Terms, as amended by us from time to time, set out the basis on which you may use this Website and provide information about the way we provide any M&G financial products and related services detailed on this Website.
The content of this Website is intended for institutional investors only unless specifically indicated otherwise.
These Terms are effective from December 2014. We may change them from time to time by updating this pages so please revisit and reread it periodically. We may change the content or availability of any of the information available through this Website (including by changing these Terms) or add additional services.
4. Disclaimer: Reliance on information posted and security
Whilst M&G uses every reasonable effort to ensure the accuracy of the information contained on this Website which was prepared by or on behalf of M&G (as distinct from third part content – see “Disclaimer: Links, third party information and websites” below) as at the publication, all such information is provided “as is” and this means that except where prohibited by law no warranties are given, whether express or implied, as to the reliability, accuracy, suitability or completeness of the information.
No company in the M&G FA Limited group, which includes M&G, accepts any liability for any use, or misuse, of the information presented on this Website or any loss or damage which may arise from access to or reliance on information published on this Website, except where that liability may not be excluded or limited by law. Accordingly, to the maximum extent permitted by law, we provide you with this Website on the basis that we exclude all representations, warranties, conditions and other terms which are not expressly set out in these Terms (including our Privacy and Cookies Policy). This does not affect any mandatory legal rights that cannot be excluded under applicable law. Nothing in these Terms shall limit or exclude our liability (if any) for:
a) fraud or fraudulent misrepresentations;
b) personal injury or death resulting from our negligence;
c) our breach of our statutory obligation to provide the website and related services with reasonable skill and care; or
d) any other matter for which it would illegal for us to exclude, or attempt to exclude, liability.
We take all reasonable precautions to seek to keep secure all confidential information you send to us, including precautions against unauthorised access or loss. In common with all website operators, we cannot guarantee the security of any data transmitted by Internet email or through this Website. Please do not communicate with us by these methods unless you accept the security implications of dealing online. We strongly recommend that you do not send us any confidential information or commercially sensitive information or sensitive personal data (e.g. data about health or medical conditions, actual or suspected crimes) by email or through this Website. Communications sent by you via Internet email, or through this Website, are sent at your own risk.
3. Accessing this website and our services
You are responsible for making all arrangements necessary for you to have access this Website and for all telephone, internet service provider and other costs incurred in accessing and using this Website. You are also responsible for ensuring that all persons who access this Website through your internet connection are aware of these Terms (including our Privacy and Cookies policy and that they comply with and accept them, as relevant.
Unless otherwise indicated, you are only permitted to use this Website for your own personal, non-commercial purposes and you may not in any way resell any of these services or make these services available to any third party. Institutional investors and their advisors and representatives are only permitted to use this Website in relation to its/theirs investment activity and not for any other commercial purpose.
You must not establish a link to any pages of this Website from another website or document without our prior written consent. See “Contact Us” below.
You agree that you will provide us with full and accurate details whenever you submit personal information through this Website and that you will promptly notify us in writing if those details change at any time. See “Contact Us” below. We may stop the provision of any services to you through this Website if we discover or have reason to suspect that the information or details you have given to us is/are false, misleading , inaccurate or incomplete.
Whilst M&G uses every reasonable effort to maintain the availability of this Website, we cannot guarantee its availability or the continuation of the services offered through it or that access will be interrupted or error free. From time to time, we may restrict access to some parts of this Website, or this entire Website, to users irrespective of whether they are registered users, as relevant.
8. Receipt and sending of communications
Communications which we send you by email will be deemed received by you immediately upon sending. We will not be obliged to seek any acknowledgement of receipt from you in respect of such emails. No company in the M&G FA Limited group, which includes M&G, accepts liability for any delay or failure of delivery (for whatever reason) of any such email except where that liability may not be excluded or limited by law (see above). If we have addressed such communications to your email address, then we will not have breached any duty of confidentiality owed to you, even if they are seen by any other person as a result. Communications sent by you to us by email will be deemed received by us upon actual receipt by a system under our control.
