Uma publicação Cushman & Wakefield
MARKETBEAT PORTUGAL
WE DIDN'T COME THIS FAR, JUST TO COME THIS FAR.
PRIMAVERA, 2025
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
05
HOTELARIA
07
PROMOÇÃO
08
INVESTIMENTO
09
SUSTENTABILIDADE
06
LIVING
ÍNDICE
INDICADORES ECONÓMICOS 2024
De acordo com a Moody's Analytics, a economia portuguesa sofreu um abrandamento em 2024, com o PIB a crescer 1,8% (após uma subida de 2,5% em 2023), registando ainda assim um dos melhores desempenhos da zona euro.
PIB
CONSUMO PRIVADO
EXPORTAÇÕES
INFLAÇÃO
TAXA DE DESEMPREGO
+1,8%
+1,4%
+2,4%
+2,8%
+4,0%
6,4%
O investimento, afetado por alguma incerteza mundial, registou ainda assim uma ligeira recuperação face ao ano anterior (1,4%). Relativamente à inflação, continuou a corrigir gradualmente ao longo do ano passado, para 2,4% depois de ter atingido 4,4% em 2023. No mercado de trabalho, depois de uma tendência ascendente em 2023, a taxa de desemprego em Portugal diminuiu progressivamente, atingindo 6,4% no final de 2024.
Adicionalmente, de acordo com os dados divulgados pelo Ministério das Finanças, durante o ano passado a economia nacional registou um excedente orçamental (em contabilidade pública) de €354,1 milhões, acima das previsões que apontavam para um défice de €1.495 milhões. Estes indicadores permitem antecipar que o saldo orçamental (em contabilidade nacional) possa ter ficado em cerca de 1%. Num contexto de redução das taxas de juro, o consumo privado foi impulsionado pelo aumento do poder de compra das famílias, tendo crescido 2,8% no ano passado. A procura externa continua a ser um importante motor da economia, com as exportações a aumentar em 4,0%, fortemente impulsionadas pela contínua recuperação do setor do turismo.
Fonte: Moody’s (fevereiro 2025)
PREVISÕES ECONÓMICAS 2025/2026
Para os próximos 2 anos, prevê-se um crescimento do PIB de 2,0% para 2025 seguido de um abrandamento para 1,4% em 2026 superando ainda assim a média da zona euro.
+2,0%/ +1,4%
A Moody’s Analytics prevê que o Banco Central Europeu continue a reduzir as taxas de juro de referência, esperando-se que as mesmas atinjam níveis neutros em meados de 2025. Relativamente à taxa de inflação nacional, à semelhança das projeções para a zona euro, espera-se uma moderação gradual da mesma, atingindo o objetivo de 2,0% em 2025 e reduzindo para 1,2% em 2026. O desemprego deverá continuar a comprimir, atingindo 5,9% em 2025 e 5,4% em 2026 – o mínimo histórico dos últimos 25 anos.
As exportações deverão acelerar no curto prazo à medida que as empresas forem antecipando encomendas de forma a se prevenirem quanto à possível imposição de tarifas adicionais no futuro, seguindo-se um abrandamento das mesmas em 2026. Embora as exportações possam vir a enfrentar alguns desafios, a procura interna deverá continuar a impulsionar a economia em 2025 e 2026.
-0,2%/ +1,6%
+2,0%/ +1,2%
+1,5%/ +0,4%
+4,9%/ +2,8%
5,9%/ 5,4%
GRANDE LISBOA
ABSORÇÃO
ÁREA INAUGURADA
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
221.900 m2 (+97%)
1.270 m2 (+71%)
7,4% (+0,2 p.p.)
104.200 m2
212.300 m2
O mercado de escritórios da Grande Lisboa apresentou uma recuperação expressiva em 2024, com a comercialização de 221.900 m² de espaços. Este volume traduz um crescimento homólogo de 97% e é o segundo maior registado na última década. Este desempenho foi impulsionado, sobretudo, pela concretização de vários negócios de grande dimensão, incluindo 7 operações superiores a 5.000 m², que juntas representaram 42% da absorção total no período.
