Uma publicação Cushman & Wakefield
MARKETBEAT PORTUGAL
WE DIDN'T COME THIS FAR, JUST TO COME THIS FAR.
OUTONO, 2024
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & Logística
05
HOTELARIA
07
PROMOÇÃO
08
INVESTIMENTO
09
SUSTENTABILIDADE
06
LIVING
Indicadores Económicos 2024
De acordo com a Moody's Analytics, apesar do abrandamento em 2024, Portugal continuará a registar um dos melhores desempenhos da zona euro, com o PIB a crescer 1,8%, após ter registado um crescimento de 2,3% em 2023.
PIB
CONSUMO PRIVADO
EXPORTAÇÕES
INFLAÇÃO
TAXA DE DESEMPREGO
+1,8%
+1,1%
+2,3%
+1,4%
+4,8%
6,3%
O investimento continua a ser afetado por alguma incerteza mundial, esperando-se que registe no ano corrente uma ligeira recuperação face ao ano anterior (1,1%). Relativamente à inflação, prevê-se que continue a moderar gradualmente, projetando-se uma redução da mesma para 2,3% em 2024. No mercado de trabalho, depois de uma tendência ascendente em 2023, a taxa de desemprego em Portugal diminuirá progressivamente, atingindo 6,3% no ano corrente.
Após o primeiro corte nas taxas de juro em junho, o Banco Central Europeu voltou a reduzir as taxas de juro de referência em mais 25 pontos base em setembro deste ano. Prevê-se que a redução das taxas de juro incentive a retoma do investimento e simultaneamente impulsione o consumo privado, projetando-se que o mesmo cresça 1,4% em 2024. A procura externa continua a ser um importante motor da economia, com um crescimento previsto de 4,8% nas exportações, fortemente impulsionadas pela contínua recuperação do setor do turismo.
Fonte: Moody’s (outubro 2024)
Indicadores Económicos 2024/2025
Para os próximos 2 anos, prevê-se um crescimento do PIB de 2,0% tanto em 2025 como em 2026.
+2,0%/ +2,0%
A Moody’s Analytics prevê que o Banco Central Europeu continue a reduzir as taxas de juro de referência, atingindo perto de 2% no final de 2025. Relativamente à taxa de inflação nacional, à semelhança das previsões para a zona euro, espera-se uma moderação gradual da mesma, ficando abaixo do objetivo de 2% nos próximos dois anos (1,6% em 2025 como em 2026). O desemprego deverá continuar a comprimir, atingindo 5,7% em 2025 e 5,3% em 2026 – o mínimo histórico dos últimos 25 anos.
A procura interna irá beneficiar da redução da inflação e de condições de financiamento menos restritivas, com a execução dos fundos europeus a impulsionar o investimento. O consumo privado deverá estabilizar-se em 1,5% até 2025, baixando para 0,6% em 2026.
+3,0%/ +2,9%
+1,6%/ +1,6%
+1,5%/ +0,6%
+3,8%/ +3,1%
5,7%/ 5,3%
GRANDE LISBOA
ABSORÇÃO
ÁREA INAUGURADA
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
168.500 m (+134%)
1.300 m (+100%)
7,2% (+0,2 p.p.)
61.200 m
234.800 m
2
O mercado de escritórios da Grande Lisboa registou uma recuperação significativa entre janeiro e setembro de 2024, tendo sido comercializados 168.500 m². Este valor representa um aumento homólogo de 134%, sendo o segundo mais elevado da última década. Esta evolução positiva deve-se, em grande parte, à concretização de alguns negócios de grande dimensão, com destaque para 5 transações acima dos 5.000 m², que, no seu conjunto, representaram 42% da absorção total registada no período.
Fonte: Cushman & Wakefield; LPI
Absorção por semestre e área média transacionada
Entre as principais transações até à data, destacam-se no Parque das Nações (zona 5) duas operações em edifícios ainda em construção: a compra pela Caixa Geral de Depósitos do edifício WellBe, com 26.710 m², para instalação da sua futura sede; e o arrendamento de cerca de metade do Oriente Green Campus (15.840 m²) pela Universidade Europeia. De destacar também a ocupação integral dos 17.020 m² do edifício Álvaro Pais 2 por uma entidade confidencial nas Novas Zonas de Escritórios (zona 3) e o pré-arrendamento do edifício Rato 11 (5.820 m²) pela Deloitte Portugal no CBD (zona 2). As duas primeiras zonas representaram, no total, 58% da procura; com o setor de Serviços Financeiros a representar mais de um quinto da absorção, impulsionado pelo maior negócio registado até agora.
Principais transações
* Valores acumulados a setembro
A taxa de desocupação registou um aumento de 0,2 pontos percentuais (p.p.), fixando-se agora nos 7,2%. Por outro lado, a atividade de promoção imobiliária continua robusta, promovendo a entrada no mercado de edifícios de qualidade, alinhados com os atuais critérios de procura. Durante os primeiros nove meses de 2024, foram concluídos 61.200 m² de novos espaços, todos eles já integralmente ocupados. O volume de oferta futura prevista para os próximos 3 anos mantém-se elevado, com um total de 385.100 m². Destes, a maior parte (234.800 m²) encontra-se atualmente em construção, sendo que 46% da área já tem ocupação assegurada.
Principais empreendimentos inaugurados
Taxa de desocupação por zona
Principais empreendimentos em construção
Fonte: Cushman & Wakefield
Rendas médias e prime
Apesar do menor dinamismo do mercado ocupacional, a reduzida disponibilidade entre os edifícios com melhor qualidade contribuiu para um aumento homólogo de €1/m²/mês dos valores brutos de arrendamento na maioria das zonas da Grande Lisboa.
GRANDE LISBOA: RENDAS PRIME
GRANDE PORTO
58.700 m (+44%)
1.110 m (+31%)
9,0% (+0,5 p.p.)
27.100 m
116.200 m
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
O mercado de escritórios do Grande Porto manteve uma trajetória positiva, registando uma absorção de 58.700 m² durante os primeiros nove meses de 2024, o que representa um aumento homólogo de 44% e o segundo valor mais alto desde que este indicador é medido. Foram concretizadas acima de 50 transações, o número mais elevado desde que o mercado começou a ser monitorizado. As duas principais transações corresponderam a ocupações integrais de edifícios, destacando-se o maior negócio: o pré-arrendamento do edifício Mutual, com 10.370 m², por um ocupante confidencial. Este negócio contribuiu para que o CBD Boavista (Zona 1) fosse a mais ativa, representando mais de um terço da procura. O segundo maior negócio inclui a ocupação total de 5.090 m² do edifício Pharmacia na CBD Baixa (Zona 2) por uma entidade que ainda permanece confidencial. O arrendamento de 4.640 m² no Tecmaia – Lote 4 pela Infineon destaca-se como o terceiro maior negócio neste período. Os setores de Consultores e Advogados, assim como TMT's & Utilities, destacaram-se, agregando individualmente entre 28% e 46% da absorção total.
