MARKETBEAT PORTUGAL,
OUTONO 2023
Uma publicação Cushman & Wakefield
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & Logística
05
HOTELARIA
07
PROMOÇÃO
08
INVESTIMENTO
09
SUSTENTABILIDADE
///////////////////////////
ÍNDICE
06
LIVING
Indicadores Económicos
2023
De acordo com a Moody's Analytics, o crescimento do PIB português deverá abrandar para 2,3% em 2023 (depois da subida de 6,7% em 2022), mantendo-se ainda assim entre os valores mais elevados na zona euro. O consumo privado será limitado pela diminuição do poder de compra das famílias, projetando-se que cresça 0,8% em 2023.
PIB
CONSUMO PRIVADO
EXPORTAÇÕES
INFLAÇÃO
TAXA DE DESEMPREGO
+2,3%
-1,2%
+3,9%
+0,8%
+6,1%
6,4%
O investimento continua a ser afetado por alguma incerteza mundial, esperando-se que diminua em 1,2% no ano corrente. Após ter atingido 7,8% em 2022, a inflação deverá agora moderar gradualmente, projetando-se uma redução da mesma para 3,9% em 2023. Relativamente ao mercado de trabalho, a taxa de desemprego em Portugal deverá aumentar temporariamente, nomeadamente para 6,4% em 2023.
Um dos principais motores da economia será o setor externo, beneficiando da recuperação das cadeias de abastecimento globais, com um crescimento previsto de 6,1% nas exportações, e também fortemente impulsionado pela contínua recuperação do setor do turismo.
Previsões Económicas
2024 / 2025
Para os próximos 2 anos prevê-se um abrandamento do crescimento do PIB para 1,3% em 2024, recuperando para 2,0% em 2025. Esta evolução resultará de um menor crescimento do consumo privado (+0,2%) e das exportações (+0,2%).
+1,3% / +2,0%
+4,7% / +1,8%
+1,8% / +1,6%
+0,2% / +0,8%
+0,2% / +2,0%
+5,9% / +5,6%
Em relação à taxa de inflação, espera-se uma moderação gradual da mesma para 1,8% em 2024 e para 1,6% em 2025. No mercado de trabalho deverá manter-se a pressão da procura face à oferta, apesar da estimativa de quebra na criação de emprego em 0,4% em 2024 a taxa de desemprego deverá reduzir para 5,9% em 2024 e 5,6% em 2025.
O crescimento do investimento deverá acelerar, num enquadramento de queda dos preços mundiais das matérias-primas e recuperação das cadeias de abastecimento mundiais, juntamente com a esperada entrada de fundos da União Europeia, compensando o impacto negativo das taxas de juro mais elevadas.
Fonte: Moody's (setembro 2023)
GRANDE LISBOA
Grande
Lisboa
ABSORÇÃO
ÁREA INAUGURADA
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
62.500 m (-70%)
630 m (-57%)
7,3% (+0,4 p.p.)
36.000 m
268.900 m
2
Absorção por semestre e área média transacionada
O mercado de escritórios da Grande Lisboa foi caracterizado por uma quebra homóloga acentuada entre janeiro e agosto de 2023, tendo sido transacionados 62.500 m², o segundo valor mais baixo da última década. Para essa quebra tão significativa terá contribuído o ano passado atípico, em que foi atingido um máximo histórico, por particular influência da concretização de diversos negócios de grande dimensão. Adicionalmente, verifica-se uma maior cautela pelos ocupantes face à atual conjuntura macroeconómica, assim como algum impacto do formato híbrido de trabalho, e consequente redução da área média ocupada por diversas empresas. Ao contrário dos últimos anos, não só não se registaram pré-arrendamentos entre os maiores negócios do semestre, como a maioria destes ocorreu em frações usadas. Ainda assim, a principal transação correspondeu ao arrendamento pela Emma – The Sleep Company de 4.600 m² no recentemente concluído edifício Lumnia do Exeo Office Campus, a qual contribuiu simultaneamente para que o Parque das Nações (zona 5) tenha agregado perto de um quarto da procura total e o setor de TMT’s & Utilities um terço da atividade.
Fonte: Cushman & Wakefield; LPI
Principais transações
Face ao atual contexto, a taxa de desocupação manteve uma tendência ascendente, tendo aumentado 0,4 pontos percentuais (p.p.), para os 7,3%. Por outro lado, a escassez de oferta de espaços de qualidade continua a ser colmatada, tendo até ao momento sido concluídos 36.000 m², dos quais somente 20% se encontra por arrendar; com a oferta futura prevista para os próximos 3 anos a contabilizar 368.800 m². Entre estes, 268.900 m² estão em construção, dos quais 43% já tem ocupação assegurada.
Principais empreendimentos inaugurados
Taxa de desocupação por zona
Fonte: Cushman & Wakefield
Principais empreendimentos em construção
Rendas médias e prime
Apesar do menor dinamismo do mercado ocupacional, a escassez de oferta de qualidade contribuiu para que durante o primeiro trimestre tenha ocorrido um aumento de €1/m²/mês dos valores brutos de arrendamento nas zonas do Central Business District – Zonas 1 e 2.
GRANDE PORTO
Porto
39.300 m (+18%)
870 m (+10%)
8,4% (+0,1 p.p.)
23.900 m
74.600 m
Ao contrário da capital, o setor de escritórios no Grande Porto registou um aumento durante os primeiros 8 meses do ano, tendo sido transacionados 39.300 m². Os quatro maiores negócios corresponderam a ocupações por entidades confidenciais, entre os quais se inclui a ocupação integral dos 7.820 m² do Boavista Office Center (BOC), e dois pré-arrendamentos, nomeadamente de 5.650 m² no projeto ICON Offices e de 4.300 m² no Lionesa Business Hub. O CBD Boavista (Zona 1) foi a zona mais ativa, agregando mais de 35% da ocupação, com o setor de Outros Serviços a representar 43% da área ocupada.