Fonte: Cushman & Wakefield; LPI
ABSORÇÃO POR SEMESTRE E ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
Entre as operações mais relevantes do ano, destacam-se no Parque das Nações (zona 5) duas transações em edifícios ainda em construção: a aquisição do WellBe (26.710 m²) pela Caixa Geral de Depósitos, onde será instalada a sua nova sede, e o arrendamento de cerca de metade do Oriente Green Campus (15.840 m²) pela Universidade Europeia. Nas Novas Zonas de Escritórios (zona 3), merece ainda destaque a ocupação integral do edifício Álvaro Pais 2 (17.020 m²), pelo Banco de Portugal. No total, estas duas zonas concentraram mais de metade da absorção anual, enquanto o setor de Serviços Financeiros foi responsável por cerca de um quinto da procura, impulsionado pelo maior negócio registado em 2024.
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES
OCUPANTE
EMPREENDIMENTO
ZONA
ÁREA (m²)
Caixa Geral de Depósitos
Banco de Portugal
Deloitte
SIBS
Leroy Merlin
Monday by Urbania
Confidencial
Ayvens
Universidade Europeia
WellBe
5
26.710
Álvaro Pais 2
3
17.010
Oriente Green Campus
15.840
Báltico
6.320
Rato, 11
2
5.820
Alfrapark – E
6
5.630
World Trade Center - Bloco 1
4.880
Marquês de Pombal, 2
1
3.850
Malhoa 17
3.820
Quinta da Fonte - Q43 (Fernão Magalhães)
3.780
A promoção imobiliária no setor manteve-se dinâmica em 2024, permitindo a entrada de novos edifícios de qualidade e que atendem aos padrões atuais de procura. Ao longo do ano, foram concluídos 104.200 m² de novos espaços, representando o segundo maior volume da última década. Deste total, apenas 23% permanecem disponíveis para ocupação. O aumento da oferta, particularmente devido às conclusões no final do ano, resultou numa ligeira subida de 0,2 pontos percentuais (p.p.) na taxa de desocupação, que atingiu os 7,4% no final de 2024. A oferta futura projetada para os próximos três anos continua significativa, totalizando 361.500 m². A maior parte dessa área (212.300 m²) encontra-se em construção, sendo que metade já conta com ocupação garantida.
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS INAUGURADOS
TAXA DE DESOCUPAÇÃO POR ZONA
Exeo Office Campus - Echo
4
Exeo Office Campus - Aura
Sede EDP 2
Taguspark - Novo Banco (expansão)
TIPO DE CONSTRUÇÃO
PROMOTOR
Reabilitação
Nova
Norfin (Orion)
Avenue
EDP
Taguspark
41.100
16.800
21.500
11.400
8.200
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS EM CONSTRUÇÃO
Fonte: Cushman & Wakefield
Fidelidade - Álvaro Pais
C.M. Oeiras - Paços do Concelho
República 5
Campo Novo - Edifício 1
Fidelidade
Atenor
C.M. Oeiras
Signal Capital / Sonae Sierra
Norfin (King Street)
38.400
26.700
30.500
11.200
9.500
CONCLUSÃO PREVISTA
2025
Cais 5
Rato 11
Torres Colombo - Torre Norte
Camilo Castelo Branco, 43
José Malhoa, 12
Square Asset Management (Signal Capital)
Sonae Sierra / AXA IM
Family Office francês
BPI Gestão de Ativos
FS Capital (AM Alpha)
5.900
35.100
5.800
9.400
4.900
2026
GRANDE LISBOA: RENDAS MÉDIAS E PRIME
A forte procura por edifícios de elevada qualidade impulsionou novos aumentos nas rendas prime em algumas zonas do concelho de Lisboa. A maior subida nos valores brutos de arrendamento, em comparação com 2023, ocorreu nas Zonas secundárias de escritórios (Zona 4), onde foi registado um acréscimo de €2/m²/mês, seguido do Prime CBD (Zona 1) e do Parque das Nações (Zona 5), ambos com um aumento de €1,5/m²/mês.