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI * Valores acumulados a setembro
Nesta região, a taxa de desocupação aumentou 0,5 p.p., para 9,0%, sendo este aumento particularmente influenciado pela conclusão de alguns edifícios no primeiro semestre, os quais ainda têm área disponível para ocupação. Durante os primeiros nove meses do ano, foram concluídos 27.100 m², dos quais 27% ainda se encontram por ocupar. Relativamente à oferta futura, prevê-se a conclusão de 153.300 m² nos próximos 3 anos, com a promoção a manter-se bastante ativa, contribuindo para o aumento da oferta de qualidade no Grande Porto. Entre estes, a grande maioria (116.200 m²) encontra-se em construção, dos quais 36% tem ocupação garantida.
Apesar do abrandamento da procura, também no Grande Porto se registaram aumentos de €0,5-1/m²/mês na maioria dos valores brutos de arrendamento.
Tendências
Bem-estar e ESG como pilares dos espaços de escritórios
Modelo híbrido e redefinição da ocupação
Aumento dos flex offices e relocalização
Evolução dos contratos de arrendamento
Retoma da procura e aumento das rendas prime
Os espaços de trabalho focam-se cada vez mais no bem-estar dos colaboradores, com luz natural, áreas verdes e amenities, como ginásios e salas de meditação. Estes fatores, aliados às exigências de sustentabilidade e certificações ESG, tornam-se diferenciadores decisivos para a atratividade e funcionalidade dos edifícios.
O modelo híbrido de trabalho, adotado pela maioria das empresas, está a redefinir a ocupação dos escritórios. As zonas colaborativas e sistemas rotativos de ocupação estão a ganhar protagonismo, criando espaços mais flexíveis que respondem às novas dinâmicas de trabalho.
A procura por flex offices está a crescer, refletindo a necessidade de maior flexibilidade e a adaptação às novas exigências do mercado. As empresas estão também a relocalizar os seus escritórios para atrair os colaboradores de volta, criando hubs mais atrativos e funcionais.
Os contratos de arrendamento de longa duração estão a aumentar, com um foco em contratos de 10 anos com break aos 7, ou de 5 anos sem break. Isto permite diluir os custos de fit-out, dando mais poder negocial às empresas e garantindo maior estabilidade nos compromissos de longo prazo.
A procura de escritórios está a recuperar, com uma maior exigência pela qualidade dos espaços. Esta tendência, aliada à atratividade de Portugal para operações de multinacionais, está a pressionar as rendas prime, que continuam a subir nas principais zonas de escritórios.
VOLUME DE VENDAS A RETALHO
110 (+2,9%)
No início de 2024, o setor de retalho manteve uma tendência ascendente, notória sobretudo ao nível da oferta futura de retail parks e do número de novas aberturas. O volume de vendas a retalho até julho de 2024 registou um crescimento homólogo de 2,9%, com especial destaque para o aumento nas vendas de produtos alimentares (+4,2%). Adicionalmente, apesar do abrandamento no ritmo de crescimento, o comércio online continuou a apresentar uma trajetória positiva, com a percentagem de consumidores a realizar compras online a aumentar 1,2 p.p., alcançando os 44%.
Total
104 (+4,2%)
Produtos alimentares
116 (+1,9%)
Produtos não alimentares
COMÉRCIO ELETRÓNICO
Indivíduos que efetuaram compras / encomendas online
Fonte: INE; Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2021 = 100; valores acumulados a julho
Fonte: APCC; variação homóloga do primeiro semestre
Para ver as notas passar por cima dos números
1
Fonte: INE
+7,8%
Vendas
+6,8%
Tráfego
ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS EM CONJUNTOS COMERCIAIS
4
6.600 m
Área inaugurada
143.200 m
Área futura
5
CONJUNTOS COMERCIAIS
3
Até 2027
No trimestre anterior ao inquérito
Em termos de performance dos conjuntos comerciais, a Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) reportou uma evolução positiva no volume de vendas (+7,8%) e no número de visitantes (+6,8%) durante o primeiro semestre de 2024. Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, até ao momento, foram concluídos 6.600 m² de Área Bruta Locável (ABL), correspondentes ao Arco Retail Park, em Santo Tirso. Para os próximos três anos, prevê-se a conclusão de um volume de 143.200 m² de ABL, dos quais cerca de metade já se encontra em construção. Mantém-se a maior aposta dos promotores no formato retail park, o qual agrega a maioria desta nova oferta (87%).
Oferta de Conjuntos Comerciais
Fonte: Cushman & Wakefield * Oferta prevista
Novas aberturas
De acordo com os dados da procura de retalho agregados pela Cushman & Wakefield, nos primeiros nove meses do ano foram registadas 590 novas aberturas, refletindo um aumento homólogo significativo de 29%. O domínio do comércio de rua acentuou-se, representando 71% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 12%. O setor da restauração manteve-se como o mais representativo, com 53% das novas unidades, seguido pelo setor "outros” com 19%. Entre os retalhistas mais ativos no período em análise, destacam-se, no setor alimentar, os alemães Aldi e Lidl, com respetivamente 10 e 7 novas aberturas. Por seu lado as marcas do grupo Sonae, ZU (produtos para animais) e Well's (cosmética) contabilizaram perto de 10 novas unidades cada. Adicionalmente, os retalhistas não-alimentares low cost Normal e Action, contabilizaram 8 e 7 novas lojas, respetivamente.
590 (+29)
71%
Comércio de Rua
53%
Restauração
7
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado.
8
Onde se incluem, entre outros, mobiliário, decoração, bricolage, comunicações e saúde.
PROCURA
6
Valores acumulados a setembro.
Durante os primeiros nove meses de 2024, o concelho de Lisboa concentrou 37% das novas aberturas em Portugal. A quase totalidade destas aberturas ocorreu em comércio de rua, com destaque para as zonas das Avenidas Novas e Cais do Sodré / Santos, que registaram respetivamente perto de 30 e 20 novas aberturas cada, a maioria no setor da restauração. Este setor foi o mais dinâmico em Lisboa, representando 65% das novas unidades. A acrescer às aberturas acima, destaque ainda para a recente inauguração da nova flagship da Zara no Rossio, a segunda maior do mundo com 5.000 m² (e que inclui a pastelaria Zara by Castro), a qual vem consolidar o dinamismo da área envolvente desta zona da capital.
220 (+21%)
94%
65%
Lisboa
A cidade do Porto agregou o segundo maior número de aberturas do país, com uma representatividade de 19%. À semelhança da capital, o principal volume de novas aberturas ocorreu em comércio de rua, com a Baixa a concentrar 31% da nova oferta neste formato. O setor da restauração manteve-se dominante, destacando-se a inauguração do Time Out Market Porto, na ala sul da estação de São Bento, que conta com 16 espaços, a maioria dedicada a este setor de atividade.
