MARKETBEAT PORTUGAL,
PRIMAVERA 2024
Uma publicação Cushman & Wakefield
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & Logística
05
HOTELARIA
07
PROMOÇÃO
08
INVESTIMENTO
09
SUSTENTABILIDADE
///////////////////////////
ÍNDICE
06
LIVING
Indicadores Económicos
2023
De acordo com a Moody's Analytics, o crescimento do PIB português abrandou para 2,3% em 2023 (após uma subida de 6,7% em 2022), mantendo-se ainda assim entre os valores mais elevados na zona euro. Adicionalmente, durante o ano passado a economia nacional registou um excedente orçamental de €4,3 mil milhões (o que compara com o défice de €3,5 mil milhões em 2022); o objetivo de redução da dívida pública para menos de 100% do PIB foi atingido (um ano antes do previsto); e três das principais agências internacionais de rating melhoraram a notação da dívida soberana de Portugal para o patamar A (com a S&P a seguir esta tendência em 2024).
PIB
CONSUMO PRIVADO
EXPORTAÇÕES
INFLAÇÃO
TAXA DE DESEMPREGO
+2,3%
+0,6%
+4,3%
+1,4%
+3,8%
6,4%
O investimento, afetado por alguma incerteza mundial, praticamente estagnou durante 2023. Relativamente à inflação, após ter atingido o valor mais elevado deste século em 2022 (7,8%), corrigiu gradualmente ao longo do ano passado, para 4,3%. No mercado de trabalho, a taxa de desemprego nacional aumentou temporariamente, para 6,4%.
Num contexto de aumento das taxas de juro, o consumo privado foi limitado pela diminuição do poder de compra das famílias, tendo crescido 1,4% no ano passado. A procura externa foi um dos principais motores da economia, com as exportações a aumentar em 3,8%, particularmente impulsionadas pela recuperação do setor do turismo.
Previsões Económicas
2024 / 2025
Para os próximos 2 anos prevê-se um abrandamento do crescimento do PIB para 1,4% em 2024, recuperando gradualmente para 1,8% em 2025. Segundo a Moody’s Analytics, as eleições legislativas não deverão impactar as estimativas para a economia portuguesa, dada a estabilidade política histórica do país e as ideologias partidárias relativamente moderadas.
+1,4% / +1,8%
+4,3% / -0,2%
+2,9% / +1,1%
+1,3% / +0,6%
-0,9% / +2,4%
+6,0% / +5,7%
A Moody’s Analytics prevê que o Banco Central Europeu comece a reduzir as taxas de juro de referência na primavera de 2024, atingindo-se o objetivo de 2% no final de 2025. Ao nível da inflação nacional, espera-se uma moderação gradual da mesma para 2,9% em 2024 e para 1,1% em 2025. No mercado de trabalho, a taxa de desemprego começará a convergir para a sua taxa natural, particularmente impulsionada pelo setor dos serviços, atingindo 6,0% em 2024 e 5,7% em 2025.
O consumo privado continuará a ser afetado pelo crescimento limitado do rendimento disponível real per capita desde 2019, com a execução dos fundos europeus a impulsionar o investimento, mesmo num contexto de custos de endividamento elevados.
Fonte: Moody's (janeiro 2024)
GRANDE LISBOA
Grande
Lisboa
ABSORÇÃO
ÁREA INAUGURADA
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
112.500 m (-59%)
740 m (-46%)
6,3% (-0,6 p.p.)
36.200 m
276.300 m
2
Absorção por semestre e área média transacionada
O ano de 2023 foi caracterizado por uma quebra homóloga de 59% da ocupação no mercado de escritórios da Grande Lisboa, tendo sido transacionados 112.500 m² - o valor mais baixo da última década. Para esta evolução contribuiu, por um lado, o máximo histórico atingido no ano anterior e, por outro, o abrandamento (ou adiamento) da procura por influência da atual conjuntura económica e do impacto do trabalho híbrido na ocupação de espaços de escritórios. Entre as principais transações do ano incluem-se no Corredor Oeste (zona 6) a ocupação integral dos 5.680 m² do edifício The Office pelo grupo Lusíadas; no Parque das Nações (zona 5) os arrendamentos pela Emma – The Sleep Company de 4.600 m² no edifício Lumnia do Exeo Office Campus e pela Intelcia de 3.860 m² no edifício Espace; e, nas Novas Zonas de Escritórios (zona 3), a ocupação pelo Hospital da Luz dos 4.130 m² da Torre H nas Torres de Lisboa. Estas três zonas agregaram individualmente acima de 20% da procura total, com o setor de TMT’s & Utilities a representar um quarto da absorção.
Fonte: Cushman & Wakefield; LPI
Principais transações
A taxa de desocupação registou uma correção, reduzindo 0,6 pontos percentuais (p.p.), para os 6,3%. Por outro lado, a atividade de promoção continua a procurar colmatar a escassez de oferta de qualidade, tendo sido concluídos 36.000 m², dos quais apenas 21% se encontram ainda disponíveis para arrendamento. O volume de oferta futura mantém-se elevado, com a oferta futura prevista para os próximos 3 anos a contabilizar 392.200 m². A larga maioria (276.300 m²) encontra-se em construção, tendo 44% da área ocupação assegurada.
Principais empreendimentos inaugurados
Taxa de desocupação por zona
Fonte: Cushman & Wakefield
Principais empreendimentos em construção
Rendas médias e prime
Apesar do menor dinamismo do mercado ocupacional, a reduzida disponibilidade entre os edifícios com melhor qualidade contribuiu para um aumento homólogo de €1/m²/mês dos valores brutos de arrendamento na maioria das zonas da Grande Lisboa.
GRANDE PORTO
Porto
50.050 m (-14%)
780 m (+2%)
9,1% (+0,8 p.p.)
37.300 m
91.400 m
O mercado de escritórios do Grande Porto demonstrou uma maior resiliência, tendo registado uma quebra homóloga da absorção de 14%, num volume total de 50.050 m². O maior negócio correspondeu à ocupação integral dos 7.820 m² do Boavista Office Center (BOC) pelo operador nacional de flex offices LACS, o qual contribuiu para que o CBD Boavista (Zona 1) tenha sido a zona mais ativa, agregando um terço da ocupação. Seguiram-se dois pré-arrendamentos, nomeadamente de 5.650 m² no projeto ICON Offices pela Deloitte Central Services e de 4.300 m² no Lionesa Business Hub por uma entidade confidencial. Por seu lado, os setores de Outros Serviços e TMT’s & Utilities agregaram cerca de 30% da absorção individualmente.
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
Nesta região, a taxa de desocupação aumentou em 0,8% p.p., para os 9,1%, para o qual contribuiu a conclusão de alguns edifícios no final do ano, os quais contam ainda com área disponível para ocupação. Neste sentido, durante 2023 foram concluídos 37.300 m², dos quais 34% ainda se encontram por ocupar. Relativamente à oferta futura, prevê-se a conclusão até 2026 de 149.800 m². Entre estes, 91.400 m² encontra-se em construção, dos quais 23% tem ocupação garantida.