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
A taxa de desocupação estabilizou face a 2022, com uma correção ténue de +0,1 p.p., para os 8,4%. Ao longo dos primeiros seis meses do ano foram concluídos um total de 23.900 m², dos quais somente 20% se encontra ainda por ocupar. Por seu lado, o volume de oferta futura continua a aumentar, estando prevista até 2025 a conclusão de 137.800 m²; entre os quais 74.600 m² se encontram em construção, com metade da área com ocupação garantida.
O abrandamento da procura contribuiu para uma manutenção transversal das rendas brutas praticadas no Grande Porto.
Tendências
MODELO HÍBRIDO DE TRABALHO
COMUNIDADE NOS ESCRITÓRIOS
CRITÉRIOS DE ESG
ESTABILIZAÇÃO DOS VALORES DE ARRENDAMENTO
AUMENTO DA DISPONIBILIDADE
A estratégia de ocupação é uma das grandes preocupações das empresas. O impacto do trabalho remoto que tem contribuído predominantemente para um modelo híbrido de trabalho tem impacto na forma como as organizações desenham os seus espaços de escritórios, passando de um modelo de posto fixo por colaborador para sistemas rotativos de ocupação de posto de trabalho (em menor número) e muito mais zonas colaborativas. A acessibilidade e mobilidade assumem também um papel mais importante.
Os espaços de escritórios deixam de ser vistos como uma zona onde exclusivamente se trabalha e passam a ser pontos de encontro, colaboração e partilha. Os projetos maiores alargam o leque de serviços e criam vivências de trabalho e lazer.
Impacto elevado nos novos edifícios e nas exigências dos principais ocupantes, especialmente nas questões de sustentabilidade. Necessidade de adaptação dos imóveis já existentes. As diversas certificações existentes para a construção e ocupação assumem cada vez maior importância.
Estabilização das rendas em todas as zonas, após período consistente de crescimento. Aumento da disponibilidade para concessão de incentivos por parte dos proprietários.
Tendência de ligeiro aumento da taxa de desocupação, fruto do início de construção e conclusão de alguns imóveis com dimensão e uma menor procura. Alguma área libertada para subarrendamento por parte de alguns dos maiores ocupantes.
VOLUME DE VENDAS A RETALHO
130 (+2,1%)
O volume de vendas a retalho na primeira metade de 2023 registou um crescimento homólogo de 2,1% o qual, por influência do aumento dos preços, se situou em termos nominais nos 8,4%, sendo contudo de destacar a tendência de abrandamento deste último indicador desde o início do ano.
Total
118 (+1,0%)
Produtos alimentares
143 (+3,1%)
Produtos não alimentares
CONJUNTOS COMERCIAIS
0 m
Área inaugurada
93.500 m
Área futura
3
Dados ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade.
Fonte: INE
No trimestre anterior ao inquérito
Até 2025
Para ver as notas passar por cima dos números
1
Fonte: INE; Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2015 = 100; valores acumulados a junho.
No segmento de conjuntos comerciais, embora não se tenham registado inaugurações durante o primeiro semestre, está prevista a abertura de 93.500 m² de ABL até 2025, mais de metade dos quais durante os remanescentes meses de 2023. Entre a oferta futura mantém-se a prevalência dos retail parks, que representam 75% da área total.
Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2015 = 100
Até 2024
Oferta de Conjuntos Comerciais
Fonte: Cushman & Wakefield * Oferta prevista
Conjuntos
Comerciais
Novas aberturas
A primeira metade do ano refletiu algum abrandamento, com a procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield a registar um decréscimo de 5% face ao período homólogo, com 230 novas aberturas e uma área total estimada de 115.000 m². A preponderância do comércio de rua diminuiu para 62% do número de operações, com as unidades stand alone a aumentarem 5 p.p., para os 13%. Da mesma forma, o setor da restauração reduziu o seu domínio, para 41% das novas aberturas; neste caso por particular influência do aumento de 6 p.p. do setor de lazer e cultura.
230 (-5)
62%
Comércio de Rua
41%
Restauração
4
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado.
Procura
5
Valores acumulados a junho.
O concelho de Lisboa concentrou 35% das novas aberturas em Portugal, na sua grande maioria em comércio de rua. A restauração concentrou mais de metade dos negócios, verificando-se atualmente uma atividade acrescida por parte de conceitos étnicos e temáticos, bem como uma proliferação de novos conceitos de padarias de bairro, de maior proximidade e conveniência, à semelhança do que já havia ocorrido recentemente com os supermercados.
80 (-10)
93%
53%
A cidade do Porto agregou o segundo maior número de aberturas do país, com 45 unidades, mantendo-se o claro domínio do comércio de rua, com a Baixa a concentrar 31% da nova oferta. A restauração foi o setor mais ativo, onde se destaca a expansão das marcas nacionais Padaria Portuguesa e Jeronymo (Grupo Jerónimo Martins), com duas lojas cada.
45 (-18)
87%
Rendas Prime
Apesar do ligeiro abrandamento na procura, a escassez de oferta nas principais zonas de comércio de rua em Lisboa contribuiu para um aumento transversal das rendas em €2,5/m²/mês, mantendo-se por enquanto estáveis no Porto. Nos centros comerciais as rendas prime aumentaram em igual valor ao comércio de rua na capital, verificando-se um ligeiro incremento dos valores brutos nos retail parks, tendo em conta a elevada procura que se sente atualmente neste último segmento.
RETALHO: UM ESPAÇO DE EXPERIÊNCIA
ABRAÇAR OS SOCIAL MEDIA
DISCOUNTERS ESTÃO NA MODA
Colaboração com restauração, lazer, cultura e novas tecnologias. Novos tipos de concept stores que privilegiam layouts e experiências personalizadas.
Marcas que cumpram com os critérios ESG terão uma vantagem competitiva. Novos conceitos a surgir no mercado, que transacionam produtos recicláveis.
Cada vez mais marcas testam os seus conceitos nas redes sociais. Convergência e perfeita simbiose entre o físico e o digital (modelos híbridos).
Planos de expansão muito agressivos de diversos retalhistas a entrar no mercado. Política de preços flexível e resistente a qualquer tipo de conjuntura económica.