110 (+20%)
81%
67%
Porto
Num contexto de escassez de oferta face à procura atualmente ativa, as rendas de mercado atingiram máximos históricos. No comércio de rua de Lisboa, os valores aumentaram €10/m²/mês no Chiado e na Avenida da Liberdade, enquanto no Porto, a Baixa registou um incremento de €5/m²/mês. Nos centros comerciais, as rendas prime subiram €7,5/m²/mês e, nos retail parks, em €0,75/m²/mês.
RENDAS PRIME
MARCAS COM PROPÓSITO
LOJAS POP-UP E SHOP-IN-SHOP
As marcas estão a apostar cada vez mais numa economia circular, promovendo práticas ecológicas e reduzindo o desperdício. Os consumidores identificam-se com marcas que sigam um modelo de negócio ético, consciente e sustentável. As grandes insígnias estão a integrar cada vez mais a responsabilidade social na sua estratégia, de forma a criar maior engagement com os clientes.
Experiência de compra mais personalizada e fluida. Melhoria operacional e aumento da rentabilidade através da redução de custos e de uma gestão mais eficiente dos stocks. Maior convergência e integração entre a experiência digital e a física.
Os retalhistas estão a explorar novos formatos, novas localizações e a criar experiências mais imersivas para os consumidores. Este tipo de lojas ajuda as marcas a testar novos conceitos e produtos, com o objetivo claro de atrair novos consumidores e fidelizar ainda mais os atuais, através da inovação, proporcionando assim experiências diferenciadoras, únicas e divertidas. Têm o propósito de gerar interesse, atrair visitantes e oferecer promoções exclusivas, otimizando o desempenho da marca.
UNIDADES DE FLAGSHIP
TENDÊNCIAS
circularidade, sustentabilidade e responsabilidade social
como forma de testar novos conceitos
a investir na automação de serviços
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
Durante os primeiros sete meses de 2024, a atividade comercial da economia portuguesa contribuiu para uma relativa estabilidade da balança comercial de bens, com um aumento de 1% tanto nas exportações como nas importações.
IMPORTAÇÕES
ARRENDAMENTO / VENDA
€55,9 mil milhões
7.900 m
513.400 m
€44,5 mil milhões
80%
(+1%)
(+36%)
(+5%)
COMÉRCIO INTERNACIONAL DE BENS
4,6%
€3,1 milhões de m
OFERTA TOTAL
MERCADO LOGÍSTICO DA GRANDE LISBOA
Fonte: INE; Cushman & Wakefield; IPI
Principais Transações
Após um máximo histórico em 2021, a atividade ocupacional no mercado de industrial & logística desacelerou nos dois anos seguintes. No entanto, os primeiros nove meses do ano registaram o maior volume de sempre para este período, com 513.400 m² transacionados, 19% acima do total anual de 2023 e representando um aumento homólogo de 36%. Este crescimento foi impulsionado por alguns negócios de grande dimensão, com os cinco maiores a representarem um terço da absorção total. Entre os principais negócios, destaca-se a futura unidade industrial da Coloplast em Felgueiras, que será a maior da multinacional dinamarquesa, e cuja construção começou em meados de 2024, num investimento de €100 milhões. Seguiram-se os arrendamentos da Torrestir e dos CTT no recém-inaugurado Benavente Logistic Park, somando no total 73.000 m², tornando este empreendimento o mais ativo do semestre.
Em termos de distribuição geográfica da procura, a Grande Lisboa liderou, com 40% da absorção. Seguiu-se o Grande Porto, com 25%, com a região Norte, impulsionada pelo maior negócio do semestre, a agregar 20% da absorção total. Verificou-se ainda uma maior concentração de operações de venda ou arrendamento (80%), em comparação com projetos à medida dos ocupantes.
9
Reflete as novas zonas usadas no âmbito do IPI, cuja correspondência se encontra no mapa de rendas. A essas acrescem as zonas 17: Restante Norte, 18: Restante Centro, e 19: Restante Sul.
A taxa de desocupação no mercado logístico da Grande Lisboa situou-se nos 4,6%, refletindo a escassez de oferta de qualidade, que continua a incentivar a promoção de novos projetos, muitos deles de forma especulativa. Durante o primeiro semestre de 2024, foram concluídos 340.100 m² de novos espaços logísticos, dos quais dois terços localizados na Grande Lisboa, com uma taxa de ocupação de 88%. Entre os projetos concluídos, destaca-se a Plataforma Logística de Castanheira do Ribatejo promovida pela Montepino cuja entrega oficial ocorrerá no final deste ano e o Benavente Logistics Park, desenvolvido em parceria entre a Invesco e a Magna General Contractors. Atualmente, estão em construção 277.400 m² de espaços logísticos em Portugal, com mais de metade dessa área já com ocupação assegurada. A maior parte da construção concentra-se na Grande Lisboa (115.400 m²) e no Alentejo (80.000 m²). Entre os principais projetos em curso, destacam-se o Panattoni Park Valongo, o futuro Entreposto Logístico de Loures do Lidl e o futuro Bloco Logístico de Almeirim – Fase II, desenvolvido pela Garcia Garcia.
Rendas médias e Prime
LOGÍSTICA URBANA
(LAST MILE)
€7-8/m /mês
Face a um contexto de maior atividade de mercado, particularmente em projetos de elevada qualidade, registou-se um aumento generalizado dos valores prime de arrendamento. Na Grande Lisboa, as rendas na Castanheira - Azambuja (zona 1) subiram para os €5,10/m²/mês, enquanto no Grande Porto, no Porto de Leixões – Aeroporto (zona 10), os valores atingiram os €5,50/m²/mês. O segmento de logística urbana também registou um crescimento de €0,5-1/m²/mês nas rendas médias praticadas em Lisboa e no Porto.
€6-6,5/m /mês
OTIMIZAÇÃO DOS CUSTOS DE OPERAÇÃO
PREMIUM POR ESPAÇOS MODERNOS E SUSTENTÁVEIS
Self Storage e Data Centres em expansão
Empresas cada vez mais conscientes de que upgrade para novos espaços logísticos é mais eficiente do ponto de vista operacional. Adicionalmente, consolidam a sua operação, garantido espaço de forma antecipada ao assegurar oportunidade de crescimento a médio / longo prazo.
A globalização e o efeito das economias de escala, levaram a que a indústria e a realização de stock se centralizassem principalmente no continente asiático. A recente rotura de stock que ocorreu a nível mundial, inclusive em Portugal, despoletou o nearshoring, ou seja, a intenção de se instalarem novas indústrias na Europa para responder às necessidades locais e internacionais. Por outro lado, aumentou também a procura de propriedades para armazenagem de produtos, assim como de unidades industriais por parte de empresas do setor das energias verdes.
Muita da oferta atual é “datada”, e tanto ocupantes como investidores procuram sobretudo imóveis modernos e com credenciais de sustentabilidade. Enfoque em ativos com maior altura, mais funcionais, com amenities para retenção de colaboradores e com critérios ESG. No caso dos operadores logísticos, armazéns mais sustentáveis conseguem atrair novas contas e fidelizar os atuais clientes.