Apesar do abrandamento da procura, também no Grande Porto se registaram aumentos de €0,5-1/m²/mês na maioria dos valores brutos de arrendamento.
Tendências
MODELO HÍBRIDO DE TRABALHO
COMUNIDADE NOS ESCRITÓRIOS
CRITÉRIOS DE ESG
ESTABILIZAÇÃO DOS VALORES DE ARRENDAMENTO
RETOMA MODERADA DA PROCURA
Estratégia de ocupação dos escritórios - principais ocupantes terão maior visibilidade sobre suas necessidades (quantitativas e qualitativas) de espaço. Modelo híbrido de trabalho - impacta forma como organizações desenham os seus espaços de escritórios (sistemas rotativos de ocupação e mais zonas colaborativas). Maioria das empresas optou pelo modelo hibrido, variando os dias de semana de presença obrigatória no escritório entre um a quatro por semana.
Escritórios passam de zona exclusiva de trabalho para pontos de encontro, colaboração e partilha. Projetos de maior dimensão adotam uma estratégia de comunicação e eventos in situ, por forma a reforçar o vínculo com os ocupantes e estes entre si, criando um espírito mais comunitário.
Impacto elevado nos novos edifícios e exigências dos principais ocupantes, especialmente nas questões de sustentabilidade. Maior importância das diversas certificações existentes, sejam ao nível da construção ou da operação.
Após tendência ascendente, as rendas de mercado deverão estabilizar em todas as zonas. Os diferentes níveis de qualidade do imóvel, duração do contrato e disponibilidade de cada zona ditam os pacotes de incentivos oferecidos aos inquilinos. O aumento generalizado dos custos de fit-out também contribui para condicionar a mudança de algumas empresas e a estabilização dos valores de renda praticados.
Num contexto de recuperação económica e retoma dos processos de procura de escritórios (com workplace strategy definida), assim como maior exigência de qualidade dos espaços. Mantém-se a atratividade de Portugal para operações de serviços partilhados ou projetos especiais de algumas multinacionais.
Estratégia de ocupação dos escritórios - principais ocupantes terão maior visibilidade sobre suas necessidades (quantitativas e qualitativas) de espaço. Modelo híbrido de trabalho - impacta forma como organizações desenham os seus espaços de escritórios (sistemas rotativos de ocupação e mais zonas colaborativas).
Escritórios passam de zona exclusiva de trabalho para pontos de encontro, colaboração e partilha.
Num contexto de recuperação económica e retoma dos processos de procura de escritórios (com workplace strategy definida).
Impacto elevado nos novos edifícios e exigências dos principais ocupantes, especialmente nas questões de sustentabilidade. Maior importância das diversas certificações existentes.
Após tendência ascendente, deverão estabilizar em todas as zonas.
VOLUME DE VENDAS A RETALHO
107 (+1,0%)
Durante 2023 o setor de retalho manteve uma tendência de recuperação, num contexto de retoma gradual dos planos de expansão dos retalhistas. O volume de vendas a retalho em 2023 registou um crescimento homólogo de 1,0%. Em termos nominais (ou seja, sem correção do efeito da inflação) este aumento situou-se nos 6,8%, para o qual contribuiu particularmente a subida dos preços dos produtos alimentares (+9,8%).
Total
100 (+0,6%)
Produtos alimentares
114 (+1,4%)
Produtos não alimentares
CONJUNTOS COMERCIAIS
12.000 m
Área inaugurada
81.500 m
Área futura
3
Dados ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade.
Fonte: INE
No trimestre anterior ao inquérito
Até 2026
Para ver as notas passar por cima dos números
1
Fonte: INE; Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2021 = 100; valores acumulados a novembro.
Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, em 2023 foram concluídos 20.000 m² de ABL, distribuídos pelo Salinas Park (Vila Franca de Xira) e o Casal do Marco Retail Park (Seixal).Até 2026 prevê-se a conclusão de mais 63.500 m² de ABL, 55% dos quais em formato retail park e aos quais acrescem a expansão do Centro Colombo (Lisboa) e a abertura do City Center Covilhã.
Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2015 = 100
Até 2024
Oferta de Conjuntos Comerciais
Fonte: Cushman & Wakefield * Oferta prevista
Conjuntos
Comerciais
Novas aberturas
De acordo com os dados da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield , em 2023 foram registadas 660 novas aberturas, 13% acima dos valores registados no ano anterior. O domínio do comércio de rua manteve-se, agregando 64% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 18%. Por seu lado, o setor da restauração continuou a representar 44% dos novos arrendamentos, seguido do setor “outros” (onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage) com 18%. Os retalhistas não-alimentares low cost que entraram recentemente no mercado nacional, mas com planos de expansão ambiciosos, foram os mais ativos durante o ano passado, nomeadamente a dinamarquesa Normal (15 aberturas), a polaca Pepco (14 aberturas), e a alemã KiK (10 aberturas). A estes juntaram-se, no setor alimentar, o Aldi com 19 novas unidades, o Continente Bom Dia com 17 e a Mercadona com 10.
660 (+13)
64%
Comércio de Rua
44%
Restauração
4
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado.
Procura
5
Valores acumulados a junho.
O concelho de Lisboa concentrou 40% das novas aberturas em Portugal, na sua grande maioria em comércio de rua. A restauração concentrou mais de metade dos negócios, verificando-se atualmente uma atividade acrescida por parte de conceitos étnicos e temáticos, bem como uma proliferação de novos conceitos de padarias de bairro, de maior proximidade e conveniência, à semelhança do que já havia ocorrido recentemente com os supermercados.
260 (+13%)
92%
60%
A cidade do Porto agregou o segundo maior número de aberturas do país, com perto de 120 unidades, mantendo-se o claro domínio do comércio de rua, com a Baixa a concentrar um quarto da nova oferta. A restauração foi o setor mais representativo, com destaque para a expansão da marca nacional Padaria Portuguesa com três lojas, sendo o retalhista alimentar My Auchan o mais ativo, com 4 novas aberturas no concelho.
120 (+8%)
85%
59%
Rendas Prime
Em termos de rendas de mercado, a escassez de oferta nas principais zonas de comércio de rua contribuiu para um aumento dos valores praticados, nomeadamente em €2,5/m²/mês no Chiado (Lisboa), para €125/m²/mês, e na Baixa (Porto), para €77,5/m²/mês. Nos centros comerciais as rendas prime aumentaram €5/m²/mês, para os €107,5/m²/mês, verificando-se um ligeiro incremento dos valores brutos nos retail parks, para os €12,25/m²/mês.
