Uma publicação Cushman & Wakefield
MARKET UPDATE PORTO
2024
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & Logística
05
HOTELARIA
07
INVESTIMENTO
06
RESIDENCIAL
Índice
Indicadores Económicos
2023
De acordo com a Moody's Analytics, o crescimento do Valor Acrescentado Bruto (“VAB”) na Área Metropolitana do Porto abrandou para 0,9% em 2023 (após uma subida de 6,5% em 2022), uma quebra mais acentuada comparativamente com a evolução a nível nacional, mas ainda assim para um valor acima da média da zona euro (+0,53%).
VALOR ACRESCENTADO BRUTO
TAXA DE DESEMPREGO
+0,9%
+2,2%
10,5%
Por seu lado, após ter praticamente estagnado no ano anterior, o rendimento disponível das famílias aumentou em 2,2%; e a taxa de desemprego cresceu para os 10,5%.
Rendimento disponível das famílias
Área Metropolitana do Porto
Previsões Económicas
2024/2025
As perspetivas apontam para uma acelerar da atividade económica da região durante 2024 e 2025, com o crescimento do rendimento disponível das famílias a abrandar no próximo ano. Relativamente à taxa de desemprego, deverá corrigir em baixa a partir de 2024.
+1,5%/ +1,9%
+3,8%/ +2,7%
10,3%/ 9,8%
50.050 m (-14%)
2
9,3% (+0,2 p.p.)
780 m (+2%)
53.700 m
96.100 m
ABSORÇÃO
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
ÁREA INAUGURADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
Grande
Porto
PROCURA
Jan-Abr 24
21.280 m (+82%)
790 m (+28%)
OFERTA
1,68 mil m
OFERTA TOTAL
A oferta total de escritórios encontra-se atualmente nos 1,68 milhões de m² de Área Bruta Locável (“ABL”), distribuídos por 525 projetos. A cidade do Porto conta com a maioria da oferta, com 900 mil m² de escritórios em perto de 270 edifícios. Por influência da conjuntura económica vivida em 2023 e do impacto do trabalho híbrido na ocupação de espaços de escritórios, o mercado de escritórios do Grande Porto registou uma quebra de 14% dos volumes de ocupação no ano transato, tendo sido transacionados 50.050 m². Contudo, é de notar que, por um lado, este valor foi atingido apesar de uma significativa falta de oferta nova de qualidade; e, por outro, esta quebra foi significativamente inferior à registada na Grande Lisboa (-59%). Adicionalmente, e à semelhança da capital, o Porto registou já nos primeiros quatro meses de 2024 uma tendência de recuperação, com a absorção a atingir os 21.280 m², um crescimento homólogo de 82%. O maior negócio dos últimos 16 meses correspondeu à ocupação integral dos 7.820 m² do Boavista Office Center (BOC) pelo operador nacional de flex offices LACS. Seguiram-se dois pré-arrendamentos por entidades confidenciais, nomeadamente de 5.650 m² no projeto ICON Offices e de 4.300 m² no Lionesa Business Hub. Relativamente a 2024, a maior transação até ao momento corresponde ao arrendamento da totalidade dos 3.950 m² do Matosinhos Office Centre a uma empresa de consultoria. Durante o período em análise, Matosinhos (Zona 6) tem sido a zona mais ativa, agregando mais de um quinto da procura; com o setor das TMT’s & Utilities a ser responsável por cerca de 40% da absorção.
Absorção por semestre e área média transacionada
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI * Janeiro a abril
Desde meados do ano passado, a taxa de desocupação tem vindo a registar ligeiros aumentos, encontrando-se atualmente nos 9,3%, 0,2% pontos percentuais (p.p.) acima de 2023. Para isso tem contribuído a conclusão de alguns edifícios que contam ainda com alguma área disponível para ocupação. Desde 2023 foram concluídos 53.700 m², dos quais 35% ainda se encontram por ocupar. Ainda assim, a procura de espaços de qualidade continua a suportar o aumento da oferta futura projetada para os próximos 3 anos, atualmente nos 150.300 m². Entre estes, 96.100 m² encontra-se em construção, dos quais 34% já tem ocupação garantida. Os maiores edifícios com conclusão prevista para o próximo ano correspondem ao Viva Offices da GFH / Sonae Sierra com 18.800 m²; o SPARK Matosinhos do Grupo Castro com 14.500 m²; e a componente de escritórios (12.500 m²) da reconversão do antigo Matadouro de Campanhã.