No âmbito do Self Storage, este setor ainda tem muito espaço para crescer a nível nacional, existindo edifícios antigos que poderão ser adaptados para esse efeito. Relativamente aos Data Centres (atualmente também apelidados de “logística e computação de dados”), Portugal tem características como segurança, disponibilidade energética e baixa latência devido à ligação de cabos marítimos que colocam o nosso pais no radar de grandes operadores deste segmento.
AUMENTO DO NEARSHORING E DA PROCURA DE UNIDADES INDUSTRIAIS E ARMAZÉNS
A atividade turística em Portugal manteve um desempenho positivo durante o início de 2024, com um aumento transversal dos principais indicadores, apesar do abrandamento natural nas taxas de crescimento. Até julho de 2024, o número de hóspedes e dormidas registou aumentos homólogos de 5% e 4%, respetivamente. A procura por parte de turistas estrangeiros manteve-se um fator preponderante, sendo responsáveis por mais de 70% das dormidas, com destaque para mercados de longa distância, como o norte-americano, que apresentou o maior aumento homólogo (+13%) entre os cinco principais mercados emissores. Geograficamente, todas as regiões do país registaram aumentos nas dormidas, destacando-se regiões menos convencionais, nomeadamente o Oeste e Vale do Tejo e os Açores, com crescimentos homólogos de 10% e 8%, respetivamente. Esta tendência reflete uma maior diversificação da procura turística, com os visitantes a explorarem novas zonas do território português.
TURISTAS
DORMIDAS
REVPAR
PROVEITOS GLOBAIS
TAXA DE OCUPAÇÃO
13,9 milhões
36,3 milhões
€3.110 milhões
€65,4
62,3%
(+4%)
(+11%)
(+8%)
(+1 p.p.)
10
Valores acumulados a julho
11
Em estabelecimentos de alojamento turístico
INDICADORES TURÍSTICOS
Fonte: INE; Turismo de Portugal
Oferta futura por região
Os proveitos da operação hoteleira continuaram a registar subidas significativas, com os proveitos totais a situarem-se 12% acima do mesmo período de 2023. O RevPAR (Revenue per Available Room) cresceu 8%, atingindo os €65,4, enquanto a taxa de ocupação por quarto fixou-se nos 62,3%, traduzindo um aumento homólogo de 1 ponto percentual (p.p.).
Dormidas e RevPar por Região
13
No que respeita ao RevPAR por região, os maiores crescimentos registaram-se nas zonas limítrofes à Grande Lisboa, nomeadamente na Península de Setúbal, com um aumento de 14%, e no Oeste e Vale do Tejo, que cresceu 13%.
12
Por seu lado, o segmento de Alojamento Local foi responsável por 6,8 milhões de dormidas e 2,9 milhões de hóspedes até ao início de 2024, representando um crescimento homólogo de 6% e 5%, respetivamente. Os proveitos totais do segmento registaram um crescimento de 13%, situando-se nos €337 milhões; com o RevPAR a manter uma tendência ascendente, aumentando em 16%, para os €42,4.
Nova Oferta
Em termos de oferta hoteleira, até setembro de 2024 foram inauguradas perto de 50 novas unidades, totalizando 2.950 quartos. Embora a maioria do número de aberturas tenha sido de hotéis de 4 estrelas (36%), 41% das novas unidades de alojamento pertencem à categoria de 3 estrelas, refletindo uma diversificação da oferta para responder a diferentes perfis de procura. Os concelhos de Lisboa e Porto continuam a concentrar a maior parte desta nova oferta, com mais de 20 novas unidades hoteleiras e um total de 1.380 quartos. Entre as maiores aberturas, destacam-se algumas unidades de 3 estrelas, como o Locke de Santa Joana (Lisboa), com 370 quartos, o B&B Hotel Porto Gaia (Vila Nova de Gaia), com 210 quartos, e o Icon Apartments (Porto), com 170 quartos. Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projeto e/ou construção mais de 110 novos projetos hoteleiros, que somam um total de 11.100 quartos, com abertura prevista até 2027. Esta nova oferta demonstra uma clara aposta na qualificação da hotelaria, com uma maior concentração de unidades de 4 e 5 estrelas (39% e 42%, respetivamente), particularmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
Principais aberturas
Valores acumulados a setembro
+50
Hotéis inaugurados em 2024
+2.950
Novos quartos
Fonte: Cushman & Wakefield; Turismo de Portugal (RNET)
14
Em 2024, o concelho de Lisboa apresentou dinâmicas diferenciadas no que diz respeito aos turistas desembarcados. No Aeroporto Humberto Delgado, registou-se um aumento homólogo de 5% até julho. Por outro lado, o setor de turismo de cruzeiros sofreu uma ligeira quebra de 2%, atribuída a descidas significativas no início do ano, embora os últimos meses tenham mostrado sinais de recuperação.
10,1 milhões
7,3 milhões
72,6%
€112,6
Ao nível de novas aberturas, até setembro de 2024 foram inaugurados 10 novos estabelecimentos hoteleiros, totalizando 750 quartos, mais de metade dos quais em unidades de 3 estrelas. Até 2027, está prevista a abertura de 30 novos hotéis, que acrescentarão 3.300 camas à oferta da cidade. Destaca-se uma forte aposta na hotelaria de luxo, com 51% dos quartos previstos a serem em unidades de 5 estrelas. Entre os projetos em destaque estão o Meliá Lisboa (5 estrelas), com 240 quartos, e o Moxy Alfragide Lisbon (3 estrelas), com 220 quartos.
AEROPORTOS
CRUZEIROS
TURISTAS DESEMBARCADOS
(-1.1 p.p.)
(+5,9%)
404 mil
(-2%)
15
Valores acumulados a julho, exceto turistas em cruzeiros, os quais são acumulados a agosto. Dados de dormidas, taxa de ocupação e RevPAR são referentes a estabelecimentos hoteleiros.
LISBOA
Durante este período, Lisboa registou 7,3 milhões de dormidas em estabelecimentos hoteleiros, representando um crescimento de 5% face ao período homólogo. No entanto, os indicadores de operação da capital refletiram uma evolução mista, com o RevPAR a subir para os €112,6, mas com uma ligeira descida na taxa de ocupação, que caiu para 72,6%, em comparação com o ano anterior.
Fonte: INE; APL
4,6 milhões
2,7 milhões
65,8%
€81,4
Entre as aberturas previstas, destacam-se o B&B Hotel Madalena com 180 quartos e o Meliá São João da Madeira (4 estrelas) com 100 quartos.
(+9%)
(+0,1 p.p.)
(+4,4%)
(+6%)
114 mil
(+28%)
PORTO
Nos primeiros meses de 2024, os turistas desembarcados na região do Porto mantiveram uma tendência ascendente. O aeroporto Francisco Sá Carneiro registou um aumento de 6% no volume de tráfego. Relativamente ao turismo de cruzeiros, o porto de Leixões observou um aumento de 28%, perspetivando-se que atinja um novo recorde este ano.