MARCAS COM PROPÓSITO E RESPONSABILIDADE SOCIAL
ATHLEISURE
As grandes insígnias apostam cada vez mais na integração da responsabilidade social e sustentabilidade nos seus próprios conceitos, aproximando-se dos seus clientes e contribuindo para a sociedade. Os retalhistas estão a adotar práticas para diminuir a pegada de carbono, tendo uma preocupação incremental com a promoção da equidade social e o bem-estar das comunidades envolvidas na cadeia de produção. Os consumidores identificam-se com marcas que sigam um modelo de negócio ético, consciente e sustentável.
Marcas exploram novos formatos, novas localizações e criam experiências mais imersivas junto dos consumidores. Este tipo de lojas auxilia as marcas a testarem novos conceitos e produtos, com o objetivo claro de atrair novos consumidores e fidelizar ainda mais os existentes através da inovação, proporcionando assim experiências diferenciadoras, únicas e divertidas.
Conceito que combina desporto e lazer, com uma componente muito focada na moda e no bem estar, sendo cada vez mais procurado pelos consumidores. Verifica-se um foco contínuo na experiência em loja pelos retalhistas de moda e desporto. As cadeias de health & beauty vão manter-se em expansão, impulsionadas pelos consumidores com uma maior preocupação pelo seu bem estar pessoal e lifestyle.
O REGRESSO DAS LOJAS POP-UP COMO FERRAMENTA DE MARKETING
Principais
Indicadores
Em 2023 a atividade comercial da economia portuguesa contribuiu para uma relativa manutenção da balança comercial de bens, com um aumento das exportações em 1% e das importações em 2%.
IMPORTAÇÕES
ARRENDAMENTO / VENDA
€92,9 mil milhões
6.900 m
450.800 m
€72,6 mil milhões
54%
(+1%)
(+2%)
(-22%)
(+8%)
Fonte: INE; Cushman & Wakefield; IPI
6
Excluindo combustíveis e lubrificantes. Valores acumulados a novembro
COMÉRCIO INTERNACIONAL DE BENS
4,2%
€2,87 milhões de m
OFERTA TOTAL
MERCADO LOGÍSTICO DA GRANDE LISBOA
Principais Transações
Após um máximo histórico em 2021, a atividade ocupacional do mercado de industrial & logística abrandou nos últimos dois anos, registando em 2023 uma quebra de 22%, com 450.800 m² transacionados – ainda assim o terceiro maior volume da última década. Entre os diversos negócios de grande dimensão registados, destaque para as futuras ocupações de unidades logísticas por três empresas do setor alimentar, nomeadamente o Lidl com 54.000 m² em Loures, a Mercadona com 47.000 m² na segunda fase do projeto em Almeirim, e o Aldi com 41.400 m² em Santo Tirso.
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI
Ao nível da distribuição geográfica da procura, manteve-se o domínio das regiões de Lisboa e Porto, que agregaram respetivamente 48% e 25% da absorção. Por seu lado, verificou-se uma distribuição relativamente equitativa entre operações de venda ou arrendamento comparativamente com projetos à medida do ocupante.
A taxa de desocupação no mercado logístico da Grande Lisboa situou-se nos 4,2%, demonstrando a escassez de oferta de qualidade, a qual continua a fomentar a promoção de novos projetos. Neste enquadramento, em 2023 foram concluídos 97.600 m², todos na Grande Lisboa e 100% ocupados. Entre estes encontram-se o segundo edifício do Rainha Green Logistics Park na Azambuja e o VGP Park Loures, projeto pré-arrendado à DPD e DHL Parcel.
Adicionalmente, encontram-se atualmente em construção em Portugal 533.400 m² em logística, 64% dos quais com ocupação já assegurada, e maioritariamente concentrados na Grande Lisboa (306.600 m²) e Grande Porto (123.000 m²). Entre estes projetos destacam-se o projeto da Montepino em Castanheira do Ribatejo e que irá ser ocupado pela Leroy Merlin, seguido do futuro Bloco Logístico de Almeirim da Mercadona e do Benavente Logistics Park.
Excluindo combustíveis e lubrificantes
Rendas médias e Prime
LOGÍSTICA URBANA
(LAST MILE)
€6-7 / m / mês
Face a este contexto de desenvolvimento de projetos de qualidade, registou-se um incremento generalizado dos valores prime de mercado, excetuando nas zonas 1 da Grande Lisboa (Alverca - Azambuja) e do Grande Porto (Maia - Via Norte) que se mantiveram estáveis nos 5,00€/m²/mês. Por seu lado, o segmento de logística urbana verificou um incremento de €0,25/m²/mês na renda média praticada no Porto.
€5.25-6 / m / mês
OTIMIZAÇÃO DOS CUSTOS DE OPERAÇÃO
PREMIUM POR ESPAÇOS MODERNOS E SUSTENTÁVEIS
Self Storage e Data Centres em expansão
Empresas dão-se conta de que upgrade para novos espaços logísticos é mais eficiente do ponto de vista operacional. Adicionalmente, consolidam a sua operação, garantido espaço de forma antecipada ao assegurar oportunidade de crescimento a médio / longo prazo.
A globalização e o efeito das economias de escala, levaram a que a indústria e a realização de stock se centralizassem principalmente no continente asiático. A recente rotura de stock que ocorreu a nível mundial, inclusive em Portugal, despoletou o nearshoring, ou seja, a intenção de se instalarem novas indústrias na Europa para responder às necessidades locais e internacionais. Complementarmente, os confrontos no Mar Vermelho irão aumentar a necessidade de se modificar as zonas de produção. Por outro lado, aumentou também a procura de propriedades para armazenagem de produtos, assim como de unidades industriais por parte de empresas do setor das energias verdes.
Muito do stock atual é “datado”, e tanto ocupantes como investidores procuram sobretudo imóveis modernos e com credenciais de sustentabilidade. Enfoque em ativos com maior altura, mais funcionais, com amenities para retenção de colaboradores e com critérios ESG.
No âmbito do Self Storage, este setor ainda tem muito espaço para crescer a nível nacional, existindo edifícios antigos que poderão ser adaptados para esse efeito. Relativamente aos Data Centres, Portugal tem características, incluindo segurança e disponibilidade energética, que o colocam no radar de grandes operadores deste segmento.
AUMENTO DO NEARSHORING E DA PROCURA DE UNIDADES INDUSTRIAIS E ARMAZÉNS
Turísticos
O ano de 2023 consolidou a recuperação da atividade turística em Portugal face ao ano anterior, verificando-se um aumento transversal de todos os indicadores, inclusive para valores acima dos registados em 2019. Durante o ano passado o número de hóspedes e dormidas tiveram aumentos homólogos de 13% e 10%, respetivamente. Esta evolução foi particularmente influenciada pelo crescimento dos turistas estrangeiros, responsáveis por 70% das dormidas, com destaque para mercados de longa distância como o norte-americano, que incorpora o top 5 dos mercados emissores. Todas as geografias observaram aumentos nas dormidas comparando com 2022, a maioria das quais na ordem dos dois dígitos, com a região do Norte a registar o maior crescimento homólogo, com 14%.