Principais transações
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
Principais empreendimentos inaugurados
Fonte: Cushman & Wakefield
Principais empreendimentos em construção
Rendas médias e prime
A escassez de oferta de qualidade e maior procura latente contribuiu para um aumento dos valores brutos de arrendamento prime e médios na larga maioria das zonas. No CBD Boavista (zona 1), a renda prime encontram-se nos €19/m²/mês e a média nos €16,5/m²/mês, refletindo em ambos os casos aumentos de €1/m²/mês face a 2022.
195 (+39%)
70%
NOVAS ABERTURAS
Comércio de Rua
Área Metropolitana
40 (-25%)
67%
Restauração
47%
41%
Oferta Total em Conjuntos Comerciais
Oferta Total em Comércio de Rua (Porto)
848 mil m
233 mil m
A Área Metropolitana do Porto agrega o segundo maior volume de oferta de conjuntos comerciais em Portugal, contando com mais de 30 projetos e 848.000 m² de ABL. Este valor representa 29% da área total nacional, somente ultrapassada pela Área Metropolitana de Lisboa com 48%. Os concelhos de Vila Nova de Gaia e Matosinhos têm a maior concentração de oferta da região, com 220.000 m² de ABL cada; sendo o formato de centros comerciais o mais representativo, com 86%. Recentemente, foi inaugurado o único projeto previsto para os para os próximos 3 anos nesta região – o Arcos Retail Park (Santo Tirso) com 6.600 m² de ABL. Por seu lado, e igualmente influenciado pela recuperação do turismo, o comércio de rua na cidade do Porto continua a registar um elevado dinamismo, contando atualmente com 1.340 unidades em mais de 233.000 m² de área de venda; estando metade desta área situada na zona da Baixa, na qual abriu já em maio o Time Out Market Porto, nomeadamente na ala sul da Estação de São Bento. Apesar da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield(2) evidenciar uma evolução díspar entre 2023 e os primeiros quatro meses de 2024, em termos agregados registaram-se 235 novas aberturas, 22% acima do período homólogo; antecipando-se que as recentes aberturas nos projetos Arco Retail Park e Time Out Market Porto venham a contribuir para inverter a quebra registada em 2024 já durante a primeira metade do ano. Durante o período em análise o comércio de rua manteve a primazia, contabilizando 71% das aberturas, das quais um quinto na zona da Baixa; seguindo-se os centros comerciais com 14%. Por seu lado, o setor de restauração continuou a dominar, representando perto de metade do número de transações, destacando-se as expansões da Padaria Portuguesa e da Jeronymo com três lojas cada; com o retalhista alimentar My Auchan a ser o mais ativo, contabilizando 5 novas aberturas no concelho nos últimos 16 meses. Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado.
(2) Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado
Apesar da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield(2) evidenciar uma evolução díspar entre 2023 e os primeiros quatro meses de 2024, em termos agregados registaram-se 235 novas aberturas, 22% acima do período homólogo; antecipando-se que as recentes aberturas nos projetos Arco Retail Park e Time Out Market Porto venham a contribuir para inverter a quebra registada em 2024 já durante a primeira metade do ano. Durante o período em análise o comércio de rua manteve a primazia, contabilizando 71% das aberturas, das quais um quinto na zona da Baixa; seguindo-se os centros comerciais com 14%. Por seu lado, o setor de restauração continuou a dominar, representando perto de metade do número de transações, destacando-se as expansões da Padaria Portuguesa e da Jeronymo com três lojas cada; com o retalhista alimentar My Auchan a ser o mais ativo, contabilizando 5 novas aberturas no concelho nos últimos 16 meses.
Novas
Aberturas
Rendas
Prime
Por influência do aumento da procura e escassez de oferta, as rendas prime de retalho têm vindo a ser corrigidas em alta em todos os segmentos desde 2023. Destaque para os máximos históricos atingidos pela Baixa no comércio de rua, com €80/m²/mês, e pelos centros comerciais, com €87,5/m²/mês, correspondendo a aumentos face 2022 de €5/m²/mês e €7,5/m²/mês respetivamente.
113.500 m (+1%)
8.730 m (+25%)
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
T1 - 24
58.500 m (+79%)
7.310 m (-33%)
Após um máximo histórico em 2021, a atividade ocupacional do mercado de industrial & logística no Grande Porto estabilizou nos dois últimos anos, tendo em 2023 sido transacionados 113.500 m², 1% acima do ano anterior. Contudo, o primeiro trimestre de 2024 evidenciou um expressivo aumento do volume de absorção, nomeadamente de 79% em termos homólogos, para os 58.500 m². Entre os maiores negócios registados no período em análise encontra-se a futura ocupação pelo Aldi de uma unidade logística com 41.400 m², em Santo Tirso; a aquisição dos 29.000 m² do edifício Itron em Vila Nova de Famalicão; e o pré-arrendamento integral dos 16.600 m² do Gandra North Green Logistics Park pela Olicargo. Adicionalmente, manteve-se a maior prevalência de operações de venda ou arrendamento, com 63%, comparativamente com projetos à medida do ocupante.