LOJAS SUSTENTÁVEIS E ECONOMIA CIRCULAR
Principais
Indicadores
No primeiro semestre de 2023 a atividade comercial da economia portuguesa contribuiu para um maior equilíbrio da balança comercial de bens, com um aumento das exportações em 13% e quebra das importações em 9%.
IMPORTAÇÕES
PROJ. À MEDIDA DO OCUPANTE
€47,4 mil milhões
8.790 m
307.800 m
€37,7 mil milhões
54%
(+13%)
(-9%)
(+54%)
(+19%)
Fonte: INE; Cushman & Wakefield; IPI
6
Excluindo combustíveis e lubrificantes
COMÉRCIO INTERNACIONAL DE BENS
LOGÍSTICA NA GRANDE LISBOA
12,7%
Principais Transações
Após um abrandamento em 2022, a atividade ocupacional de industrial & logística retomou a tendência de crescimento, tendo sido transacionados 307.800 m², um aumento homólogo de 54%. Com 35 transações, a área média por operação subiu para os 8.790 m², para os quais contribuíram diversos negócios de grande dimensão. Entre estas, destacam-se as futuras ocupações de unidades logísticas por três empresas do setor alimentar, nomeadamente o Lidl com 54.000 m² em Loures, a Mercadona com 47.000 m² na segunda fase do projeto em Almeirim, e o Aldi com 41.400 m² em Santo Tirso.
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI
Invertendo a recente tendência de maior expressividade das operações de venda ou arrendamento, por oposto aos projetos à medida do ocupante, estes últimos agregaram mais de metade da área total contratada. As regiões de Lisboa e Porto mantiveram o domínio geográfico, agregando respetivamente 43% e 34% da absorção.
O mercado de logística da Grande Lisboa agrega atualmente 2,8 milhões de m² e uma taxa de desocupação de 12,7% (a larga maioria da qual afeta a espaços de fraca qualidade). Uma proporção relevante desta área disponível não se adequa à atual procura por projetos de qualidade, o que continua a fomentar o desenvolvimento de novos projetos. As principais conclusões em logística durante o primeiro semestre ocorreram nesta região, nomeadamente a segunda fase do Rainha Green Logistics Park na Azambuja e a expansão do LogPlace Póvoa de Santa Iria, ocupada pela Trucking Transportes.
Entre a principal oferta futura atualmente em construção, destaque na Grande Lisboa para o projeto da Montepino em Castanheira do Ribatejo e que irá ser ocupado pela Leroy Merlin; e o recentemente anunciado Benavente Logistics Park promovido pela Invesco e Magna. Segue-se, no Grande Porto, o projeto da Panattoni em Valongo. Nesta região, encontra-se igualmente em desenvolvimento o Ermida Park em Santo Tirso, um projeto da Logicor com 30.000 m².
Rendas médias e Prime
LOGÍSTICA URBANA
(LAST MILE)
€6-7 / m / mês
Face à contínua procura, e consequente desenvolvimento de projetos de qualidade, as rendas de mercado para espaços de logística registaram um incremento na maioria das zonas, mantendo-se estáveis no segmento de logística urbana.
€5-6 / m / mês
COMÉRCIO ONLINE ABSORVE MAIS ESPAÇOS LOGÍSTICOS
Aumento do nearshoring e da procura de armazéns
Portugal na rota dos Data Centres
O contínuo crescimento do mercado de comércio eletrónico tem levado a uma maior procura por imóveis logísticos, o que, por sua vez, resulta em escassez de oferta e aumento dos valores de arrendamento destes ativos.
A logística urbana (ou de proximidade) continua a registar elevada procura, que se vem a adequar a um tipo de cliente cada vez mais exigente, e que pretende receber o produto ou serviço no menor tempo possível. As grandes empresas têm que redesenhar a sua operação logística, por forma a se tornarem mais eficientes. Os antigos armazéns vão sendo restruturados e reabilitados mas a reduzida celeridade dos processos de licenciamento atrasa a evolução do mercado.
A globalização e o efeito das economias de escala, levaram a que a indústria e a realização de stock se centralizassem principalmente no continente asiático. A recente rotura de stock que ocorreu a nível mundial, inclusive em Portugal, despoletou o nearshoring, ou seja, a intenção de se instalarem novas industrias no país para responder às necessidades locais e internacionais. Por outro lado, aumentou também a procura de propriedades para armazenagem de produtos, assim como de unidades industriais por parte de empresas do setor das energias verdes.
A “logística de dados” é um mercado em expansão, e onde já se registam diversas transações a nível nacional. Esta tendência tem ocorrido dado o rápido avanço da tecnologia, face à maior necessidade de armazenagem de dados, proteção dos mesmos, resposta a plataformas de streaming e generalização dos modelos de computação em cloud. Portugal entrou definitivamente no radar dos grandes operadores de data centres, ao ser um país seguro, com baixa latência (ou seja, grande velocidade de internet) e com disponibilidade energética.
LOGÍSTICA URBANA MANTÉM ELEVADO INTERESSE
Turísticos
O primeiro semestre de 2023 evidenciou um crescimento da atividade turística em Portugal face ao mesmo período do ano anterior , verificando-se um aumento de todos os indicadores. Neste período, o número de hóspedes e dormidas a nível nacional registaram aumentos homólogos de 21% e 18%, respetivamente, particularmente por influência do crescimento dos visitantes estrangeiros, responsáveis por 60% das dormidas, com destaque para mercados de longa distância como o norte-americano, que incorpora o top 5 dos mercados emissores. Todas as geografias observaram aumentos nas dormidas comparando com 2022, com destaque para as regiões da Área Metropolitana de Lisboa e zona Norte que registaram variações superiores a 20% face ao período homólogo.
TURISTAS
DORMIDAS
REVPAR
PROVEITOS GLOBAIS
TAXA DE OCUPAÇÃO
10,9 milhões
27,9 milhões
€2.170 milhões
€60,5
61,4%
Fonte: INE; Turismo de Portugal
(+21)
(+18)
(+31)
(+28)
(+8 p.p.)