TURISTAS
DORMIDAS
REVPAR
PROVEITOS GLOBAIS
TAXA DE OCUPAÇÃO
22,4 milhões
59,6 milhões
€4.980 milhões
€74,8
68,0%
Fonte: INE; Turismo de Portugal
(+13%)
(+10%)
(+20%)
(+17%)
(+6 p.p.)
7
Valores acumulados a novembro.
8
Em estabelecimentos de alojamento turístico.
Accumulated values as of June
During this period, tourists entering the country were still required to present a digital certificate or a negative COVID-19 test.
Oferta futura por região
Os proveitos da operação hoteleira verificaram subidas significativas, com destaque para os proveitos totais, que ficaram 19% acima do mesmo período de 2022. O RevPAR (Revenue per Available Room) teve um crescimento de 16% para os €72,1 e a taxa de ocupação (por quarto) situou-se nos 66,3%, refletindo um aumento de 5 pontos percentuais (p.p.) face ao ano anterior. Relativamente ao RevPAR por região, os maiores aumentos ocorreram nas regiões autónomas, nomeadamente em 23% na Madeira e 20% nos Açores.
Dormidas e RevPar por Região
9
Por seu lado, o segmento de Alojamento Local foi responsável por 11,4 milhões de dormidas e 4,8 milhões de hóspedes, um crescimento homólogo de 16% e 17%, respetivamente. Os proveitos totais registaram um crescimento de 27% para os €559 milhões, com o RevPAR a subir 16% para os €42,4.
Por seu lado, o segmento de Alojamento Local foi responsável por 5,0 milhões de dormidas e 2,1 milhões de hóspedes, num crescimento face a 2022 de 23% e 25%, respetivamente. Os proveitos totais registaram um crescimento de 40% para os €227 milhões, com o RevPAR a subir 28% para os €36,8.
Nova Oferta
Em termos de oferta hoteleira, durante 2023 foram inauguradas acima de 50 novas unidades, com 3.340 quartos, mais de metade dos quais com classificação 4 estrelas. Os concelhos de Lisboa e Porto concentram a maior parcela desta nova oferta, com 22 novas unidades hoteleiras num total de 1.600 unidades de alojamento. Entre as maiores aberturas destacam-se o Moov Lisboa Oriente (2 estrelas) com 180 quartos, o Renaissance Porto Lapa Hotel (4 estrelas) com 160 quartos e o Masa Hotel Campo Grande (4 estrelas) com 150 quartos.
Principais aberturas
Até 2025
Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projeto e/ou construção mais de 100 novos projetos hoteleiros, que totalizam 10.040 quartos, com abertura prevista para os próximos 3 anos. Esta oferta futura continua a concentrar-se maioritariamente em hotéis de 4 e 5 estrelas (30% e 38% respetivamente) e nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
+50
Hotéis inaugurados em 2023
+3.345
Novos quartos
Em 2023, o concelho de Lisboa continuou a observar aumentos notórios entre os turistas desembarcados em território nacional. No Aeroporto Humberto Delgado registou-se um aumento homólogo de 19%, para os 16,9 milhões de passageiros desembarcados; com o turismo de cruzeiros na cidade, onde se registaram 758 mil passeiros neste período, a refletir um crescimento de 54% face ao ano anterior. Durante o período em análise, a capital atingiu os 15,1 milhões de dormidas em alojamentos turísticos (incluindo estabelecimentos hoteleiros e alojamento local), 14% acima do período homólogo. Consequentemente, os indicadores de operação de Lisboa registaram evoluções positivas, com aumento do RevPAR para os €114,9 e uma taxa de ocupação que se situou nos 75,8%, acima do ano anterior.
16,9 milhões
15,1 milhões
75,8%
€114,9
Registaram-se 15 novas aberturas de estabelecimentos hoteleiros, num total de 1.080 quartos, a maioria dos quais em unidades de 4 estrelas. Até 2026 estão previstos mais 18 hotéis com 2.000 camas, com maior preponderância da oferta de 5 estrelas (43%). Entre estes, destacam-se o Meliá Lisboa (5 estrelas) com 240 quartos e o Moxy Alfragide Lisbon (3 estrelas) com 220 quartos.
AEROPORTOS
CRUZEIROS
TURISTAS DESEMBARCADOS
(+14%)
(+5.7 p.p.)
(+22,2%)
(+19%)
758 mil
(+54%)
Fonte: INE; APL
Em estabelecimentos de alojamento turístico
11
12
Em estabelecimentos hoteleiros
13
Fonte: Estudo de Impacto Económico da Atividade de Cruzeiros em Lisboa, promovido pela Administração do Porto de Lisboa em parceria com a Lisbon Cruise Port e realizado pela Netsonda e Nova SBE
10
Valores acumulados a novembro / exceto turistas desembarcados em cruzeiros – valores de 2023).
14,2 milhões
(+6%)
81,2%
(-0.1 p.p.)
€136,4
(+16%)
31,2 milhões
O aeroporto Francisco Sá Carneiro registou o segundo maior volume de tráfego de 2023, num total de 7,6 milhões de passageiros, um crescimento homólogo de 21%. Relativamente ao turismo de cruzeiros, o número de passageiros no porto de Leixões situou-se 37% acima do ano anterior, num total de 149 mil passeiros. O número de dormidas em alojamentos turísticos da cidade do Porto aumentou 15%, para 5,5 milhões, com o RevPAR a apresentar uma média de €86,8, e uma taxa de ocupação de 69,9%. Ao longo de 2023 a cidade contou com 7 novas aberturas de unidades hoteleiras, num total de 510 quartos, maioritariamente em categorias de 4 estrelas.
7,6 milhões
5,9 milhões
69,9%
€86,8
Quanto à oferta futura, estima-se que 7 hotéis adicionais, com 600 quartos, sejam concluídos nos próximos 3 anos, com uma distribuição equilibrada entre 4 e 5 estrelas. Entre as aberturas previstas, destaque para o B&B Hotel Madalena com 180 quartos e o Meliá São João da Madeira (4 estrelas) com 100 quartos.
(+22%)
(+6,8 p.p.)
(+20,4%)
(+21%)
149 mil
(+37%)
Fonte: INE; APDL
15
16
17
5,5 milhões
(+15%)
76,8%
(+5,5 p.p.)
€106,3
14,1 milhões
148 mil
(+38%)
COMPETITIVIDADE DO PAÍS
CRESCIMENTO DOS TURISTAS ESTRANGEIROS
RECUPERAÇÃO DO TURISMO DE NEGÓCIO
CONVERGÊNCIA DE CONCEITOS DE HOTELARIA E LIVING
Fundamentais de atividade turística mantêm-se (importância da segurança no país).
Proposta de valor do destino Portugal continua positiva na relação qualidade-preço comparativamente a outros destinos europeus. Aumento da intenção de viagem dos europeus (de acordo com o último relatório da European Travel Commission, 71% dos europeus planeiam manter ou aumentar as suas despesas em viagem). A revenge travel do mercado chinês prevê o influxo de 33 milhões de turistas à Europa (Oxford Economics prevê um aumento de 82% nas chegadas).