O número de dormidas em hotelaria nesta geografia cresceu 9%, para 2,7 milhões de dormidas. No que diz respeito aos indicadores operacionais, o RevPAR ajustou-se para €81,4, enquanto a taxa de ocupação se manteve estável em 65,8%. Até ao terceiro trimestre de 2024, verificaram-se 10 novas aberturas de unidades hoteleiras na cidade, num total de 630 quartos, maioritariamente em categorias de 3 estrelas. Quanto à oferta futura, estima-se que mais de 10 novos hotéis, com 840 quartos, sejam concluídos nos próximos 3 anos, com um predomínio de unidades de 4 estrelas (44%).
16
Diversificação de produtos e destinos
Exposição a novos mercados
Alocação de capital Investimento em hotelaria
Diversificação e qualificação da oferta hoteleira direcionada a um tipo de procura com elevado poder de compra. Crescimento de novos conceitos de alojamento, conciliando estadias de curta, média e longa duração. Aumento de competitividade de novos destinos turísticos, alicerçados em programas de oferta de natureza, gastronomia e cultura.
Crescimentos consistentes do mercado norte americano, assumindo relevância estratégica de quota de mercado, e com sinais de continuidade. Abertura a novos mercado emissores, nomeadamente asiáticos, cujo potencial de crescimento e contribuição é superior aos mercados de proximidade. Recorrência de ligações aéreas diretas para aeroportos nacionais na base da diversificação de mercados emissores de médio-longo curso.
Aumento da disponibilidade de capital a alocar ao setor do turismo e hotelaria na perspetiva de investimento. Consolidação de plataformas operativas e transações de portefólios. Aquisições de projetos independentes, com necessidades de investimento e modernização. Disponibilidade de investidores em pagar prémios para projetos atualizados a politicas de ESG.
Nº FOGOS VENDIDOS
TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO
PREÇO MÉDIO
TAXA MÉDIA DE DESCONTO E REVISÃO
NOVO
1.030
TOTAL
4.210
(=)
6.810/m
4.780 m
(-3%)
-4%
-8%
15 meses
7 meses
720
(-20%)
2.510
(+3%)
4.240/m
(-1%)
3.210 m
-3%
-7%
8 meses
6 meses
17
Novos e usados
VENDA DE APARTAMENTOS
Fonte: SIR Ci
Licenciamento de projetos residenciais
Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci), no primeiro semestre de 2024 registou-se uma quebra de 3% no número de apartamentos vendidos em Portugal, para os 41.700 fogos, ainda assim com o preço médio a aumentar 5%, para os €2.750/m², quando comparando com o período homólogo. Em relação aos concelhos de Lisboa e do Porto registou-se no entanto um abrandamento dos valores de venda de apartamentos e uma estabilização do número de fogos totais vendidos. Relativamente ao crédito à habitação, e segundo o Banco de Portugal, entre janeiro e julho de 2024 foram concedidos empréstimos a particulares no montante de €12,9 mil milhões, representando um crescimento de 9% face a 2023. O inquérito desta entidade aos bancos prevê que a procura de crédito por particulares registe um ligeiro aumento durante o ano transato.
19
Percentagens correspondem à variação homóloga dos indicadores.
18
Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito do Banco de Portugal (publicações de julho de 2024 relativamente ao trimestre anterior).
VENDA
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci
Valores de venda de apartamentos
No concelho de Lisboa, os valores transacionais de apartamentos (novos e usados) registaram uma quebra homóloga de 3% para os €4.780m², sendo ligeiramente inferior (-2%) nos fogos novos. No conjunto dos imóveis novos e usados, o Centro Histórico atingiu os valores mais elevados (€5.770/m²), seguindo-se, com um aumento de 5%, a zona Tradicional (€5.740/m²); com a maior contração a ocorrer no Parque das Nações (-17%), para os €5.340/m². A taxa média de desconto e revisão aumentou para os 8%; com o tempo médio de absorção a reduzir para 7 meses. Relativamente à oferta futura, considerando o período entre janeiro e julho de 2024, a capital registou uma contração significativa no volume de projetos residenciais licenciados (-60%), e um aumento de 18% nos projetos submetidos para licenciamento.
Valores de apartamentos
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Diferença entre o preço final de venda e o valor inicial de oferta do imóvel
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Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
Fonte: SIR Ci * Valor semestral acumulado a junho
No Porto os valores de venda de apartamentos registaram uma quebra de 3%, para os €3.210/m², a qual foi menor (-1%) entre as unidades novas. A zona da Foz continuou a observar os valores mais elevados (€4.760/m²) com um aumento de 14% face a 2023, com o Centro Histórico a ter a maior quebra homóloga (-11%), para os €3.430/m². A taxa média de desconto e revisão estabilizou nos 7%; e o tempo de absorção diminuiu para os 6 meses. Relativamente à oferta futura, considerando os primeiros sete meses do ano, o concelho verificou um aumento expressivo tanto no volume de projetos licenciados (+26%) como nos projetos submetidos para licenciamento (+34%).
Nº FOGOS ARRENDADOS
RENDA MÉDIA MENSAL CONTRATADA
100
(-32%)
1.350
€24,6/m
€19,1/m
(+2%)
-6%
2 meses
60
(-7%)
240
(-9%)
€17,5/m
€15,3/m
3 meses
ARRENDAMENTO DE APARTAMENTOS
Durante o primeiro semestre de 2024, o segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector) manteve o desequilíbrio entre oferta e procura segundo dados do SIR Ci. À semelhança do mercado de compra e venda, tal contribuiu para uma quebra de 4% no número de apartamentos arrendados a nível nacional, para os 4.330, associada a um aumento de 9% dos valores médios contratualizados, para os €15/m²/mês. Apesar de a escassez de oferta continuar a gerar o interesse de alguns promotores em desenvolver projetos de raiz para arrendamento (ou BTR – built to rent), a limitada viabilidade financeira dos mesmos e a falta de confiança no enquadramento legal do setor, continuam a contribuir para que a larga maioria dos projetos futuros neste segmento sejam de iniciativa pública.
Na cidade de Lisboa, a renda média contratada aumentou para os €19,1/m² (+2%), com os imóveis novos por outro lado a registarem uma ligeira quebra de 1%, para os €24,6/m²/mês. O Centro Histórico manteve a primazia, apesar de se ter mantido estável face ao mesmo período do ano anterior, seguido da zona Ribeirinha que registou o maior aumento homólogo nos valores praticados (+10%), entre todas as zonas da capital. No concelho do Porto, os valores de arrendamento de apartamentos registaram também um ligeiro aumento de 2% a nível total, para os €15,3/m²/mês, sendo que a renda média em unidades novas baixou para os €17,5/m²/mês (-9%). Á semelhança do mercado de compra e venda os valores de arrendamento mais elevados praticaram-se na zona da Foz, que registou o maior aumento homólogo nos valores praticados (+35%), apesar da quebra no número de fogos contratados.