7
8
Durante o qual ainda vigorou a exigência de apresentação de certificado digital ou teste negativo à COVID-19 aos turistas que entravam no país.
Accumulated values as of June
During this period, tourists entering the country were still required to present a digital certificate or a negative COVID-19 test.
Oferta futura por região
Em resultado do crescimento da procura, os proveitos da operação na hotelaria verificaram subidas significativas, com destaque para os proveitos totais, que ficaram 31% acima do mesmo período de 2022. O RevPAR (Revenue per Available Room) teve um crescimento na ordem dos 28% para os €60,5 e a taxa de ocupação (por quarto) situou-se nos 61,4%, refletindo um aumento de 8 pontos percentuais (p.p.) face ao ano anterior. Relativamente ao RevPAR por região, os maiores aumentos ocorreram na Área Metropolitana de Lisboa (+37%); seguida da Região Autónoma da Madeira (+32%) e da zona Norte (+31%).
Dormidas e RevPar por Região
9
Por seu lado, o segmento de Alojamento Local foi responsável por 5,0 milhões de dormidas e 2,1 milhões de hóspedes, num crescimento face a 2022 de 23% e 25%, respetivamente. Os proveitos totais registaram um crescimento de 40% para os €227 milhões, com o RevPAR a subir 28% para os €36,8.
Nova Oferta
Em termos de oferta hoteleira, desde o início do ano inauguraram 30 novas unidades com mais de 2.100 quartos, mais de 60% dos quais com classificação 4 estrelas. Os concelhos de Lisboa e Porto concentram a maior parcela desta nova oferta, com 12 novas unidades hoteleiras num total de 880 unidades de alojamento. Entre as maiores aberturas destacam-se o Renaissance Porto Lapa Hotel (4 estrelas), o Masa Hotel Campo Grande (4 estrelas), o Barceló Funchal Oldtown (5 estrelas) e a abertura de dois hotéis de 3 estrelas da B&B Hotels, em Guimarães e Oeiras.
Principais aberturas
Em relação à oferta futura, encontram-se em fase de projeto e/ou construção 90 novos projetos com abertura prevista para os próximos 3 anos, num total de 8.200 quartos. A oferta futura continua a concentrar-se maioritariamente em hotéis de 4 e 5 estrelas (32% e 31% respetivamente) e nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
+30
Hotéis inaugurados em 2023
+2.105
Novos quartos
Nos primeiros seis meses do ano, a cidade de Lisboa continuou a receber a maior parte dos turistas desembarcados em território nacional. Entre janeiro e junho desembarcaram perto de 16 milhões de passageiros no Aeroporto Humberto Delgado, um aumento de mais de 30% quando comparando com o primeiro semestre de 2022. De destacar também o turismo de cruzeiros na cidade de Lisboa, onde se registaram 293 mil passeiros neste período, um crescimento de 70% face ao ano anterior. Durante o período em análise, a capital registou 7,2 milhões de dormidas em alojamentos turísticos (incluindo estabelecimentos hoteleiros e alojamento local), 9% superior quando comparando com período homólogo. Consequentemente, os indicadores de operação de Lisboa registaram evoluções positivas, com aumento do RevPAR para os €136,4 e uma taxa de ocupação que se situou nos 81,2%, ficando em linha com o ano anterior.
15,9 milhões
7,2 milhões
81,2%
€136,4
Registaram-se 6 novas aberturas de estabelecimentos hoteleiros, num total de 440 quartos, a quase totalidade dos quais unidades de 4 estrelas. Até 2025 estão previstos mais 15 hotéis com 1.600 camas, com maior preponderância da oferta de 5 e 4 estrelas 37% e 28% respetivamente). Entre estes, destacam-se o Meliá Lisboa (5 estrelas) com 240 quartos e o Moxy Alfragide Lisbon (3 estrelas) com 220 quartos.
AEROPORTOS
CRUZEIROS
TURISTAS DESEMBARCADOS
(+9%)
(-0,1 p.p.)
(+16%)
(31%)
293 mil
(69%)
Fonte: INE; APL
Em estabelecimentos de alojamento turístico
10
11
Em estabelecimentos hoteleiros
12
Fonte: Estudo de Impacto Económico da Atividade de Cruzeiros em Lisboa, promovido pela Administração do Porto de Lisboa em parceria com a Lisbon Cruise Port e realizado pela Netsonda e Nova SBE
O aeroporto Francisco Sá Carneiro registou o segundo maior volume de tráfego entre janeiro e junho de 2023, num total de 7,1 milhões de passageiros, representando um crescimento homólogo de 28%. Relativamente ao turismo de cruzeiros, neste período o número de passageiros registado no porto de Leixões foi quase 30% superior face ao ano anterior, totalizando cerca de 68 mil passeiros. O número de dormidas em alojamentos turísticos da cidade do Porto aumentou quase 30%, para 2,7 milhões, com o RevPAR a apresentar uma média de €106,3, e uma taxa de ocupação de 76,8%. Ao longo do primeiro semestre a cidade Invicta contou com 6 novas aberturas de unidades hoteleiras, num total de 430 quartos distribuídos maioritariamente pelas categorias de 4 e 5 estrelas.
7,1 milhões
2,7 milhões
76,8%
€106,3
Quanto à oferta futura, estima-se que 3 hotéis com 250 quartos sejam concluídos nos próximos 3 anos, com uma distribuição equilibrada entre 4 e 5 estrelas. Entre as aberturas previstas, destaque o Meliá São João da Madeira (4 estrelas) e para o Altis Porto Hotel (5 estrelas), ambos com 100 quartos.
(+29%)
(+5,5 p.p.)