Operadores a reportar aumento neste segmento. Segundo um estudo recente da Global Business Travel Association, a indústria de turismo de negócio deverá ultrapassar em 2024 os níveis de 2019 (2 anos antes do previsto no forecast anterior).
Mudanças nos hábitos da procura levam investidores a procurar conceitos de hotelaria não convencionais. Os desafios sentidos ao nível da disponibilidade de mão de obra e custos operacionais têm promovido o surgimento de novos conceitos de estadias de longa duração, alicerçados em soluções tecnológicas que potenciam a experiência do cliente.
HOTELARIA COMO CLASSE BASE DE INVESTIMENTO
A diversidade de conceitos e modelos de negócio tem atraído os investidores institucionais, que encontram sobretudo nos produtos de lazer um dinamizador da atividade turística e recuperação económica. Expansão da atividade para destinos urbanos e de segunda linha com elevado atrativo cultural, têm emergido com fortes índices de recuperação. O investimento em hotelaria tem-se demonstrado como uma solução de proteção de valor contra a inflação, beneficiando de resultados operacionais alavancados pela mesma inflação e resiliência do setor a longo prazo. Disponibilidade de investidores em pagar prémios para projetos atualizados a políticas de ESG.
Venda de
apartamentos
Nº FOGOS VENDIDOS
TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO
PREÇO MÉDIO
TAXA MÉDIA DE DESCONTO E REVISÃO
NOVO
1.860
(-24%)
TOTAL
8.300
6.650/m
(+5%)
4.550 m
-2%
-7%
11 meses
6 meses
LISBOA
1.680
(-32%)
5.000
(-17%)
4.040/m
(-3%)
3.060 m
(-6%)
-5%
PORTO
Valores acumulados a junho (comparação homóloga com média ponderada dos dois primeiros trimestres de 2022).
Fonte: SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci)
18
Novos e usados
Licenciamento de projetos residenciais
Num contexto de aumento das taxas de juro, e consequente deterioração do poder de compra, em 2023 verificou-se uma retração da atividade de compra e venda no mercado residencial. Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci), o ano transato registou uma quebra de 20% no número de apartamentos vendidos em Portugal, para os 85.350 fogos, ainda assim com o preço médio a aumentar 5%, para os €2.490/m². Este comportamento refletiu a manutenção do desequilíbrio entre oferta e procura, particularmente influenciada pela escassez de construção nova de habitação direcionada para o segmento médio.
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado
Desta forma, apesar de em 2023 terem sido concedidos empréstimos a particulares no montante de €21,7 mil milhões segundo o Banco de Portugal, um valor máximo das duas últimas décadas, o inquérito desta entidade aos bancos demonstrou uma diminuição da procura de crédito por particulares durante o ano transato, a qual aliviou na segunda metade do ano.
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Valores acumulados a novembro; percentagens correspondem à variação homóloga dos indicadores.
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Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito do Banco de Portugal (publicações de abril de 2023 a janeiro de 2024 relativamente ao trimestre anterior).
Valores de venda de apartamentos
No concelho de Lisboa, os valores transacionais de apartamentos (novos e usados) estabilizaram nos €4.550/m², registando um aumento de 5% nos fogos novos. No conjunto dos imóveis novos e usados, o Centro Histórico atingiu os valores mais elevados (€5.590/m²), seguindo-se a zona Tradicional (€5.400/m²); com a maior contração a ocorrer na zona Ribeirinha (-15%), para os €4.510/m². A taxa média de desconto e revisão aumentou para os 7%; com o tempo médio de absorção a reduzir para 6 meses. Relativamente à oferta futura, a capital registou uma contração no volume de projetos residenciais licenciados, e um aumento de 8% nos projetos submetidos para licenciamento.
Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
Valores de apartamentos
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Diferença entre o preço final de venda e o valor inicial de oferta do imóvel
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A cidade do Porto observou um comportamento díspar da média nacional, assim como da capital, com os valores de venda de apartamentos a registarem uma quebra de 6%, para os €3.060/m², a qual foi menor (-3%) entre as unidades novas. A zona da Foz continuou a observar os valores mais elevados (€3.860/m²), com o Centro Histórico a ter a única quebra homóloga (-13%), para os €3.460/m². A taxa média de desconto e revisão aumentou para os 7%; e o tempo de absorção diminuiu para os 6 meses. Relativamente à oferta futura, o concelho verificou uma quebra de 9% no volume de projetos licenciados e um aumento expressivo de 54% nos projetos submetidos para licenciamento.
Arrendamento de
Nº FOGOS ARRENDADOS
RENDA MÉDIA MENSAL CONTRATADA
130
(-35%)
2.380
(-34%)
€24,3/m
(+18%)
€19,0/m
(+23%)
-4%
3 meses
2 meses
100
(=)
460
€19,4/m
(+26%)
€15,2/m
-3%
Fonte: SIR Ci
Durante 2023, o segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented setor) manteve o desequilíbrio entre oferta e procura segundo dados do SIR Ci. À semelhança do mercado de compra e venda, tal contribuiu para uma quebra de 38% no número de apartamentos arrendados a nível nacional, para os 8.510, associada a um aumento expressivo de 27% dos valores médios contratualizados, para os €14/m²/mês. Apesar de a escassez de oferta continuar a gerar o interesse de alguns promotores em desenvolver projetos de raiz para arrendamento (ou BTR – built to rent), a limitada viabilidade financeira dos mesmos e a falta de confiança no enquadramento legal do setor, continuam a contribuir para que a larga maioria dos projetos futuros neste segmento sejam de iniciativa pública.
Arrendamento
Na cidade de Lisboa, a renda média contratada aumentou para os €19,0/m² (+23%), com os imóveis novos a atingirem os €24,3/m²/mês (+13%). O Centro Histórico manteve a primazia, apesar de ter registado o menor crescimento homólogo (+15%) entre todas as zonas da capital. No concelho do Porto, os valores de arrendamento de apartamentos registaram um aumento de 26% quer a nível total, para os €15,2/m²/mês, quer entre as unidades novas, para os €19,4/m²/mês. À semelhança da capital, os valores mais elevados continuaram a praticar-se na mesma zona, nomeadamente na Foz, apesar de ter sido a que registou o menor aumento homólogo nos valores praticados (+5%). As taxas de desconto e revisão aumentaram em ambas as cidades; com o tempo médio de absorção a reduzir em um mês.
Valores de arrendamento de apartamentos
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Os segmentos de residências de estudantes e Co-Living continuam igualmente a ser caracterizados por uma escassez de oferta, especialmente de projetos adequados às necessidades dos seus ocupantes. Ao nível da oferta privada, durante o ano passado foram concluídas três unidades, num total de 1.030 camas, entre as quais se destacou a Xior Lumiar (Lisboa) com 500 camas. O rácio de número de camas por estudante deslocado manteve-se estável nos 14%, com o peso dos operadores privados a aumentar ligeiramente, representando atualmente perto de 40% da oferta.