GRANDE LISBOA: RENDAS PRIME
GRANDE PORTO
76.600 m2 (+53%)
1.020 m2 (+31%)
8,9% (+0,4 p.p.)
45.900 m2
102.600 m2
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
O mercado de escritórios do Grande Porto manteve um desempenho sólido, registando uma absorção total de 76.600 m² ao longo de 2024. Este volume traduz um crescimento homólogo de 53% e corresponde ao segundo maior valor registado desde o início da monitorização deste indicador. Durante o ano, foram realizadas 75 transações, igualmente o segundo número mais elevado observado até à data. As duas maiores transações do período corresponderam a ocupações integrais de edifícios, com destaque para o maior negócio do ano: o pré-arrendamento do edifício Mutual (10.370 m²), pela Deloitte. Este negócio contribuiu para que o CBD Boavista (Zona 1) liderasse a procura, concentrando aproximadamente um terço da absorção. A segunda maior operação envolveu a ocupação total dos 5.090 m² do edifício Pharmacia, no CBD Baixa (Zona 2), por uma entidade que ainda permanece confidencial. Já o terceiro maior negócio foi o arrendamento de 4.640 m² no Tecmaia – Lote 4 pela Infineon. Os setores de TMT’s & Utilities, bem como Consultores e Advogados, tiveram um papel relevante, representando respetivamente 37% e 28% da absorção total.
Infineon
Tecmaia – Lote 4
7
4.640
Matosinhos Office Center
3.950
Barbosa de Castro
8
3.360
PwC
Mutual
10.370
Pharmacia
5.090
Nesta região, a taxa de desocupação registou um aumento de 0,4 p.p., fixando-se nos 8,9%. Este acréscimo foi influenciado pela conclusão de alguns edifícios durante o ano, dos quais uma parte relevante permanece disponível para ocupação. Ao longo de 2024, foram concluídos 45.900 m² de novos espaços, dos quais 21% ainda se encontram por alocar. Em relação à oferta futura, estima-se a conclusão de 181.600 m² nos próximos três anos. A atividade promotora mantém-se dinâmica, contribuindo para o incremento da oferta de qualidade no mercado do Grande Porto. A maior parte desta nova oferta (102.600 m²) encontra-se atualmente em construção, com um terço da área com ocupação garantida.
Edifício Brasília - Av. Boavista
Noto Office Center
TecMaia - Lote 4
Violas Ferreira
Padrão Casual
Grupo IDS
ABB
5.500
7.000
6.200
M-ODU (Matadouro)
Viva Offices
SPARK Matosinhos
Latino Coelho, 85
NOVA
C.M. Porto
Osborne+Co / Adriparte
Geo Investimentos
GFH / Sonae Sierra
Grupo Castro
12.200
10.400
5.100
18.800
14.500
Fernão de Magalhães, 127 (Magnet)
Joana D'Arc
HOP (ex-La Vie)
Quest Capital / Tikehau Capital
17.400
4.500
15.000
2027
RENDAS MÉDIAS E PRIME
No Grande Porto, a limitada disponibilidade de espaços de elevada qualidade continuou a exercer pressão sobre os valores prime de arrendamento, resultando em aumentos na maioria das zonas. No CBD Boavista (Zona 1), este crescimento foi particularmente evidente, com uma variação de €2/m²/mês.
TENDÊNCIAS
Bem-estar e ESG como CRITÉRIOS ESTRATÉGICOS
Flexibilização e eficiência da ocupação
Expansão dos flex offices e reconfiguração das localizações
contratos de arrendamento MAIS ESTRUTURADOS
Escassez de oferta qualificada e aumento das rendas prime
O foco no bem-estar dos colaboradores mantém-se prioritário, com edifícios que integram luz natural, ventilação eficiente, espaços verdes e zonas de lazer. As certificações ESG (como LEED e BREEAM) continuam a ser um requisito essencial para novos arrendamentos e renegociações, refletindo a exigência crescente de sustentabilidade.