ARRENDAMENTO
Valores de arrendamento de apartamentos
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Os segmentos de residências de estudantes e Co-Living continuam igualmente a ser caracterizados por uma escassez de oferta, especialmente de projetos adequados às necessidades dos seus ocupantes. Ao nível da oferta privada, entre janeiro e setembro deste ano foram concluídas cinco unidades, num total de 890 camas, entre as quais se destacaram a Ebora Residences (Évora) com 330 camas e duas unidades do Grupo Odalys, a Odalys Asprela (Porto) e a Odalys Belém (Lisboa) com 390 camas no seu conjunto. O rácio de número de camas por estudante deslocado subiu ligeiramente para os 14% considerando a oferta em todo o país, com o peso dos operadores privados a manter-se estável, representando atualmente perto de 40% da oferta.
29.080
14%
40%
CAPACIDADE TOTAL (nº camas)
Operadores Privados
Rácio cama / estudante deslocado
(67%)
23
Rácio entre número de camas e estudantes nacionais deslocados e internacionais
RESIDÊNCIAS DE ESTUDANTES / CO-LIVING
Aberturas
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Próximos 3 anos
A elevada procura continua a atrair operadores privados, assim como a fomentar a alocação de investimento público a estes segmentos, particularmente pelo Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista até 2026 situa-se atualmente nas 10.530 camas. Entre a oferta privada futura destacam-se o projeto Nido Alta de Lisboa – Lote 12 com 640 camas; assim como a entrada no mercado nacional do The Social Hub com dois projetos, nomeadamente em Carcavelos (Lisboa) e no empreendimento Bonjardim (Porto), totalizando uma oferta adicional de 840 camas.
Principais aberturas privadas
Principais oferta futura privada
No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a aumentar, situando-se atualmente nas 105.700 camas. No entanto, o ritmo de novas aberturas não tem acompanhado o envelhecimento da população, contribuindo desta forma para que o rácio de equipamento se mantenha nos 14%. A atividade dos operadores privados continua a ser impulsionada pela elevada taxa de ocupação e escassez de projetos de qualidade. Entre estes, destacaram-se no primeiro semestre de 2024 o grupo DomusVi com a abertura de uma unidade de 130 camas em Leiria. Ao longo dos próximos três anos prevê-se a conclusão de mais 300 camas entre os principais operadores privados, sendo dois desses projetos localizados em Cascais.
105.700
92%
TAXA DE Ocupação
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Rácio entre número de camas e população com mais de 80 anos de idade; população de 2022 (INE)
25%
Rácio de equipamento
RESIDÊNCIAS ASSISTIDAS
Fonte: GEP; INE; ACSS
Oferta
Principal oferta futura de operadores privados
Aberturas de Operadores Privados
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Fonte: Gabinete de Estratégia e Planeamento – Carta Social (exclui Madeira e Açores)
Pressão sobre o mercado residencial para o segmento médio agrava-se
Procura por residências de estudantes / projetos de co-living continua na ordem do dia
Escassez de oferta de residências sénior a agravar-se
Indefinição em relação à descida do IVA tem levado ao adiamento na promoção de alguns projetos Continuado desequilíbrio entre oferta e procura vai continuar a impactar subida de preços
O excessivo impacto fiscal e desadequado quadro legal continuam a inviabilizar a promoção de raiz de produtos específicos para arrendamento para o segmento médio, pelo que este mercado deverá continuar a contrair e a encarecer.
A procura de residências de estudantes e de conceitos mais diferenciados de co-living por parte de ocupantes e investidores vai continuar a aumentar, com os promotores a procurarem soluções cada vez maiores e mais apelativas, e que sirvam como alternativas válidas ao segmento residencial mais tradicional.
Num enquadramento de envelhecimento da população, o aumento da oferta continua a ser claramente insuficiente, incentivando ao desenvolvimento de residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. No entanto, a evolução deste segmento pode ser ameaçado, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos.
O desenvolvimento do mercado de arrendamento residencial vai continuar bloqueado
Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção
Principais Transações de Promoção e Reabilitação Urbana
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De acordo com a informação obtida pela Cushman & Wakefield, relativamente ao setor de promoção e reabilitação urbana nos primeiros nove meses do ano foi identificado um volume total transacionado de €163 milhões, distribuídos por 17 negócios. Entre estes, destacam-se a venda do terreno Villafundo na Amadora pelo Millenium BCP, por um valor estimado de €30-35 milhões; a compra pela Panattoni do terreno do Futuro Panattoni Park Lisbon City situado em Loures por um valor estimado de €24-27 milhões e a compra do terreno de Carnaxide localizado junto ao WTC por um valor não divulgado.
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Baseada em fontes internas e públicas
Foto Panattoni
PROMOÇÃO & REABILITAÇÃO URBANA
Projetos Imobiliários em Licenciamento
Relativamente à oferta futura, entre janeiro e julho de 2024 foram submetidos a licenciamento em Portugal Continental 5,8 milhões de m² distribuídos por cerca de 13.900 projetos, refletindo aumentos em relação ao período homólogo de 25% e 7%, respetivamente. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (67%) e ao desenvolvimento de construção nova (72%). Relativamente ao tipo de construção, a preponderância dos projetos novos variou entre os 40% em hotelaria e os 75% em escritórios.
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci * Valores acumulados a julho
Licenciamento de Projetos Imobiliários
Entre janeiro e julho de 2024 o licenciamento de projetos imobiliários por área de construção na capital registou um comportamento díspar face ao período homólogo, com um aumento de 15% da área em licenciamento e uma quebra expressiva da área total dos projetos licenciados (-64%). Entre os projetos em licenciamento, apesar da contínua prevalência do setor residencial, com 139 mil m², destaque também para o setor de retalho, que registou o maior aumento homólogo (+143%), para os 11 mil m². Relativamente aos projetos licenciados, o setor residencial representou quase 60% da área total, com 82 mil m² e no setor de turismo observou-se o maior crescimento (+22%), para 27 mil m². Relativamente ao tipo de construção, manteve-se a prevalência das obras em edificado, agregando 67% da área licenciada.
260.100 m
(+15%)
141.600 m
(-64%)
LICENCIADOS
EM LICENCIAMENTO
Projetos Imobiliários Licenciados
Os custos de desenvolvimento registaram ligeiras subidas, com os valores médios praticados (sem IVA) em Lisboa a variar entre os €1.500/m² e mais de €2.000/m² na construção nova e entre os €1.800/m² e acima de €2.200/m² nos projetos de reabilitação.
Custos de construção por segmento
No que se refere à nova oferta na cidade do Porto, um total de 230 mil m² foram licenciados até julho de 2024, representando um aumento de 19% face ao ano anterior. Os projetos submetidos a licenciamento nos primeiros sete meses do ano verificaram também um crescimento homólogo de 29%, totalizando 265 mil m². Nos projetos em licenciamento, manteve-se o domínio do setor residencial, com 160 mil m², com a área alocada a retalho a aumentar mais de 60%, para os 7 mil m². No que se refere à nova oferta licenciada, o setor residencial manteve a preponderância, representado mais de 80% da área total, verificando-se um equilíbrio entre a área para promoção e para reabilitação.