(+15%)
(+28%)
68 mil
(+88%)
Fonte: INE; APDL
13
14
15
MERCADOS POLARIZADOS
SUSTENTABILIDADE NO CENTRO DAS DECISÕES
DA VIGILÂNCIA À AÇÃO
LAZER E LIFESTYLE EM VANTAGEM
Apesar do evidente aumento do custo de vida, a procura hoteleira tem vindo a aumentar. É expectável que os números da procura continuem a crescer, sobretudo em destinos de lazer. Os segmentos de luxo e baixo custo estarão menos expostos a oscilações de base económica, sobretudo nos segmentos de lazer e com ampla exposição a mercados com taxas de câmbio favoráveis ao Euro.
A consciência dos players do setor à necessidade de adequar os ativos e empresas às politicas ESG tem sido crescente, antecipando-se o reforço da prioritização desta temática nos projetos atuais e futuros.
A divergência entre indicadores operacionais robustos e o aumento do custo de capital, antecipa visões extremadas entre proprietários e investidores quanto ao valor de mercado dos ativos. No entanto, as operações materializadas, e as em curso demonstram um aumento da atividade de investimento, revelando maior disponibilidade dos vendedores em iniciar diálogos nas premissas de mercado atuais. Antecipa-se um intensificar do investimento na segunda metade do ano, com a qualidade do ativo a determinar qual das partes estará mais disposta a prestar concessões face às expectativas iniciais.
Os destinos predominantemente de lazer e de veraneio continuam com forte ascendência na preferência dos investidores. Destinos urbanos com equilíbrio entre mercado corporativo e de lazer, destacam-se igualmente nas preferências dos investidores. A atividade de investimento continua ativa na procura de projetos, estando em marcha a capitalização de novos fundos de investimento com enfoque na Europa do Sul, incluindo Portugal.
Venda de
apartamentos
Nº FOGOS VENDIDOS
TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO
PREÇO MÉDIO
TAXA MÉDIA DE DESCONTO E REVISÃO
NOVO
750
(-45%)
TOTAL
4.280
(-27%)
6.590/m
(+7%)
4.490 m
(+2%)
-1%
-7%
16 meses
6 meses
LISBOA
880
(-42%)
2.530
(-21%)
4.110/m
(-4%)
3.100 m
(-7%)
-5%
11 meses
PORTO
16
Valores acumulados a junho (comparação homóloga com média ponderada dos dois primeiros trimestres de 2022).
Fonte: SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci)
17
Novos e usados
Licenciamento de projetos residenciais
Os sucessivos aumentos das taxas de juro para controlo da inflação, e consequente deterioração do poder de compra bem como a subida de preços, terão contribuído para uma retração da procura. Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, o primeiro semestre de 2023 registou uma quebra do número de apartamentos vendidos, apesar do comportamento díspar entre Lisboa e Porto nos valores de venda; com a oferta futura a registar igualmente uma evolução distinta entre as duas geografias.
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado
Ainda assim, durante a primeira metade do ano foram concedidos empréstimos a particulares no montante de €8,9 mil milhões segundo o Banco de Portugal, um valor máximo dos últimos 17 anos.
18
Valores acumulados a junho; percentagens correspondem à variação homóloga dos indicadores.
Valores de venda de apartamentos
No concelho de Lisboa, os valores transacionais de apartamentos (novos e usados) registaram um incremento homólogo ténue para os €4.490/m², o qual foi mais acentuado (+7%) nos fogos novos. No conjunto dos imóveis novos e usados, o Centro Histórico atingiu os valores mais elevados (€5.560/m²), seguindo-se, apesar da quebra de 8%, a zona Tradicional (€5.170/m²); com a maior contração a ocorrer no Parque das Nações (-13%), para os €4.770/m². A taxa média de desconto e revisão aumentou para os 7%; com o tempo médio de absorção a diminuir para 6 meses. Relativamente à oferta futura, a capital registou um aumento expressivo no volume de projetos residenciais licenciados, mantendo-se estável nos projetos submetidos para licenciamento.
Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
Valores de apartamentos
19
Diferença entre o preço final de venda e o valor inicial de oferta do imóvel
20
No Porto os valores de venda de apartamentos registaram uma quebra de 7%, para os €3.100/m², a qual foi menor (-4%) entre as unidades novas. A zona da Foz continuou a observar os valores mais elevados (€4.120/m²), com o Centro Histórico a ter a maior quebra (-16%), para os €3.540/m². A taxa média de desconto e revisão estabilizou nos 7%; e o tempo de absorção diminuiu em um terço, para os 6 meses. Relativamente à oferta futura, a cidade verificou uma quebra de 23% no volume de projetos licenciados e um aumento de 62% nos projetos submetidos para licenciamento.
Arrendamento de
Nº FOGOS ARRENDADOS
RENDA MÉDIA MENSAL CONTRATADA
60
(-53%)
1.150
(-36%)
€21,3/m
(+18%)
€18,5/m
(+26%)
-3%
3 meses
2 meses
50
(+10%)
240
(-20%)
€19,0/m
(+31%)
€14,9/m
(+23%)
-2%
Fonte: SIR Ci
Durante o primeiro semestre de 2023, o segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector) nas cidades de Lisboa e Porto manteve o desequilíbrio entre oferta e procura, o que contribuiu para uma quebra generalizada do número de apartamentos arrendados, associada a um aumento expressivo dos valores médios contratualizados. Apesar de a escassez de oferta continuar a gerar o interesse de alguns promotores em desenvolver projetos de raiz para arrendamento (ou BTR – built to rent), a limitada viabilidade financeira dos mesmos e a falta de confiança no enquadramento legal do setor, continuam a contribuir para que a larga maioria dos projetos futuros neste segmento sejam de iniciativa pública.
Arrendamento
Desta forma, a renda média contratada em Lisboa aumentou para os €18,5/m² (+26%), com os imóveis novos a atingirem os €21,3/m²/mês (+18%). O Centro Histórico manteve a primazia, apesar de ter registado o menor crescimento homólogo (+16%) entre todas as zonas da capital. No Porto, os valores de arrendamento de apartamentos verificaram um aumento de 23% para os €14,9/m²/mês, o qual foi mais expressivo (+31%) entre as unidades novas, que atingiram os €19,0/m². À semelhança da capital, os valores mais elevados continuaram a praticar-se na mesma zona, nomeadamente na Foz, apesar de ter sido a única a registar uma quebra homóloga nos valores praticados (-2%). As taxas de desconto e revisão mantiveram-se estáveis; com o tempo médio de absorção a situar-se maioritariamente nos 3 meses.