O modelo híbrido continua a moldar os layouts dos escritórios, com um aumento das zonas colaborativas e da utilização partilhada de postos de trabalho. As empresas procuram otimizar a ocupação, reduzindo espaços subutilizados e adotando soluções mais eficientes, como escritórios satélite e hot desking.
A procura por espaços flexíveis e escritórios plug & play acelera, impulsionada pela necessidade de escalabilidade e redução de custos iniciais. As empresas estão também a relocalizar os seus escritórios para atrair os colaboradores de volta, criando hubs mais atrativos e funcionais.
Os contratos longos com cláusulas de rescisão ajustadas são agora a norma: 10 anos com uma opção de saída aos 7 ou 5 anos. O objetivo é garantir estabilidade e diluir os custos de fit-out, num mercado onde os ocupantes assumem um papel mais ativo na negociação.
Tanto em Lisboa como no Porto, a oferta de escritórios modernos e eficientes é limitada, não acompanhando a procura. A nova oferta qualificada só deverá entrar no mercado em 2027/2028, o que mantém pressão sobre as rendas prime e a competitividade na ocupação dos melhores espaços.
VOLUME DE VENDAS A RETALHO
112 (+4,1%)
Em 2024, o setor de retalho continuou a demonstrar uma evolução positiva, refletida principalmente no crescimento da oferta de retail parks e no aumento do número de novas aberturas. O volume de vendas a retalho registou um incremento homólogo de 4,1%, com destaque para o segmento de produtos alimentares, que apresentou um aumento de 4,8%. Após dois anos de desaceleração, o comércio online recuperou dinamismo, com a percentagem de consumidores a realizar compras online a crescer 5,0 p.p face a 2023. Estima-se que em 2024 o comércio eletrónico B2C tenha atingido €9.7 mil milhões e que cresça a uma média anual de 5% até 2027.
Total
105 (+4,8%)
Produtos alimentares
118 (+3,4%)
Produtos não alimentares
COMÉRCIO ELETRÓNICO
49% (+5,0 p.p)
Indivíduos que efetuaram compras / encomendas online
Fonte: INE; Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2021 = 100; valores acumulados a novembro
Fonte: APCC; variação homóloga
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Fonte: INE
+5,4%
Vendas
+5,7%
Tráfego
ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS EM CONJUNTOS COMERCIAIS
23.400 m2
Área inaugurada
160.400 m2
Área futura
CONJUNTOS COMERCIAIS
Até 2027
No trimestre anterior ao inquérito
Fonte: IDC
No que diz respeito aos conjuntos comerciais, a Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) reportou resultados históricos em 2024, com o volume de vendas a registar um crescimento homólogo de 5,4%, sustentado pelo aumento do valor médio das transações e do número de visitantes, que subiu 5,7%. Em termos de oferta de espaços comerciais, o formato retail park reafirmou a sua predominância. Durante o ano, foram concluídos quatro novos projetos deste segmento, totalizando 23.400 m² de Área Bruta Locável (ABL), com o maior destaque a recair sobre o Penafiel Retail Park, com 8.800 m². Para os próximos três anos, estima-se a entrada de 160.400 m² de ABL no mercado, dos quais 40% já se encontra em construção. A preferência dos promotores por este formato mantém-se evidente, com os retail parks a representarem 89% da nova oferta prevista.
OFERTA DE CONJUNTOS COMERCIAIS
Fonte: Cushman & Wakefield * Oferta prevista
NOVAS ABERTURAS
Conforme os dados da procura de retalho compilados pela Cushman & Wakefield, foram registadas 880 novas aberturas em 2024, traduzindo um aumento homólogo expressivo de 27%. O comércio de rua reforçou a sua posição dominante, concentrando 70% das novas aberturas, seguido pelos centros comerciais, com 14%. O setor da restauração continuou em destaque, representando 51% das novas unidades, enquanto o setor "outros" foi responsável por 18%. Entre os operadores mais ativos, destaca-se o retalhista não-alimentar low cost Normal, com 14 inaugurações ao longo do ano. No setor alimentar, o alemão Lidl liderou com 13 novas lojas e continuou a investir na modernização da sua rede, finalizando 4 remodelações em 2024. A espanhola Mercadona também manteve um forte ritmo de expansão, com a abertura de 11 supermercados, encerrando o ano com 60 unidades em operação. Além disso, as insígnias do grupo Sonae, ZU (produtos para animais) e Wells (cosmética), inauguraram na ordem de uma dúzia de lojas cada, consolidando a sua presença no mercado.