7. Information you submit through this website
You agree that you will not:
• Place on or submit through this Website any information or material which is abusive, illegal, threatening, defamatory, obscene, pornographic, discriminatory or otherwise offensive or which constitutes or encourages conduct that would be considered a criminal offence, give rise to civility liability, or is otherwise contrary to the law or would infringe on the rights of M&G or any other companies in the M&G FA Limited group, or those of any third party;
• Place on or submit through this Website any information or material which is abusive, illegal, threatening, defamatory, obscene, pornographic, discriminatory or otherwise offensive or which constitutes or encourages conduct that would be considered a criminal offence, give rise to civility liability, or is otherwise contrary to the law or would infringe on the rights of M&G or any other companies in the M&G FA Limited group, or those of any third party;
• Place on or submit through this Website viruses, trojons, worms, logic bombs or other material which is malicious or technologically harmful;
• Interfere with the operation or content of this Website.
Any attempt to damage this Website may be illegal and we reserve the right to seek damages from you in relation to that an in accordance with the applicable law.
No company in the M&G FA Limited group, which includes M&G, accepts any liability for any loss or damage caused by any viruses or other technologically harmful material that may infect your PC or other device, computer programs, data or other proprietary material due to your use of this Website or to your downloading of any material posted on it, or on any website linked to it, except where that liability may not be excluded or limited by law (see above).
6. Copyright and trademarks
Except where indicated otherwise, the copyright subsisting in the content on this Website and in the materials made available through this Website, including all information, text, images and layout, is the exclusive property of M&G or another company in the M&G FA Limited group. You are only permitted to print, copy, download or temporarily store extracts of the same as strictly necessary and for your personal use, provided that you do not change or remove any copyright notices. You are not permitted to copy or distribute or otherwise make available or communicate to the public any part of the same. All copyright and other intellectual property rights shall continue to be held by M&G or the other companies in the M&G FA Limited group, as relevant, and no rights of any kind in it shall pass to you.
Copyright in certain content and materials is owned by third parties and is reproduced on or made available through this Website with the permission of the third party copyright owners. The trademarks and logs shown on this Website are either owned by M&G, other companies in the M&G FA Limited group, or a third party. No rights are granted to use any trade marks on this Website without the prior written consent of M&G.
5. Disclaimer: Links, third party information and websites
This Website may contain, or be linked to, advice or statements from third parties. No company in the M&G FA Limited group, which includes M&G, makes any representation as to the accuracy, completeness, timeliness or suitability of such information and we have not, and will not, review or update such information. Any use made of such information is at your own risk.
Some of the information contained on this Website may have been prepared or provided by third parties and may not have been verified by us. Except where prohibited by law (see above), no warranties are given, whether express or implied, as to the reliability, accuracy, suitability or completeness of any such information. No company in the M&G FA Limited group, which includes M&G, accepts any liability for any use, or misuse, of the information presented on this Website or for any loss or damage which may arise from access to our reliance on information published on this Website, except where that liability may not be excluded or limited by law (see above).The links we provide from this Website to other websites are provided for information only. Other sites may link to this Website. We do not assume any responsibility or liability with respect to any website accessed via our Website or linking to this Website for any of the content on those websites. Those websites will have their own terms and privacy policies you should read them carefully before using those sites.
The presence of any advert on this Website is not an endorsement of goods, services business or website advertised.
12. Severance
If any part of these Terms is determined to be invalid or unenforceable pursuant to applicable law including, but not limited to, the warranty disclaimers and liability limitations set forth above, the other provisions will remain in force.
If any invalid, unenforceable or illegal provision would be valid, enforceable or legal if some part of it were deleted, the provision shall apply with whatever modification is necessary to give effect to the actual intent of the parties.
11. Waiver
If we do not exercise any right or remedy which we have under these Terms this does not mean we have waived our right to it or any other right or remedy of ours.
10. Assignment of rights and sub-contracting
We may, at any time, assign any or all of our rights or obligations under these Terms to any person. This includes but is not limited to any person which takes on responsibility for operating this Website or provides the M&G investment products and related services. This includes assignments where necessary as part of any restructuring relating to M&G and its business or assets, or as part of a sale of M&G or, as relevant, another company in the M&G FA Limited group, or its/their assets.