Valores de arrendamento de apartamentos
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Os segmentos de residências de estudantes e CoLiving continuam igualmente a ser caracterizados por uma escassez de oferta, especialmente de projetos adequados às necessidades dos seus ocupantes. Durante o primeiro semestre do ano corrente foi concluída a Xior Lumiar (Lisboa) com 500 camas. O rácio de número de camas por estudante deslocado manteve-se estável nos 13%, com o peso dos operadores privados a aumentar ligeiramente, representando atualmente perto de 40% da oferta.
25.600
13%
38%
Residências de Estudantes
/ CoLiving
CAPACIDADE TOTAL (nº camas)
Operadores Privados
Rácio cama / estudante deslocado
(=)
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Rácio entre número de camas e estudantes nacionais deslocados e internacionais
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Variação comparativa a 2022.
Aberturas
Pipeline Fonte: Cushman & Wakefield
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Próximos 3 anos
A elevada procura continua a atrair operadores privados, assim como a fomentar a alocação de investimento público a estes segmentos, particularmente pelo Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista até 2025 aumentou para as 9.320 camas. Entre a oferta privada futura destacam-se o projeto Coletivo de Azúrem (Guimarães) com 630 camas; assim como a entrada no mercado nacional do The Social Hub com um projeto no empreendimento Bonjardim (Porto).
Principais oferta futura privada
No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a aumentar, situando-se atualmente nas 104.400 camas. Contudo, o ritmo de novas aberturas não acompanhou o envelhecimento da população, contribuindo desta forma para a manutenção do rácio de equipamento nos 14%. A atividade dos operadores privados continua a ser impulsionada pela elevada taxa de ocupação e escassez de projetos de qualidade. Entre estes, destacaram-se no primeiro semestre de 2023 o grupo DomusVi com a abertura de uma unidade com 100 camas no centro de Lisboa; assim como a Portugal Senior Health Care (CoRe Capital), com dois projetos de 60 camas cada. Ao longo dos próximos três anos prevê-se a conclusão de mais 700 camas entre os principais operadores privados, a maioria dos quais projetos com mais de 100 camas, com o grupo DomusVi e a rede Círculo de Mestres a contabilizarem 2 unidades cada.
104.400
92%
26%
Residências
Sénior
TAXA DE Ocupação
(+1%)
Fonte: GEP; INE; ACSS
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Rácio entre número de camas e população com mais de 80 anos de idade; população de 2022 (INE)
14%
Rácio de equipamento
Fonte: Gabinete de Estratégia e Planeamento – Carta Social (exclui Madeira e Açores)
Oferta
Principal oferta futura de operadores privados
Aberturas de Operadores Privados
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ESTRANGULAMENTO DO MERCADO RESIDENCIAL VAI AGRAVAR-SE
PREÇO MÉDIO POR CAMA NAS RESIDÊNCIAS DE ESTUDANTES E NOS PROJETOS DE CO-LIVING VAI CONTINUAR A SUBIR
RESIDÊNCIAS SÉNIOR PRECISAM-SE
A falta de medidas que promovam a construção nova para o segmento médio irá continuar a contribuir para o cada vez maior desequilíbrio do mercado, alimentando a subida dos preços. Em paralelo, a subida das taxas de juro e a dificuldade das famílias se financiarem contribuirão para a contínua aposta dos promotores nos segmentos altos.
A falta de confiança dos promotores, investidores e senhorios no quadro legal e nas politicas fiscais que regem o arrendamento urbano em Portugal, agravada pelas medidas do Programa Mais Habitação, antecipam a redução de casas disponíveis para arrendamento e a consequente subida dos valores das rendas, face à crescente procura e falta de oferta. O excessivo impacto fiscal e o desadequado quadro legal vão continuar a contribuir para a inexistência de produto especifico desenvolvido de raiz para o segmento de arrendamento habitacional, fomentando também a subida dos valores de arrendamento.
Procura continua muito superior à oferta, mesmo com algumas aberturas previstas nos próximos anos. A dificuldade em encontrar alojamento alternativo nas regiões de Lisboa e Porto acentuou-se, por existirem cada vez mais famílias a arrendar apartamentos que antes eram partilhados por estudantes ou por trabalhadores deslocados.
Sendo um dos países com população mais envelhecida da Europa, Portugal precisa de mais residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. A oferta tem aumentado, mas é ainda claramente insuficiente. O crescimento deste segmento pode ser ameaçado, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos.
O MERCADO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL VAI CONTINUAR A CONTRAIR
Promoção &
Reabilitação Urbana
Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção
Principais Transações de Promoção e Reabilitação Urbana
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O setor de promoção e reabilitação urbana registou uma quebra de 13% da atividade na primeira metade do ano quando comparando com o período homólogo. Neste período foi identificado um volume total transacionado de €244 milhões, distribuídos por 19 negócios. Entre estes, destacam-se a venda do terreno da EDP na rua do Ouro no Porto ao Grupo M Caetano, por um valor estimado de €45 milhões; e a aquisição por parte da Besix à Atenor de 50% do projeto Wellbe por €24-26 milhões.
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Baseada em fontes internas e públicas
Fotografia: Atenor.eu
Photo: Atenor.eu
Projetos Imobiliários em Licenciamento
Relativamente à oferta futura, durante o primeiro semestre de 2023 foram submetidos a licenciamento em Portugal Continental 3,9 milhões de m² distribuídos por mais de 11.000 projetos, refletindo aumentos homólogos de 8% e 9% respetivamente. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (75%) e ao desenvolvimento de construção nova (82%). Relativamente ao tipo de construção, a preponderância dos projetos novos variou entre os 62% em escritórios e os 89% em residencial.