880 (+27)
Novas aberturas
70%
Comércio de Rua
51%
Restauração
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado.
PROCURA
POR FORMATO
2024
2023
POR SETOR DE ATIVIDADE
Ao longo de 2024, o concelho de Lisboa concentrou 36% do total de novas aberturas registadas em Portugal. A grande maioria destas inaugurações ocorreu em comércio de rua, com especial destaque para as Avenidas Novas e a zona do Cais do Sodré / Santos, que contabilizaram cerca de 40 e 20 novas aberturas respetivamente, predominantemente no setor da restauração. Este setor manteve-se como o mais dinâmico na capital, representando 61% do total de novas unidades. Entre as inaugurações mais relevantes, destaca-se a nova flagship da Zara no Rossio, com uma área de 5.000 m², sendo a segunda maior do mundo. Este projeto reforçou o dinamismo comercial desta zona emblemática de Lisboa, consolidando a sua atratividade.
320 (+16%)
93%
61%
LisboA
A cidade do Porto continuou a registar o segundo maior número de aberturas em Portugal, representando 17% do total nacional. Assim como em Lisboa, o comércio de rua destacou-se, com a Baixa a agregar cerca de um terço desta nova oferta. Entre os principais marcos na zona, encontram-se a inauguração do Time Out Market Porto, na ala sul da estação de São Bento, com 16 espaços; e do projeto Bonjardim, que adicionou 10 lojas à sua componente comercial. A restauração manteve-se como o setor mais representativo na cidade, com destaque para conceitos de culinária internacional e/ou em rede. Em 2024, registaram-se várias novas aberturas, incluindo unidades de gastronomia asiática, muitas com uma decoração distintiva, a chegada do Imanol (cozinha basca), a expansão da Starbucks com duas novas unidades e a inauguração do segundo restaurante Honest Greens.
150 (+17%)
86%
69%
Porto
Num cenário de elevada procura e oferta limitada, as rendas de mercado atingiram níveis recorde. No comércio de rua em Lisboa, registaram-se aumentos de €10/m²/mês tanto no Chiado como na Avenida da Liberdade. No Porto, a Baixa apresentou um incremento de €5/m²/mês. Já nos centros comerciais, as rendas prime subiram €12,5/m²/mês, enquanto nos retail parks o crescimento foi de €0,75/m²/mês.
RENDAS PRIME
FORMATO
Centros Comerciais
Retail Parks
Lisboa - Av. Liberdade
PORtugal
Lisboa - Chiado
Lisboa - Baixa
LOCALIZAÇÃO
€ 115,0
€ 120,0
€ 13,0
€ 135,0
RENDAS PRIME (€/m²/mês)
Porto - Clérigos
Porto - Baixa
Porto - Av. Aliados
€ 45,0
€ 82,5
€ 55,0
Marcas com propósito:
A localização continua a ser o fator chave na estratégia de expansão das marcas. As marcas estão mais disponíveis para fazer esforços económicos para assegurar a melhor localização possível, o que contribui inevitavelmente para o incremento das rendas. Os centros das cidades, com forte componente turística e empresarial, são as zonas mais procuradas para a expansão estratégica das marcas internacionais.
Melhoria operacional e aumento da rentabilidade através da redução de custos e de uma gestão mais eficiente dos stocks. Maior convergência e integração entre a experiência digital e a física, uma vez que as marcas estão mais seletivas na escolha das suas localizações.
As marcas estão a apostar cada vez mais numa economia circular, promovendo práticas ecológicas e reduzindo o desperdício. Os consumidores identificam-se com marcas que sigam um modelo de negócio ético, consciente e sustentável. As grandes marcas estão a integrar cada vez mais a responsabilidade social na sua estratégia, de forma a criar maior engagement com os clientes.