Any rights granted to you and obligations incurred by you under these Terms are personal to you and may not be transferred to any third party. We may, at any time, sub-contract the performance of all or any of our obligations under these Terms.
9. Jurisdiction and applicable law
Use of this Website and the content and materials available on or through this Website, together with these Terms are governed by and interpreted in accordance with English law and you agree to submit to the exclusive jurisdiction of the English Courts.
15. Contact us
Contact us
14. Entire agreement
These Terms (including our Privacy and Cookies Policy ) contain the entire agreement between you and us regarding their subject matter and they superseded all prior communications, representations, warranties, stipulations, undertakings and agreement between the parties. Nothing in these Terms shall, however, operate to limit or exclude the liability of either party for any fraudulent misrepresentation.
13. Relationship
You agree that no joint venture, partnership, employment, or agency relationship exists between you and us as a result of these Terms or your use of this Website.
PART B
We, i.e. M&G Investment Management Limited promote the packaged products and services of M&G Securities Limited, M&G Real Estate Limited and Prudential Pensions Limited including mutual funds operated or managed by M&G companies (the “M&G Funds”). We do not give advice or make personal recommendations to investors. M&G does not offer tax or investment advice or make recommendations regarding investments. Fees paid to persons who introduce business to M&G (“introducer services”) are paid for by fund managers and other persons to whom we introduce business. We do not charge investors for our introducer services.
Our registered office is at 10 Fenchurch Avenue, London EC3M 5AG. You can also contact us at info@mandg.co.uk These companies are registered for VAT, number GB 235323781.
We are authorised and regulated by the Financial Conduct Authority, which can be contacted at 25 The North Colonade, Canary Wharf, London E14 5HS. Investors, who qualify for compensation under the Financial Services Compensation Scheme Rules, are protected for any amounts that we are unable to pay up to a maximum of £50,000 for each investor and subject to the rules of the Scheme. Whether the Financial Services Compensation Scheme will pay compensation or not depends on its rules and in practice compensation is more likely to be paid to a retail client than to a professional client.
This Website is provided exclusively for the information and use of Institutional Investors and other persons to whom financial services may be promoted in accordance with articles 19 and 47 to 51 of the Financial Services and Market Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005. Any person who does not fall within this description may not access, use or rely on this Website and the information contained in it.
Materials and information found on this website are not for onward distribution. The information and materials found on this website are for informational purposes only and are not an offer to sell or purchase interests in any M&G Fund. Shares in M&G Funds have not been and will not be registered under the United States Securities Act of 1933, as amended, or registered or qualified under the securities laws of any state of the United States and may not be offered, sold, transferred or delivered, directly or indirectly, to any investors within the United States or to, or for the account of, US Persons, except in certain limited circumstances pursuant to a transaction exempt from such registration or qualification requirements. The Funds will not be registered under the United States Investment Company Act of 1940, as amended. Any offer to sell or purchase of any interest in an M&G Fund must be made pursuant to local laws of the relevant jurisdiction in which such interests are offered. M&G Funds are not registered for distribution in Canada. M&G cannot accept any subscriptions into its Funds from investors resident in Canada.
M&G Investments is a direct subsidiary of Prudential plc, a company incorporated in the United Kingdom. Prudential plc and its affiliated companies constitute one of the world’s leading
financial services groups and is not affiliated in any manner with Prudential Financial, Inc, a company whose principal place of business is in the United States of America.