264.700 m
(+29%)
230.300 m
(+19%)
Projetos Imobiliários Licenciados*
Também na Invicta os custos de desenvolvimento sofreram ligeiras subias, com os valores (sem IVA) a variar entre os €1.450/m² e mais de €1.850/m² na construção nova e entre os €1.550/m² e acima de €2.000/m² nos projetos de reabilitação.
A necessidade de promoção de habitação para o segmento médio vai continuar na ordem do dia. A falta de oferta vai continuar a ser afetada pela elevada carga fiscal, pela inexistência de incentivos à construção e pelos elevados custos de construção. O anúncio, por parte do governo, da possibilidade de decisão sobre a redução do IVA em projetos residenciais de construção nova durante a legislatura pode levar ao adiamento do desenvolvimento de alguns projetos, sobretudo no segmento médio.
ESCASSEZ DE PROMOÇÃO DE HABITAÇÃO
O aumento do regresso aos escritórios e a procura de espaços mais modernos e ambientalmente eficientes vai acentuar a promoção no setor dos escritórios e a potencial criação de novos centros de negócios. Em paralelo, edifícios mais antigos e localizados em zonas mais tradicionais e turísticas ficarão disponíveis para conversão em habitação ou outros conceitos de alojamento e lazer.
Promoção de um novo ciclo de imóveis mais sustentáveis, eficientes e certificados
A atividade de investimento imobiliário comercial manteve-se reduzida durante o primeiro semestre de 2024, com um volume transacionado de €690 milhões, refletindo uma ligeira quebra homóloga de 6%. No entanto, ao longo do terceiro trimestre do ano, verificou-se uma tendência de recuperação, com os volumes acumulados até setembro a atingirem os €1.050 milhões, o que representa um aumento de 3% face ao mesmo período de 2023. Com algumas transações recentes, particularmente a aquisição pela Castellana Properties de um portefólio de três centros comerciais, o valor acumulado até outubro ascende a €1.410 milhões, refletindo desde já um crescimento homólogo de 20%. Invertendo a tendência do ano anterior, o mercado de 2024 registou um aumento no número de transações de grande dimensão. Os quatro maiores negócios representaram um terço do volume total investido, com o valor médio por transação a subir para os €26 milhões, num total de mais de 50 operações até à data. Adicionalmente, a atividade do capital estrangeiro voltou a destacar-se, representando neste momento 83% do volume total investido, a maior quota de mercado dos últimos cinco anos.
VOLUME TOTAL
INVESTIMENTO INTERNACIONAL
Retalho
€1.410 milhões
(+20%)
83%
46%
30
Valores acumulados a outubro
INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL
29
Comparando com valores acumulados a outubro de 2023
Investimento por semestre
A alocação de capital por setor em 2024 consolidou a recuperação do setor de retalho e reforçou o crescente interesse em hotelaria, que respetivamente agregaram 46% e 23% do volume total investido. No retalho, de um total de €660 milhões investidos, destacaram-se as duas maiores transações do mercado até ao momento, ambas em centros comerciais: a aquisição pela Lighthouse Properties à Ceetrus do Alegro Montijo por €178 milhões e a compra pela Castellana Properties à Harbert do LoureShopping, 8.ª Avenida e RioSul Shopping por €177 milhões. No setor da hotelaria, o volume total investido foi de €320 milhões, influenciado por duas grandes transações de unidades de 5 estrelas: a compra do Sofitel Lisboa Liberdade à Accor Invest por um investidor privado, num valor de €75 milhões, e a aquisição pela BTG Pactual do The Oitavos ao Grupo Champalimaud por um montante entre €70-80 milhões. Seguiu-se o setor de escritórios, que representou 16% do total investido, com um volume de €220 milhões. A operação de maior destaque foi a aquisição pela Real I.S. da K Tower à Krestlis, por um valor entre €75-80 milhões.
DISTRIBUIÇÃO DO INVESTIMENTO POR SETOR
Principais transações de investimento
Ou €/quarto em hotelaria e €/cama em residências de estudantes. Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo.
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Os chamados ativos alternativos agregaram 10% do total investido, com um aumento da atividade no segmento de residências para estudantes, cujas transações mais notáveis incluíram a compra pela Xior do Home & Co Campo Pequeno por €58 milhões e a aquisição por um investidor confidencial de duas unidades em Lisboa, por um valor entre €55-60 milhões. Por fim, o mercado de industrial e logística manteve uma representatividade reduzida (refletindo a falta de oferta), agregando apenas 5% do valor total investido, num volume de €60 milhões. Após correções em alta, transversais a todos os setores, durante os dois últimos anos, as taxas de rentabilidade têm-se mantido estáveis ao longo do ano corrente, num contexto de expetativa de correção em baixa das taxas de juro, as quais só mais recentemente começaram a dar sinais de alteração.
As estimativas atuais refletem a expectativa de uma retoma mais expressiva do investimento em imobiliário comercial ao longo do último trimestre de 2024, com um volume na ordem dos €680 milhões em diferentes transações (atualmente em diversas fases de negociação) com conclusão prevista até ao final do ano. Desta forma, o volume total de 2024 poderá atingir mais de €2.000 milhões, refletindo um crescimento homólogo de 23%. Este contexto poderá contribuir para que ocorram compressões pontuais das yields prime no final do ano, especialmente nas classes de ativos com maior procura.
PERSPETIVAS
YIELDS PRIME
PRIMEIRO SEMESTRE AINDA COM POUCA ATIVIDADE TRANSACIONAL Recuperação gradual na segunda metade do ano e sobretudo em 2025, à medida que:
RETOMA PROGRESSIVA DO PROTAGONISMO DOS GRANDES INVESTIDORES INTERNACIONAIS, MAS...
ALGUM ALÍVIO NO ACESSO À DÍVIDA BANCÁRIA E REFINANCIAMENTO...
Estabiliza o diferencial entre rendimento do imobiliário e dos chamados “ativos sem risco” por via de posteriores reduções das taxas de juro; Se aproximam as expectativas de preços de vendedores e compradores.
Yields de referência a atingir maioritariamente estabilidade homóloga no final de 2024. Entre as categorias mais procuradas poderá mesmo ocorrer uma redução de yields, e consequente aumento de valor (também suportado por aumentos pontuais das rendas prime para os melhores ativos). Ativos novos / remodelados com excelente desempenho ESG resistem melhor.
...mas ainda espaço para fundos abertos, fundos de pensões e familiy offices domésticos (transações de menor volume, sem recurso a dívida).
Taxas de financiamento mais moderadas. Os proprietários estão razoavelmente capitalizados e bancos têm vindo a fazer uma boa gestão das suas carteiras de risco.