25.600
14%
39%
Residências de Estudantes
/ CoLiving
CAPACIDADE TOTAL (nº camas)
Operadores Privados
Rácio cama / estudante deslocado
(+7%)
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Rácio entre número de camas e estudantes nacionais deslocados e internacionais
Aberturas
Pipeline Fonte: Cushman & Wakefield
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Próximos 3 anos
A elevada procura continua a atrair operadores privados, assim como a fomentar a alocação de investimento público a estes segmentos, particularmente pelo Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista até 2026 situa-se atualmente nas 11.390 camas. Entre a oferta privada futura destacam-se o projeto Coletivo de Azúrem (Guimarães) com 630 camas; assim como a entrada no mercado nacional do The Social Hub com dois projetos, nomeadamente em Carcavelos (Lisboa) e no empreendimento Bonjardim (Porto).
Principais aberturas privadas
Principais oferta futura privada
No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a aumentar, situando-se atualmente nas 104.700 camas. Ainda assim, o ritmo de novas aberturas não acompanha o envelhecimento da população, contribuindo desta forma para a manutenção do rácio de equipamento nos 14%. A atividade dos operadores privados continua a ser impulsionada pela elevada taxa de ocupação e escassez de projetos de qualidade. Entre estes, destacaram-se em 2023 o grupo DomusVi com a abertura de uma unidade com 100 camas no centro de Lisboa; assim como a Portugal Senior Health Care (CoRe Capital), com dois projetos de 60 camas cada. Ao longo dos próximos três anos prevê-se a conclusão de mais 330 camas entre os principais operadores privados, sendo o maior projeto explorado pelo grupo DomusVi.
104.700
Residências
Sénior
TAXA DE Ocupação
Fonte: GEP; INE; ACSS
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Rácio entre número de camas e população com mais de 80 anos de idade; população de 2022 (INE)
25%
Rácio de equipamento
Fonte: Gabinete de Estratégia e Planeamento – Carta Social (exclui Madeira e Açores)
Oferta
Principal oferta futura de operadores privados
Aberturas de Operadores Privados
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ESTRANGULAMENTO DO MERCADO RESIDENCIAL VAI AGRAVAR-SE
PROCURA POR RESIDÊNCIAS DE ESTUDANTES OU PROJETOS DE CO-LIVING VAI CONTINUAR A SUBIR
ESCASSEZ DE OFERTA DE RESIDÊNCIAS SÉNIOR A AGRAVAR-SE
O Programa Mais Habitação não trouxe medidas que motivem a construção nova para o segmento médio. A procura irá manter-se bem acima da oferta, pressionando os preços para cima. O fim dos benefícios fiscais para Residentes Não Habituais poderá contribuir para uma quebra da procura entre os segmentos altos.
O excessivo impacto fiscal e desadequado quadro legal continuam a inviabilizar a promoção de raiz de produtos específicos para arrendamento para o segmento médio, pelo que este mercado deverá continuar a contrair e a encarecer.
A procura de residências de estudantes e de conceitos mais diferenciados de co-living por parte de ocupantes e investidores vai continuar a aumentar, com os promotores a procurarem soluções cada vez maiores e mais apelativas, e que sirvam como alternativas válidas ao segmento residencial mais tradicional.
Num enquadramento de envelhecimento da população, o aumento da oferta continua a ser claramente insuficiente, incentivando ao desenvolvimento de residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. No entanto, a evolução deste segmento pode ser ameaçado, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos.
O MERCADO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL VAI CONTINUAR A CONTRAIR
Promoção &
Reabilitação Urbana
Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção
Principais Transações de Promoção e Reabilitação Urbana
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O setor de promoção e reabilitação urbana registou uma quebra homóloga da atividade em 2023 de 46%, tendo sido identificado um volume total transacionado de €460 milhões, distribuídos por mais de 40 negócios. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a compra da Quinta do Morgadinho (Loulé) pela Bondstone à Interfundos por um valor acima dos €50 milhões e a aquisição pelo Grupo M Caetano à EDP de um terreno na Rua do Ouro (Porto) por um valor estimado em €45 milhões.
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Baseada em fontes internas e públicas
Foto Quinta do Morgadinho: jornaldoalgarve.pt
Projetos Imobiliários em Licenciamento
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci * Janeiro a novembro
Relativamente à oferta futura, durante o ano passado foram submetidos a licenciamento em Portugal Continental 8,0 milhões de m² distribuídos por cerca de 21.900 projetos, refletindo aumentos homólogos de 11% e 4% respetivamente. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (74%) e ao desenvolvimento de construção nova (77%). Esta preponderância dos projetos novos variou consoante o setor em questão, nomeadamente entre os 57% em hotelaria e os 84% em residencial.
Promoção:
Licenciamento de Projetos Imobiliários
Em 2023 o licenciamento de projetos imobiliários na capital registou um comportamento díspar face ao período homólogo, com um aumento de 7% da área em licenciamento e uma quebra, para menos de metade da área total, dos projetos licenciados. Entre os projetos em licenciamento, apesar da contínua prevalência do setor residencial, com 201 mil m², destaque para o setor de escritórios, que registou o maior aumento homólogo (+55%), para os 77 mil m². Estes dois setores foram igualmente relevantes entre os projetos licenciados, com residencial a representar mais de metade da área total, com 230 mil m² e, neste caso, escritórios a observar a maior quebra (-92%), para somente 5,5 mil m². Relativamente ao tipo de construção, manteve-se a prevalência das obras em edificado, agregando 71% da área licenciada.
360.500 m
435.700 m
(-56%)
LICENCIADOS
EM LICENCIAMENTO
Projetos Imobiliários Licenciados
Os custos de desenvolvimento mantiveram-se estáveis, com os valores médios praticados (sem IVA) em Lisboa a variar entre os €1.450/m² e mais de €1.900/m² na construção nova e entre os €1.700/m² e acima de €2.100/m² nos projetos de reabilitação.
Custos de construção por segmento
À semelhança da capital, também a cidade do Porto verificou uma evolução díspar no licenciamento da área de construção. Contudo, neste concelho a variação mais expressiva ocorreu entre os projetos em licenciamento (+64%), sendo mais ténue entre os licenciados. Nos projetos em licenciamento, manteve-se o domínio do setor residencial, com 215 mil m², com a área alocada a escritórios a aumentar mais de 5 vezes, para os 45 mil m². Entre a oferta licenciada, residencial representou dois terços da área total, verificando-se um equilíbrio entre a área para promoção e para reabilitação.