Promoção:
Licenciamento de Projetos Imobiliários
Entre janeiro e junho de 2023 o licenciamento de projetos imobiliários por área de construção na capital registou um comportamento díspar face ao período homólogo, registando-se uma quebra entre os projetos licenciados e um crescimento entre os projetos em licenciamento. Relativamente aos primeiros, verificou-se no entanto um aumento (+154%) da área média por projeto residencial para perto de 2.400 m². Relativamente ao tipo de construção, neste período, registou-se a prevalência das obras em edificado agregando um pouco mais de 60% da área licenciada.
184.700 m
308.100 m
(-41%)
LICENCIADOS
EM LICENCIAMENTO
Projetos Imobiliários Licenciados
A área de projetos em licenciamento aumentou 26%, com o setor de escritórios a destacar-se, com 56 mil m², mais de quatro vezes superior à área submetida a licenciamento no primeiro semestre do ano anterior. Os custos de desenvolvimento mantiveram-se estáveis, com os valores médios praticados (sem IVA) em Lisboa a variar entre os €1.450/m² e mais de €1.900/m² na construção nova e entre os €1.700/m² e acima de €2.100/m² nos projetos de reabilitação.
Custos de construção por segmento
À semelhança da capital, a cidade do Porto também verificou uma evolução díspar entre a área de construção em licenciamento e licenciada. Relativamente à primeira aumentou em 71%, com o número de projetos a aumentar em quase 90%, para cerca de 200. Em relação à área de construção dos projetos licenciados registou-se uma quebra de 19% apesar do número de projetos se ter mantido estável face ao período homólogo. Nesta geografia, verificou-se um equilíbrio entre a área para promoção e para reabilitação.
155.100 m
(+71%)
164.500 m
(-19%)
Ainda no que se refere à nova oferta licenciada, o setor residencial manteve a preponderância (76%); havendo uma prevalência da área para promoção neste setor (64%) face à área para reabilitação. Também na Invicta os custos de desenvolvimento mantiveram-se estáveis, com os valores (sem IVA) a variar entre os €1.400/m² e mais de €1.800/m² na construção nova e entre os €1.500/m² e acima de €1.900/m² nos projetos de reabilitação.
PROMOÇÃO DE HABITAÇÃO VAI CONTINUAR NA ORDEM DO DIA
A crescente procura e escassa oferta de habitação, especialmente no segmento médio, continuará a motivar promotores e investidores a procurar soluções inovadoras para desenvolver mais casas para a classe média. O programa Mais Habitação deixa de fora benefícios fiscais e incentivos para a construção nova em localizações mais vocacionadas para o segmento médio, pelo que vários projetos residenciais de maior escala, sobretudo localizados nos subúrbios, deverão continuar a ser adiados. A aposta em projetos residenciais para os segmentos alto e de luxo, motivada pela crescente procura por parte de compradores estrangeiros menos dependentes de financiamento bancário, tenderá a continuar durante os próximos tempos.
A procura de escritórios mais práticos, modernos e, sobretudo, eficientes do ponto vista ambiental e energético vai ser cada mais evidente, libertando mais edifícios para conversão em habitação ou turismo em localizações centrais, permitindo um novo ciclo de reabilitação urbana nas cidades de Lisboa e Porto.
CRESCIMENTO DE UMA NOVA GERAÇÃO DE ESCRITÓRIOS
Investimento em
Imobiliário Comercial
Apesar do enquadramento económico mais adverso, a atividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento manteve uma trajetória ascendente durante o primeiro semestre de 2023, com um volume de €749 milhões, 17% acima do período homólogo de 2022. Com cerca de 40 operações, o valor médio por transação situou-se nos €20 milhões. Este resultado foi influenciado pela conclusão de algumas transações de grande dimensão, com os 3 maiores negócios a representarem perto de 60% do volume investido; e por um aumento do investimento estrangeiro, que agregou 77% do volume total, com o capital nacional a contrair para os €172 milhões.
VOLUME TOTAL
INVESTIMENTO INTERNACIONAL
Retalho
€749 milhões
(+17%)
77%
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Investimento institucional em produto imobiliário acabado e de rendimento
Investimento por semestre
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Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo
Investimento por setor
Os ativos de retalho retomaram a liderança, concentrando 38% do volume total investido, com €284 milhões. As duas maiores transações corresponderam à aquisição de portfólios do segmento alimentar, nomeadamente pela LCN Capital Partners à TREI do projeto Amália (50 supermercados Pingo Doce e Continente) por €140-150 milhões e pela Savills IM à M&G de 4 unidades Continente Modelo por €39 milhões. Seguiu-se de perto a hotelaria, ao agregar 36% do volume transacionado, num total de €271 milhões, muito por influência da compra pela Arrow do portfólio Dom Pedro à Saviotti por €250 milhões. Por seu lado, o setor de escritórios atraiu somente 14% do valor investido, com €105 milhões, tendo-se destacado a aquisição pelo BNP Paribas REIM do edifício Pier III à Períptero por €30-35 milhões. Os chamados ativos alternativos foram responsáveis por 9% do total investido, essencialmente devido à compra pela Live Nation da Ritmos & Blues, incluindo o espaço de eventos Altice Arena, por um valor na ordem dos €50 milhões. Finalmente, o mercado de industrial e logística representou apenas 3% do valor investido, com predomínio da operação de sale & leaseback do portfólio DanCake, adquidiro pela Square Asset Management por €22 milhões.
Principais transações de investimento
Componente de imobiliário comercial
O atual contexto económico internacional contribuiu para novos aumentos das yields prime dos principais setores do mercado imobiliário comercial face a 2022, nomeadamente entre os 25 e 50 pontos base.
Nº de quartos dos hotéis transacionados (cerca de 85% da componente de imobiliário comercial, pois exclui campos de golfe).
Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo.
Valor unitário por quarto (€/quarto)
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Após uma relativa estabilidade durante o primeiro semestre de 2022, o atual contexto económico contribuiu para aumentos homólogos entre os 25 e 50 pontos base das yields prime dos principais setores do mercado imobiliário comercial. No caso de Industrial & Logística, formalmente não se considerou uma expansão das yields porque o valor de 2021 refletia transações efetuadas e não necessariamente as yields que teriam sido pagas por imóveis de referência.