CAPITAL VALUES PODERÃO AUMENTAR NAS CLASSES DE ATIVOS MAIS RESILIENTES...
Edifícios de Imobiliário Comercial Certificados
Por influência dos critérios mais exigentes da procura e legislação cada vez mais rigorosa, o enfoque no mercado na sustentabilidade dos edifícios continuou a dominar o mercado em 2024, assim como a inclusão de critérios de Environmental, Social e Governance (ESG) nos processos de tomada de decisão do mercado imobiliário nacional. Neste contexto é cada vez mais notória a disponibilidade de inquilinos e investidores para pagar um green premium por ativos mais sustentáveis e as evidências de mercado demostram que as empresas, particularmente as maiores empresas internacionais, têm normas internas para não ocupar ou adquirir espaços que não cumpram de forma comprovada com requisitos de ESG. Consequentemente, e face à maior regulamentação a nível europeu, a procura pela obtenção de certificados como BREEAM, LEED e WELL a nível nacional está cada vez mais elevada, assim como pela avaliação do alinhamento dos imóveis com a taxonomia.
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Nova certificação ou renovação; Inclui somente os projetos listados pelas respetivas entidades (alguns projetos são anónimos e portanto não publicados)
Fonte: BREEAM, LEED e WELL
No âmbito dos certificados de edificação sustentável, nomeadamente BREEAM e LEED, o número de certificações emitidas no período entre janeiro e setembro de 2024 atingiu quase o dobro do número total de certificações emitidas durante o ano completo de 2023; com prevalência dos setores de escritórios e retalho. Entre os certificados BREEAM a quase totalidade foi obtida para edifícios em uso, por oposição à certificação LEED, em que dominou a nova construção/reabilitação. Quanto à certificação futura, somente disponível para LEED, encontram-se atualmente registados perto de 50 projetos. Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, em 2024 foram emitidas cinco distinções a nível nacional, todas elas em edifícios de escritórios, nomeadamente o edifício Lumnia do Exeo Office Campus e o edifício ALLO, ambos situados em Lisboa. Este setor continua a monopolizar a certificação futura, encontrando-se registados perto de 60 edifícios.
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33
Pedidos de certificação submetidos.
MITIGAÇÃO E ADAPTAÇÃO ÀS ALTERAÇÕES CLIMÁTICAS
INTEGRAÇÃO DA CADEIA DE VALOR NA ATIVIDADE E REPORTE DAS EMPRESAS
FOCO CRESCENTE NA BIODIVERSIDADE E NO CAPITAL NATURAL
Foi aprovada a nova Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios em Abril de 2024. Entre outros objetivos destacamos o de duplicar a taxa anual de renovação energética dos edifícios, e as metas de melhoria da eficiência energética, promovendo a redução de consumos de energia primária e final em 11,7% comparativamente a 2020, o que representa um enorme desafio para o nosso parque edificado. Assim, continuamos a assistir a um tendência para a intervenção e reposicionamento de edifícios existentes, através de obras significativas, que permitem não só recolocar os mesmos no mercado, como obter valores mais interessantes, principalmente quando têm certificados energéticos A ou apresentam certificações. Importa ainda referir que, sendo o investimento adverso ao risco e os edifícios um elemento critico na resiliência aos impactos das alterações climáticas e proteção da população, continua a assistir-se a uma crescente preocupação em avaliar esses riscos climáticos e definir e implementar medidas que protejam o património, a atividade que nele se desenvolve e os seus usuários. Os estudos de Risco Climático têm ganho maior relevância devido à Taxonomia Europeia.
o Regulamento das Finanças Sustentáveis (SFDR) continua a mudar a forma de investir no mercado imobiliário. Considerando que os grandes investidores e financiadores, como a banca, têm que reportar sobre a sustentabilidade dos seus ativos e investimentos, passaram a integrar, na sua avaliação, indicadores de desempenho ESG, excluindo ou dando condições desvantajosas, a quem não consiga demonstrar o seu compromisso. Este facto é um dos maiores game changers, que se tem traduzido na crescente certificação de edifícios, na necessidade de recolher, gerir e analisar informação que demonstre o desempenho dos edifícios e na avaliação do alinhamento dos imóveis com a Taxonomia europeia, recentemente com um novo objetivo referente à economia circular.
Foi aprovada a Diretiva do Dever de Diligencia em Maio deste ano. Esta diretiva estabelece obrigações para grandes empresas (mais de 1.000 trabalhadores e um volume de negócios superior a 450 milhões de euros), exigindo que controlem, previnam e reparem danos causados aos direitos humanos e ao meio ambiente ao longo de suas cadeias de atividades, incluindo filiais e parceiros comerciais. A complexidade comercial do mercado obrigará a um esforço importante de avaliação, alinhamento e monitorização constante de fornecedores, com um cada vez maior escrutínio das partes interessadas.
Após a publicação em Janeiro deste ano da legislação portuguesa referente ao mercado voluntário de carbono (MVC), que proporciona benefícios para a proteção do capital natural, foi publicado a 2 de Outubro as portarias que completam do Decreto de Lei 4/2024 e que estabelecem o funcionamento e operacionalização do MVC, que ficará a cargo da ADENE. Estas medidas são essenciais para a mitigação e aumento da resiliência às alterações climáticas e há um claro chamamento do setor privado para contribuir para o impacte positivo na biodiversidade e capital natural, de forma a alcançar a neutralidade carbónica, através da aquisição de créditos de carbono gerados por projetos de redução de emissões ou sequestro de carbono. Para o mercado imobiliário a consequência é que cada vez mais os proprietários dos imóveis, especialmente investidores com portfolios, adotam não só estratégias para medir e reportar as emissões dos seus edifícios, como também começam a apostar em estratégias de compensação de emissões, de forma mais alargada, nomeadamente pela aquisição de terrenos e iniciativas para compensação de carbono, quando já implementaram todas as medidas possíveis para a redução de emissões.
REPORTE NÃO FINANCEIRO E REDIRECIONAMENTO DO INVESTIMENTO PARA ATIVIDADSES SUSTENTÁVEIS
MARKETBEAT PORTUGAL,
OUTUBRO 2024
Para mais informações, ou para obter mais cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: MARKETING & COMUNICAÇÃO Miguel Sena miguel.sena@cushwake.com Tel.: +351 213 224 757 Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma consultora líder global que presta serviços imobiliários para ocupantes e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas de serviços imobiliários, com 52.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 60 países. Em 2023, a consultora registou uma faturação de 10.1 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, avaliações, entre outros. A consultora é também recorrentemente galardoada com prémios e menções pela sua cultura, nomeadamente nas áreas de Diversidade, Equidade & Inclusão, e Políticas Ambientais, Impacto Social & Governança, entre outras. Para saber mais visite www.cushmanwakefield.com © 2024 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 5º 1250-140 Lisboa Av. da Boavista, 1837- 8º 4100-133 Porto www.cushmanwakefield.com
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