351.700 m
(+64%)
329.900 m
(-7%)
Nos projetos em licenciamento, manteve-se o domínio do setor residencial, com 203 mil m2, com a área alocada a escritórios a aumentar perto de 5 vezes, para os 40 mil m2. Entre a oferta licenciada, residencial representou dois terços da área total, verificando-se um equilíbrio entre a área para promoção e para reabilitação. Também na Invicta os custos de desenvolvimento mantiveram-se estáveis, com os valores (sem IVA) a variar entre os €1.400/m² e mais de €1.800/m² na construção nova e entre os €1.500/m² e acima de €1.900/m² nos projetos de reabilitação.
PRUDÊNCIA SOBRE O SIMPLEX URBANÍSTICO
A entrada em vigor do SIMPLEX Urbanístico e a forma como o mesmo vai ser posto em prática é a grande interrogação do momento. A nova lei, sendo bastante revolucionária, está a ser encarada com natural prudência antecipando-se um período de adaptação e de revisão para todos os envolvidos – municípios, promotores, projetistas, juristas e bancos - que se espera não muito longo.
A necessidade de promoção de habitação para o segmento médio vai continuar na ordem do dia. A falta de oferta vai continuar a ser afetada pela elevada carga fiscal, pela inexistência de incentivos à construção, pelos elevados custos de construção e pelas altas taxas de juros para as famílias que deverão manter-se nos próximos meses. A procura de habitação nos segmentos altos e de luxo poderá ser impactada pelo fim dos benefícios fiscais para Residentes Não Habitais, especialmente europeus.
ESCASSEZ DE PROMOÇÃO DE HABITAÇÃO
O cada vez maior regresso aos escritórios e a procura de espaços mais modernos e ambientalmente eficientes vai acentuar a promoção neste setor e a potencial criação de novos centros de negócios. Em paralelo, edifícios mais antigos e localizados em zonas mais tradicionais e turísticas ficarão disponíveis para conversão em habitação ou outros conceitos de alojamento.
CRESCIMENTO DE UMA NOVA GERAÇÃO DE ESCRITÓRIOS
Investimento em
Imobiliário Comercial
A atividade de investimento imobiliário comercial registou um abrandamento ao longo de 2023, com o volume de €1.690 milhões a refletir uma quebra homóloga expressiva de 44%, ainda assim em linha com outros mercados europeus. Com 95 operações, um valor marginalmente abaixo do máximo histórico da última década (atingido em 2022), o ano foi caracterizado por uma maior prevalência de transações de menor dimensão, com o valor médio a reduzir para os €18 milhões. Dada a menor disponibilidade do capital estrangeiro, os investidores domésticos aumentaram a sua quota de mercado para 33% do volume total investido.
VOLUME TOTAL
INVESTIMENTO INTERNACIONAL
Retalho
€1.690 milhões
(-44%)
66%
38%
30
Investimento institucional em produto imobiliário acabado e de rendimento
Investimento por semestre
31
Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo
Investimento por setor
A alocação de capital por setor demonstrou o maior interesse dos investidores nos setores de retalho e hotelaria, que respetivamente agregaram 38% e 37% do volume total investido. No retalho, entre um total de €650 milhões investidos, as duas maiores transações corresponderam à aquisição pela LCN Capital Partners à TREI do projeto Amália (um portfólio de 50 supermercados Pingo Doce e Continente) por €130-135 milhões e à compra pelo First Retail Partners, um novo fundo da Partners Group a ser gerido pela Mitiska REIM, de um portfólio de 5 retail parks por um montante a rondar os €100 milhões. Na hotelaria, o total de €630 milhões foi particularmente influenciado pela compra pela Arrow do portfólio Dom Pedro à Saviotti por €250 milhões. Seguiram-se os chamados ativos alternativos, responsáveis por 10% do total investido, onde se inclui a compra pela Live Nation da Ritmos & Blues, incluindo o espaço de eventos Altice Arena, por um valor na ordem dos €50 milhões. Por seu lado, o setor de escritórios atraiu somente 9% do valor investido, com €150 milhões, tendo-se destacado a aquisição pelo BNP Paribas REIM do edifício Pier III à Períptero por €30-35 milhões. Finalmente, o mercado de industrial e logística representou apenas 5% do valor investido, com predomínio da aquisição pela Corum Asset Management ao Grupo Vila Nova do edifício Logifam em Vila Nova de Famalicão por €26-28 milhões.
Principais transações de investimento
Componente de imobiliário comercial
O atual contexto económico internacional contribuiu para novos aumentos homólogos das yields prime dos principais setores do mercado imobiliário comercial, tendo ao longo de 2023 corrigido adicionalmente entre os 25 e os 75 pontos base.
Nº de quartos dos hotéis transacionados (cerca de 85% da componente de imobiliário comercial, pois exclui campos de golfe).
Ou €/cama em hotelaria. Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo.
Valor unitário por quarto (€/quarto)
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Yields
Prime
As estimativas atuais refletem a expectativa de retoma gradual generalizada do investimento em imobiliário comercial na segunda metade de 2024, com o volume associado a diferentes transações atualmente em diversas fases de negociação, e com conclusão prevista para este ano, na ordem dos €1.800 milhões. Em termos de distribuição por classes de ativos, estima-se uma recuperação significativa do setor de escritórios, agregando 47% do volume total, seguido de hotelaria com 27%. A este valor previsto poderão vir ainda acrescer €1.100 milhões em transações atualmente suspensas (mas com possibilidade de conclusão até ao final de ano), assim como as usuais operações off-market. Desta forma, apesar de as yields de referência de mercado poderem ainda sofrer alguma correção em alta durante o início do ano, no final de 2024 deve registar-se uma estabilidade homóloga, possivelmente com redução de yields, e consequente aumento de valor.
PERSPETIVAS
PRIMEIRO SEMESTRE AINDA COM POUCA ATIVIDADE TRANSACIONAL Recuperação na segunda metade do ano, à medida que...
RETOMA PROGRESSIVA DO PROTAGONISMO DOS GRANDES INVESTIDORES INTERNACIONAIS, MAS...
ALGUM ALÍVIO NO ACESSO À DÍVIDA BANCÁRIA E REFINANCIAMENTO...
Continuação da diferença de expectativas entre vendedores e compradores quanto aos preços dos ativos. Diferencial entre rendimento do imobiliário e dos chamados “ativos sem risco” está muito baixo, pressionando subidas das yields.
Retalho, industrial & logística e hotelaria: bom desempenho dos ocupantes suporta aumentos de rendas para os melhores ativos. Escritórios: baixa absorção até à data condiciona mercado. Indexação (quando não limitada por lei) das rendas pela inflação ajuda a suportar valorizações. Ativos novos ou recém renovados, com um excelente “desempenho ESG”, resistem melhor.
Fundos abertos, fundos de pensões e familiy offices domésticos (transações de menor volume, sem recurso a dívida bancária) estão ativos. Portugal continua a ser visto como um mercado com uma relação risco / retorno muito interessante. Ajustamento de preços será mais rápido do que na última crise.