O maior dinamismo do setor continua a fomentar o desenvolvimento de novos projetos, com as principais conclusões recentes a corresponderem ao Ermida Park da Logicor, com 30.600 m², e ao Invicta Park, com 24.300 m².
Entre a principal oferta futura atualmente em construção, toda com conclusão prevista para o ano corrente, destaca-se o Panattoni Park Valongo com 75.000 m²; seguindo-se o Gandra North Green Logistics Park e o Gaia Park, ambos com 16.600 m².
Principais Transações
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI aIndustrial Prime Index) * Janeiro a março
Considerando a oferta existente, os valores de arrendamento de espaços de logística registaram um aumento generalizado em 2023, tendo praticamente estabilizado no primeiro trimestre de 2024;excetuando a zona da Maia - Via Norte (zona 1), cujos valores se mantiveram inalterados comparativamente com 2022.
Principais empreendimentos logísticos inaugurados
7,6 milhões (+21%)
149 mil (+37%)
AEROPORTOS
CRUZEIROS
TURISTAS DESEMBARCADOS (2023)
Durante o ano 2023, a atividade turística no Grande Porto observou índices de recuperação alinhados com a tendência nacional, os quais se mantiveram no início do ano corrente. Durante 2023, o aeroporto Francisco Sá Carneiro registou o segundo maior volume de tráfego, num total de 7,6 milhões de passageiros, um crescimento homólogo de 21%. No âmbito do turismo de cruzeiros, o número de passageiros no porto de Leixões situou-se nos 149 mil passeiros, 37% acima do ano anterior; refletindo um novo máximo histórico não só neste indicador, bem como ao nível da escala de navios (116).
Fonte: INE; APDL, C&W
4,5 milhões (+22%)
€83,3 (+20%)
DORMIDAS
REVPAR
T1 -24
884 mil (+12%)
€49,1 (+8%)
T1-23
TAXA DE Ocupação
67,8% (+15 p.p.)
52,9% (+1 p.p.)
Oferta Total
Novas aberturas (2023/2024)
170 Hotéis 10.800 Quartos
20 Hotéis 1.200 Quartos
Concelho
do Porto
Em 2023, o número de dormidas no segmento hoteleiro aumentou em 22%, para 4,5 milhões; com o RevPAR a situar-se nos €83,3 e a taxa de ocupação nos 67,8%. O primeiro trimestre de 2024 indicia uma manutenção desta tendência, com novos crescimentos homólogos, nomeadamente 12% nas dormidas, 8% no RevPAR e 1 p.p. na taxa de ocupação.
Dormidas e RevPar
Oferta total por categoria
A cidade do Porto conta atualmente com mais de 170 estabelecimentos hoteleiros, num total de 10.800 quartos. Face ao maior investimento em projetos de categoria superior ao longo dos últimos anos, perto de metade das unidades de alojamento encontra-se em projetos de 4 estrelas, seguindo-se os 5 estrelas com 24%.
Fonte: INE * Janeiro a março
Fonte: C&W, Turismo de Portugal
Principais
aberturas
Desde 2023 a cidade conta com 20 novas unidades hoteleiras, num total de 1.200 quartos, com as categorias de 4 e 5 estrelas a manterem o domínio, nomeadamente com 37% e 33%, respetivamente. A oferta futura estimada para os próximos 3 anos totaliza 6 hotéis num total de 500 quartos, não havendo visibilidade sobre a categoria da maioria. Entre as aberturas previstas, destaque para o B&B Hotel Madalena com 180 quartos e o Altis Porto Hotel (5 estrelas) com 100 quartos.
4.740 (-18)
€3.240/m (+15%)
Nº de Fogos Vendidos
Preço Médio
Nº de Fogos em Oferta
8.280
Taxa Média de Desconto e Revisão
-7%
€4.520/m (+20%)
Tempo Médio de Absorção
6 MESES
Fonte: SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci)
(3) Comparativamente a valores anuais
Num enquadramento de aumento das taxas de juro e deterioração do poder de compra, ao longo dos últimos 12 meses o mercado de compra e venda de apartamentos no Porto verificou uma retração do volume de transações, embora com aumento dos preços médios, segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário. Comparativamente com o mesmo período do ano anterior, o preço médio pedido subiu 20%. Quanto à procura, houve uma nova queda acentuada de 18% no número de fogos vendidos, contraposta por um aumento nos valores transacionais, que aumentaram 15% para €3.240/m². Todas as zonas registaram incrementos homólogos, com a zona da Foz a retomar a liderança, com um novo máximo histórico(3) de €4.060/m². Apesar de manterem o preço médio mais baixo, também as zonas Periféricas registaram um novo recorde, com €2.780/m². Por seu lado, a taxa média de desconto e revisão manteve-se nos 7%; com o tempo de absorção a diminuir em 1 mês, para os 6 meses.