UNIDADES DE Flagship
Circularidade, Sustentabilidade e Responsabilidade Social
A investir na automação de serviços
Combinação entre o desporto e o lazer, com uma componente muito focada na moda, conforto e bem-estar. Conceito que está a crescer globalmente e a ganhar relevância no mundo da moda, com marcas que estão a diversificar cada vez mais a sua oferta para corresponder a esta tendência.
Marcas de athleisure em expansão
Ao longo de 2024, a dinâmica do comércio externo refletiu-se num ligeiro agravamento do défice da balança comercial de bens, impulsionado por um crescimento de 2% nas exportações e de 3% nas importações.
IMPORTAÇÕES
ARRENDAMENTO / VENDA
€95,8 mil milhões
9.000 m2
793.400 m2
€73,9 mil milhões
88%
(+2%)
(+3%)
(+85%)
(+34%)
COMÉRCIO INTERNACIONAL DE BENS
4,2%
3,1 milhões de m2
OFERTA TOTAL
MERCADO LOGÍSTICO DA GRANDE LISBOA
Fonte: INE; Cushman & Wakefield; IPI
Fonte: INE; excluindo combustíveis e lubrificantes.
Depois de dois anos de desaceleração face ao pico registado em 2021, a atividade ocupacional no mercado de industrial & logística voltou a atingir um novo recorde em 2024, com 793.400 m² transacionados, refletindo um aumento homólogo de 85%. Este crescimento foi impulsionado por negócios de grande escala, com os cinco maiores a representarem mais de um terço da absorção total. Demonstra também a preocupação das empresas em concentrar as suas operações em naves com mais qualidade e eficiência. Entre os principais negócios, destacou-se um pré-arrendamento de 119.000 m² nas novas fases do projeto Plataforma Logística Lisboa Norte.
Quanto à distribuição geográfica da procura, a Grande Lisboa concentrou metade da absorção, seguida pelo Grande Porto, com 25%, e pela região Norte, com 13%. As operações de venda ou arrendamento continuaram a dominar o mercado, representando 88% do total, em comparação com projetos desenvolvidos à medida dos ocupantes.
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI
9
Reflete as novas zonas usadas no âmbito do IPI, cuja correspondência se encontra no mapa de rendas. A essas acrescem as zonas 17: Restante Norte, 18: Restante Centro, e 19: Restante Sul.
Torrestir
CTT
Coloplast Manufacturing
Continental Mabor
Benavente Logistic Park
Continental
Merlin Lisboa Park - Plataforma Logística Lisboa Norte
Fábrica de Felgueiras
Grande Lisboa
Grande Porto
Norte
REGIÃO
14
17
43.500
29.500
22.900
119.000
56.000
ÁREA COBERTA (m²)
Atlantic-Cargo
ConfidenCial
Testo Portugal
Entreposto Logística - Setúbal
Quinta da Marquesa IV
Panattoni Park Lisboa-Santarém
Zona Industrial de Albergaria-a-Velha
Parque Industrial Vendas Novas
alentejo
Centro
Alentejo
18
19
20.000
19.000
17.000
22.700
Reflects the new areas used within the scope of IPI, whose correspondence can be found on the rent map. Additionally, zones 17: Remaining North, 18: Remaining Center, and 19: Remaining South are included.
Além disso, registaram-se a futura unidade industrial da Coloplast em Felgueiras, que será a maior da multinacional dinamarquesa; e os arrendamentos da Torrestir e dos CTT no recém-inaugurado Benavente Logistic Park, que totalizaram 73.000 m². Já o Invicta Park (Vila do Conde) foi o empreendimento com maior número de operações, somando quatro contratos de arrendamento e um total de 25.000 m² ocupados.