Proprietários estão razoavelmente capitalizados; não há distress. Bancos têm feito uma gestão bastante melhor das suas carteiras de risco e podem apoiar seletivamente.
CAPITAL VALUES PODERÃO AUMENTAR NAS CLASSES DE ATIVOS MAIS RESILIENTES...
Edifícios de Imobiliário Comercial Certificados
Por influência dos critérios mais exigentes da procura e legislação cada vez mais apertada, ao longo de 2023 manteve-se o maior enfoque do mercado na sustentabilidade dos edifícios, assim como na inclusão de critérios de Environmental, Social e Governance (ESG) nos seus processos de tomada de decisão.
Fonte: BREEAM, LEEDe WELL
Neste contexto, é já evidente a disponibilidade de inquilinos e investidores para pagar um green premium por ativos mais sustentáveis, sendo que existem evidências de mercado de que empresas, especialmente as internacionais de maior dimensão, têm requisitos internos para não ocupar ou adquirir espaços que não cumpram de forma comprovada com requisitos de ESG, penalizando todos os outros com o chamado brown discount. Consequentemente, a procura pela obtenção de certificados a nível nacional como BREEAM, LEED e WELL continua elevada.
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Nova certificação ou renovação; Inclui somente os projetos listados pelas respetivas entidades (alguns projetos são anónimos e portanto não publicados)
No âmbito dos certificados de edificação sustentável, nomeadamente BREEAM e LEED, no ano passado registou-se um ténue aumento homólogo do número de certificações emitidas; com prevalência dos setores de escritórios e retalho. Entre os certificados BREEAM a quase totalidade foi obtida para edifícios em uso, por oposição à certificação LEED, em que dominou a nova construção/reabilitação. Quanto à certificação futura, somente disponível para LEED, encontram-se atualmente registados perto de 70 projetos.
Fonte: BREEAM e LEED
Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, em 2023 foram emitidas as duas primeira distinções a nível nacional, ambas em edifícios de escritórios, nomeadamente a sede da Nestlé (Linda-a-Velha) e o Sonae Tech Hub (Maia). Este setor continua a monopolizar a certificação futura, encontrando-se registados cerca de 50 edifícios.
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Pedidos de certificação submetidos.
MITIGAÇÃO E ADAPTAÇÃO ÀS ALTERAÇÕES CLIMÁTICAS
INTEGRAÇÃO DA CADEIA DE VALOR NA ATIVIDADE E REPORTE DAS EMPRESAS
FOCO CRESCENTE NA BIODIVERSIDADE E NO CAPITAL NATURAL
As alterações climáticas agravam-se e os riscos percebidos são cada vez maiores. A redução do consumo energético é, e continuará a ser, um dos maiores desafios do mercado. A nova Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios, que aguarda aprovação final do Conselho Europeu, previsivelmente ainda em 2024, virá trazer novas exigências e desafios ao mercado, devido à obsolescência energética da maioria do parque edificado. Assim, assiste-se, atualmente, a uma tendência para a intervenção e reposicionamento de edifícios existentes, através de obras significativas, que permitirão não só recolocar os mesmos no mercado, como obter valores mais interessantes. Importa ainda referir que, sendo o investimento adverso ao risco e os edifícios um elemento critico na resiliência aos impactos das alterações climáticas e proteção da população, há uma crescente preocupação em avaliar esses riscos climáticos e definir e implementar medidas que protejam o património, a atividade que nele se desenvolve e os seus usuários.
O Regulamento das Finanças Sustentáveis (SFDR) está a mudar a forma de investir no mercado imobiliário. Considerando que os grandes investidores e financiadores, como a banca, têm que reportar sobre a sustentabilidade dos seus ativos e investimentos, passaram a integrar, na sua avaliação, indicadores de desempenho ESG, excluindo ou dando condições desvantajosas, a quem não consiga demonstrar o seu compromisso. Este fato é um dos maiores game changers, que se tem traduzido na crescente certificação de edifícios, na necessidade de recolher, gerir e analisar informação que demonstre o desempenho dos edifícios e na avaliação do alinhamento dos imóveis com a Taxonomia europeia, recentemente com um novo objetivo referente à economia circular.
No ano transato houve um acordo provisório entre o Conselho e o Parlamento europeu sobre a Diretiva relativa ao Dever de Diligência das empresas em matéria de sustentabilidade. Este documento visa reforçar a proteção do ambiente e dos direitos humanos, não só na UE como a nível mundial, estabelecendo obrigações relativamente aos impactos negativos que geram a nível ambiental e social, decorrentes da sua atividade, afiliadas e dos parceiros empresariais, quer a montante, quer a jusante. A complexidade comercial do mercado obrigará a um esforço importante de avaliação, alinhamento e monitorização constante de fornecedores, com um cada vez maior escrutínio das partes interessadas.
A sua preservação está a ganhar dimensão e são vários os fatores que reforçam esta tendência: foi definido e publicado o âmbito da Taskforce on Nature-related Finantial Disclosures (TNFD), criada à imagem da Taskforce on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), que está focada no reporte sobre estes aspetos; na COP 25 foi assumido por mais de 190 países o compromisso de restaurar e conservar 30% dos ecossistemas em 2030; na COP 28 a EU lançou várias iniciativas para promover a zero-desflorestação nas cadeias de valor; e finalmente a publicação em Janeiro deste ano da legislação portuguesa referente ao mercado voluntário de carbono que proporciona benefícios para a sua proteção. Estas medidas são essenciais para a mitigação e aumento da resiliência às alterações climáticas e há um claro chamamento do setor privado para contribuir para o impacte positivo na biodiversidade e capital natural, de forma a alcançar a neutralidade carbónica. Para o mercado imobiliário a consequência é que cada vez mais os proprietários dos imóveis, especialmente investidores com portfólio, adotam não só estratégias para medir e reportar as emissões dos seus edifícios, como também começam a apostar em estratégias de compensação de emissões, de forma mais alargada, nomeadamente pela aquisição de terrenos e iniciativas para compensação de carbono.
REPORTE NÃO FINANCEIRO E REDIRECIONAMENTO DO INVESTIMENTO PARA ATIVIDADSES SUSTENTÁVEIS
Para mais informações, ou para obter mais cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: MARKETING & COMUNICAÇÃO Miguel Sena miguel.sena@cushwake.com Tel.: +351 213 224 757 Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma consultora líder global que presta serviços imobiliários para ocupantes e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas de serviços imobiliários, com 52.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 60 países. Em 2022, a consultora registou uma faturação de 10.1 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, avaliações, entre outros. A consultora é também recorrentemente galardoada com prémios e menções pela sua cultura, nomeadamente nas áreas de Diversidade, Equidade & Inclusão, e Políticas Ambientais, Impacto Social & Governança, entre outras. Para saber mais visite www.cushmanwakefield.com © 2024 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 5º 1250-140 Lisboa Av. da Boavista, 1837- 8º 4100-133 Porto www.cushmanwakefield.com
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