Valores de venda de apartamentos
Fonte: SIR Ci *Valor acumulado 12 meses
Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
490 (+12)
€15,3/m /mês (+18%)
Nº de Fogos ARRENDADOS
860 (=)
-4%
€16,8/m mês/ (+39%)
3 MESES
Arrendamento de apartamentos – T1-24 (acumulado 12 meses)
Relativamente ao segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector), manteve-se o desequilíbrio entre oferta e procura na cidade do Porto, segundo dados do SIR Ci. A escassez de oferta manteve-se nos últimos 12 meses, com um consequente aumento dos valores médios pedidos para os €17/m²/mês. Ainda assim, o número de apartamentos arrendados no período analisado aumentou (+12%), embora associados a uma renda média contratada que se manteve num máximo histórico4 de €13,3/m². Também neste segmento todas as zonas registaram incrementos homólogos, assim como os valores mais elevados foram registados na Foz, que atingiu um novo valor recorde de €16,9/m²/mês. As taxas de desconto e revisão corrigiram em baixa em 3 p.p.; com o tempo de absorção a reduzir em 1 mês, para os 3 meses.
Valores de arrendamento de apartamentos
À semelhança da tendência verificada a nível nacional, assim como em todos os mercados europeus, o investimento imobiliário institucional na Área Metropolitana do Porto (“AMP”) registou quebras homólogas em 2023 e início de 2024. Numa geografia em que acresce a maior escassez de oferta de ativos para investimento institucional, a quebra homóloga de 17% nos últimos 16 meses demonstra apesar de tudo uma maior resiliência comparativamente com o mercado a nível nacional, que registou neste período uma contração de 36%. Desta forma, durante o período analisado foram transacionados no Grande Porto €226 milhões em imobiliário comercial, dos quais €38 milhões entre janeiro e abril de 2024. À semelhança da tendência verificada em Portugal, o mercado contou com um peso dos investidores internacionais de 66% do volume transacionado.
Investimento em Imobiliário Comercial(5) 2023 e Jan-Abr 24
€226 milhões
(-17%)
66%
42%
VOLUME TOTAL
Retalho
INVESTIMENTO INTERNACIONAL
(5) Investimento institucional em produto imobiliário acabado e de rendimento; exclui imóveis transacionados em portfólio e cuja desagregação geográfica não tenha sido possível contabilizar
Com uma dezena de negócios registados nos últimos 16 meses, o setor de retalho retomou a liderança, representando 42% do total investido com €93 milhões. A maior transação ocorreu neste setor, correspondendo à aquisição por um grupo de family offices espanhóis de 75% do ViaCatarina à CBRE IM (RPFI) e APG por um valor estimado de €40-45 milhões. Seguiu-se o segmento de alternativos, que atraiu 24% do volume transacionado com €55 milhões, por influência da compra pela Stoneshield Capital das residências de estudantes Big City Asprela & Milestone Porto Asprela à Big City por €39-44 milhões. Por seu lado, o setor de hotelaria contabilizou 20% do total transacionado, com o maior negócio a envolver a primeira aquisição pela nova parceria entre a Sonae Sierra e a PGIM Real Estate neste segmento – um hotel de categoria superior no centro do Porto, por um montante estimado em €30-35 milhões. Com uma representatividade de 9%, a maior transação no setor de industrial & logística correspondeu à operação de sale & leaseback dos armazéns da Lusocargo, adquiridos pelo Banco Carregosa por €11-13 milhões. Finalmente, o setor de escritórios atraiu somente 5% do valor total investido, com uma única transação – a aquisição pela NIPA Capital do edifício Latino Coelho, 142 à Serris REIM por €10-12 milhões.
Investimento por semestre
Fonte: Cushman & Wakefield * Janeiro a abril
Investimento por setor
(6) Ou €/quarto em hotelaria. Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo
de investimento
Face ao enquadramento económico internacional, as yields prime registaram aumentos transversais em 2023, tendo-se mantido estáveis no primeiro trimestre de 2024, encontrando-se atualmente nos 5,75% no comércio de rua, 6,00% em industrial & logística, e 6,75% nos centros comerciais e escritórios.
CONTACTOS
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