Yields
Prime
Apesar do crescimento registado durante o primeiro semestre de 2023, antecipa-se um abrandamento da atividade de investimento até ao final do ano. Neste contexto, com cerca de €1.180 milhões de transações atualmente em diversas fases de negociação, as estimativas apontam para que este ano se registe um volume de investimento ligeiramente inferior a €2.000 milhões, refletindo uma quebra de 36% face a 2022. Em termos de distribuição por classes de ativos, hotelaria deverá atingir a primazia, agregando 40% do volume total, seguindo-se retalho com 30% e escritórios com 20%.
Ao valor previsto poderão vir a acrescer €600 milhões em transações atualmente suspensas (mas com possibilidade de conclusão até ao final de ano), assim como as usuais operações off-market.
PERSPETIVAS
FASE DE DESCOBERTA DE PREÇOS (Ainda sem fim à vista)
Postura de “esperar para ver” dos grandes operadores internacionais subsiste, MAS...
MAIOR DIFICULDADE DE ACESSO À DÍVIDA BANCÁRIA e refinaNCIAmento de alguns ativos pode gerar transações, mas...
Continuação da diferença de expectativas entre vendedores e compradores quanto aos preços dos ativos. Diferencial entre rendimento do imobiliário e dos chamados “ativos sem risco” está muito baixo, pressionando subidas das yields.
Retalho, industrial & logística e hotelaria: bom desempenho dos ocupantes suporta aumentos de rendas para os melhores ativos. Escritórios: baixa absorção até à data condiciona mercado. Indexação (quando não limitada por lei) das rendas pela inflação ajuda a suportar valorizações. Ativos novos ou recém renovados, com um excelente “desempenho ESG”, resistem melhor.
Fundos abertos, fundos de pensões e familiy offices domésticos (transações de menor volume, sem recurso a dívida bancária) estão ativos. Portugal continua a ser visto como um mercado com uma relação risco / retorno muito interessante. Ajustamento de preços será mais rápido do que na última crise.
Proprietários estão razoavelmente capitalizados; não há distress. Bancos têm feito uma gestão bastante melhor das suas carteiras de risco e podem apoiar seletivamente.
CAPITAL VALUES SOB PRESSÃO, mas parcialmente suportados pelos mercados ocupacionais
Edifícios de Imobiliário Comercial Certificados
Por influência dos critérios mais exigentes da procura, mantém-se o elevado interesse na inclusão de conceitos de sustentabilidade corporativa, bem como dos critérios de Environmental, Social e Governance (ESG), nos processos de tomada de decisão do mercado imobiliário nacional.
Fonte: BREEAM e LEED
Neste contexto, e face à maior regulamentação a nível europeu, a procura pela obtenção de certificados como BREEAM, LEED e WELL continua elevada, assim como pela aplicação da taxonomia aos imóveis.
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Nova certificação ou renovação; Inclui somente os projetos listados pelas respetivas entidades (alguns projetos são anónimos e portanto não publicados)
No âmbito dos certificados de edificação sustentável, nomeadamente BREEAM e LEED, verificou-se uma manutenção do número de certificações emitidas durante o primeiro semestre comparativamente com o período homólogo do ano anterior, nomeadamente em uma dezena; com prevalência do setor de retalho e da nova construção/reabilitação (vs. edifícios em uso). Quanto à certificação futura , somente disponível para LEED, encontram-se atualmente registados acima de 50 projetos.
Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, em 2023 foi emitida a primeira distinção a nível nacional, nomeadamente pela sede da Nestlé (detida pela Merlin Properties) em Linda-a-Velha. O setor de escritórios continua a monopolizar a certificação futura, encontrando-se registados mais de 40 edifícios. Pedidos de certificação submetidos.
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Pedidos de certificação submetidos.
RESPOSTA ÀS ALTERAÇÕES CLIMÁTICAS
INTEGRAÇÃO DA CADEIA DE VALOR NA ATIVIDADE DAS EMPRESAS
REPORTE DE INDICADORES NÃO FINANCEIROS E CARACTERIZAÇÃO DOS INVESTIMENTOS QUANTO À SUSTENTABILIDADE
Focada na redução da pegada carbónica, de forma a cumprir o objetivo de não ultrapassar 1,5ºC e contrariar o ciclo crescente das alterações climáticas, que se tem vindo a viver de forma efetiva. Esta redução aplica-se a Investidores, Proprietários e Ocupantes, e vai desde o desenvolvimento de novos projetos ou reabilitações, no que concerne à escolha de materiais e técnicas de construção para redução do carbono embebido, ou redução de consumo energético na operação de edifícios existentes, recorrendo a auditorias energéticas, Análise de Ciclo de Vida ou ferramentas como o CRREM, que determina a obsolescência carbónica de um edifício.
Que se traduz numa procura de ativos diferenciados e sustentáveis, que valorizem e promovam o bem-estar e que sejam capazes de atrair talento através da vivência dos espaços, conveniência dos serviços e facilities, experiência e networking. Nesse sentido, continua a verificar-se uma tendência clara do mercado pela procura de ativos com certificação de sustentabilidade (LEED ou BREEAM) e que promovam a saúde e bem estar dos colaboradores (WELL ou FITWEL). Verifica-se também um aumento da adesão do setor residencial às certificações, principalmente de luxo, com principal foco em BREEAM.
Considerando a necessidade de integrar estes impactes no reporte de indicadores não financeiros. Assim, as empresas estão a deixar de olhar apenas para a sua própria atividade, e começam a considerar os impactes que causam através dos seus fornecedores.
Devido ao Regulamento de relato de sustentabilidade das empresas (CSDR) e do Regulamento das Finanças Sustentáveis (SFDR). O mercado continua a reagir e a caracterizar os investimentos e os ativos existentes, através dos critérios de Taxonomia, assim como incorporar os princípios ESG na sua atividade, através de estratégias ao nível de empresa.
VALORIZAÇÃO DO CAPITAL HUMANO
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