PART A
Scroll to top
(f)
(f)
(f)
*クリックして表示する
*クリックして表示する
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020 (f)
2022 (f)
地図に戻る
地図に戻る
地図に戻る
PART B
PART B
PART A
Return
M&G Investments Japan株式会社
投資運用業者、投資助言・代理業者、第二種金融商品取引業者
関東財務局長（金商）第2942号
加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
本書面は、当社又は当社の海外関連会社であるM&G Investment Management Limited、M&G Alternatives Investment Management Limited若しくはM&G Real Estate Asia Pte. Ltd.（以下あわせて「海外関連会社」といいます。）の運用に関する情報提供を目的としてお渡しするものであり、いかなる有価証券の勧誘となるものでもなく、それを意図するものでもございません。
当社は、投資助言・代理業者、投資運用業者及び第二種金融商品取引業者として金融商品取引法上の登録を受けており、今後、当該登録に基づき、①お客様と海外関連会社との間の投資一任・投資顧問契約締結の代理・媒介を行い、②当社が直接お客様と投資一任契約を締結し、又は、③お客様に対し海外関連会社又はその関係会社が運用する海外集団投資スキームへの投資勧誘をさせていただく場合がございます。その際当該投資一任契約又は海外集団投資スキームへの投資に係る具体的なリスク、ご負担いただく手数料等の費用に関しては、個別の契約書及び契約締結前交付書面等のお客様向け資料に記載させていただきますので、それらの資料をご参照ください。なお、①お客様と海外関連会社との間の投資一任・投資顧問契約締結に係る代理・媒介業務、及び、③お客様に対する海外関連会社又はその関係会社が運用する海外集団投資スキームへの投資勧誘に関して、当社がお客様から手数料をいただくことはございません。
当ウェブサイトの内容は、現在の市場動向におけるM&G Investmentsの見解を述べたものであり、今後、事前に通知することなく変更される可能性があります。当ウェブサイトは、情報提供のみを目的としており、投資に関する助言ではなく、また将来のパフォーマンスを保証するものでもありません。当ウェブサイトが提供する情報は、M&G Investmentsが、社外を含めた情報源から得た情報であり、内容は正確で信頼性があると考えていますが、情報の正確性、完全性、信頼性について、第三者による検証を受けておらず、正確であることを主張するものでも正確性に責任を負うものでもありません。当ウェブサイトで述べられている予想、推測値、予測やその他の将来に関する見方は、本ウェブサイト作成時点において当社が入手可能な情報と、当社のマネジメントの意見に基づいて作成されたものです。したがって、作成時点では前提とされていない、当社が関知している、あるいは関知していないリスクや不確実な事柄が発生する可能性があるため、当社の見解は本質的に推測を含みます。実際の結果、パフォーマンス、出来事は、当ウェブサイトに明示的、あるいは示唆的に記載された内容と大きく異なる可能性があります。M&G Investmentsは、英国法人であるM&G plc の直接子会社です。M&G plc及びその関係会社は、アメリカ合衆国を主たる事業領域とするプルデンシャル・フィナンシャル・インク (Prudential Financial, Inc)、英国で設立された国際グループ企業であるプルデンシャル・ピーエルシー (Prudential plc) のどちらの関係会社でもありません。M&G Investment Management Limitedは米国法に基づき米国証券取引委員会から投資助言業者 (investment adviser) として認可を受けていますが、その内容は英国法や英国の金融行動監視機構 (Financial Conduct Authority) の規制内容と異なります。本項目に記載の内容は、特段の断りがない限り、上記日付において正確なものです。
企業需要は景気の落ち込みの影響から逃れることはできませんが、実際にどの程度賃料が下落する可能性があるのでしょうか。答えはセクターによって異なります。
商業施設は、セクターが既に構造変化に直面しているうえで、さらに循環的な厳しい環境にも直面しています。
オフィスなどは、空室率が低く、供給が一般的に不足しているため、他のセクターとは異なり打撃を受けていません。90年代初頭に見られたような深刻な状況に陥る可能性はほとんどないとM&G2は考えています。
住宅賃料は期待どおり、世界金融危機時と同様に、ディフェンシブな特性があることが証明されています。パンデミックの間、賃料の徴収率は他のすべてのセクターを上回っており、厳しい環境に対する耐性の強さは今後も続くと予想されます。
産業物件に関しては、景気後退の影響を全く受けないわけではありませんが、賃料は引き続き、Eコマースの成長による追い風に支えられると思われます。
結論とすれば、投資家は新型コロナウイルス感染症の影響が持続する可能性が高いことを投資戦略に反映させる必要があります。