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS LOGÍSTICOS INAUGURADOS
A taxa de desocupação no mercado logístico da Grande Lisboa fixou-se em 4,2%, evidenciando a contínua escassez de oferta de qualidade. Esse contexto tem impulsionado o desenvolvimento de novos projetos, alguns promovidos de forma especulativa. Ao longo de 2024, foram concluídos 396.200 m² de novos espaços logísticos, com mais de dois terços localizados na Grande Lisboa e uma taxa de ocupação de 89%. Entre estes empreendimentos, destacam-se a Plataforma Logística de Castanheira do Ribatejo, promovida pela Montepino, e o Benavente Logistics Park, fruto da parceria entre a Invesco e a Magna General Contractors. Atualmente, encontram-se em desenvolvimento 309.100 m² de novos espaços logísticos em Portugal, dos quais dois terços já contam com ocupação assegurada. A construção continua a concentrar-se principalmente na Grande Lisboa (143.100 m²), seguindo-se o Alentejo (80.000 m²). Entre os projetos mais relevantes em curso, destacam-se o Panattoni Park Valongo, o futuro Entreposto Logístico de Loures do Lidl e a segunda fase do Bloco Logístico de Almeirim da Mercadona, em construção pela Garcia Garcia.
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS LOGÍSTICOS EM CONSTRUÇÃO
Bloco Logístico de Almeirim (Mercadona) – Fase I
VGP Park Montijo
Plataforma Logística de Castanheira do Ribatejo
Benavente Logistics Park
Ermida Park
Ribatejo
Garcia Garcia
VGP
Logicor
Montepino
Invesco / Magna General Contractors
50.600
31.400
30,600
105.000
90.700
Bloco Logístico de Almeirim (Mercadona) - Fase II
Plataforma Logística Lisboa Norte - Fase II
Panattoni Park Valongo
Entreposto Logístico de Loures
16
Merlin Properties
Panattoni
Lidl
47.000
33.000
75.000
54.000
10
Onde se inclui a zona geográfica do Ribatejo.
LOGÍSTICA URBANA
(LAST MILE)
€7-8/m2/mês
Num contexto de maior dinamismo no mercado, especialmente em projetos de qualidade superior, verificou-se uma subida generalizada das rendas prime. Na Grande Lisboa, os valores na Castanheira - Azambuja (zona 1) aumentaram para €5,20/m²/mês, enquanto no Grande Porto, na área Porto de Leixões – Aeroporto (zona 10), as rendas atingiram os €5,75/m²/mês. No segmento de logística urbana, Lisboa e Porto registaram um acréscimo nas rendas médias, variando entre €0,50 e €1,10/m²/mês.
€6,1-6,5/m2/mês
Rendas médias e Prime
Otimização dos custos de operação e MAIOR EFICIÊNCIA
Premium por espaços modernos e sustentáveis
Self Storage e Data Centres em expansão
Empresas cada vez mais conscientes de que upgrade para novos espaços logísticos é mais eficiente do ponto de vista operacional. Adicionalmente, consolidam a sua operação, garantindo espaço de forma antecipada ao assegurar oportunidade de crescimento a médio / longo prazo.
A globalização e o efeito das economias de escala, levaram a que a indústria e a realização de stock se centralizassem principalmente no continente asiático. A recente rotura de stock que ocorreu a nível mundial, inclusive em Portugal, despoletou o nearshoring, ou seja, a intenção de se instalarem novas indústrias na Europa para responder às necessidades locais e internacionais. Por outro lado, aumentou também a procura de propriedades para armazenagem de produtos, assim como de unidades industriais por parte de empresas do setor das energias verdes.
Muita da oferta atual é “datada”, e tanto ocupantes como investidores procuram sobretudo imóveis modernos e com credenciais de sustentabilidade. Enfoque em ativos com maior altura, mais funcionais, com amenities para retenção de colaboradores e com critérios ESG. No caso dos operadores logísticos, armazéns mais sustentáveis conseguem atrair novas contas e fidelizar os atuais clientes.
O setor do Self Storage ainda tem muito espaço para crescer a nível nacional, existindo edifícios antigos que poderão ser adaptados para esse efeito. Relativamente aos Data Centres (atualmente também apelidados de “logística e computação de dados”), Portugal tem características como segurança, disponibilidade energética e baixa latência devido à ligação de cabos marítimos que colocam o nosso pais no radar de grandes operadores deste segmento.
Aumento do nearshoring e da procura de unidades industriais e armazéns
O turismo em Portugal manteve uma trajetória positiva ao longo de 2024, com um crescimento generalizado dos principais indicadores, apesar de um abrandamento nas taxas de variação, tendo sido atingido máximos históricos. Durante o ano passado, o número de hóspedes e dormidas registou subidas homólogas de 5% e 4%, respetivamente. A procura internacional continuou a ser determinante, representando mais de 70% das dormidas, com destaque para mercados de longa distância, nomeadamente o norte-americano, que registou o maior aumento homólogo (+13%) entre os cinco principais mercados emissores. Em termos geográficos, todas as regiões do país observaram um crescimento das dormidas, sendo os aumentos mais expressivos nos Açores (+8%), no Centro (+7%), e nas regiões do Norte e Oeste e Vale do Tejo (+6% cada). Em contraste, o Algarve e a Madeira registaram subidas mais moderadas (+1% e +2%, respetivamente). Estes resultados evidenciam uma maior diversificação da procura, com os turistas a procurarem destinos alternativos dentro do território nacional.
TURISTAS
DORMIDAS
REVPAR
PROVEITOS GLOBAIS
TAXA DE OCUPAÇÃO (QUARTO)
25,0 milhões
65,1 milhões
€5.780 milhões
€77,7
66,4%
(+5%)
(+4%)
(+11%)
(+8%)
(+1 p.p.)
YTD July
11
Em estabelecimentos de alojamento turístico
INDICADORES TURÍSTICOS
Fonte: INE; Turismo de Portugal
OFERTA FUTURA POR REGIÃO
Os proveitos da hotelaria continuaram a registar um desempenho robusto, com um aumento de 11% face ao mesmo período de 2023. O RevPAR (Revenue per Available Room) subiu 8%, atingindo os €77,7, enquanto a taxa de ocupação por quarto alcançou 66,4%, refletindo um crescimento homólogo de 1 p.p..
DORMIDAS E REVPAR POR REGIÃO
No que respeita ao RevPAR por região, as regiões insulares registaram as maiores variações, com aumentos de 15% na Madeira e 13% nos Açores.
O segmento de Alojamento Local registou um total de 12,1 milhões de dormidas e 5,1 milhões de hóspedes ao longo de 2024, refletindo um crescimento homólogo de 6% em ambos os indicadores. Os proveitos totais do setor continuaram a aumentar, atingindo €624 milhões, um acréscimo de 12% face ao ano anterior. O RevPAR manteve a sua trajetória ascendente, registando uma subida de 3% para €43,7.
Until 2027
Oeste e Vale do Tejo
Península de Setúbal
Algarve
Açores
Madeira
NOVA OFERTA
Ao longo de 2024, entraram em operação cerca de 60 novos hotéis, acrescentando 3.630 quartos à oferta nacional. A maioria das inaugurações correspondeu a hotéis de 4 estrelas (41%), seguindo-se a categoria de 3 estrelas que representou 25% das novas aberturas, refletindo a diversificação da oferta para atender a diferentes perfis de procura. Lisboa e Porto mantiveram-se como os principais polos de crescimento, concentrando 25 das novas unidades e um total de 1.580 quartos. Entre as maiores inaugurações, destacam-se hotéis de 3 estrelas como o Locke de Santa Joana (Lisboa), com 370 quartos, o B&B Hotel Porto Gaia (Vila Nova de Gaia), com 210 quartos, e o Icon Apartments (Porto), com 170 quartos. Em relação à oferta futura, encontram-se previstas mais de 100 unidades hoteleiras, que irão adicionar 10.370 quartos ao mercado até 2027. Esta expansão reforça a aposta na qualificação da oferta, com um forte foco em hotéis de 4 e 5 estrelas, que representam 41% e 42% dos projetos, respetivamente, concentrando-se maioritariamente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
PRINCIPAIS ABERTURAS
+60
Hotéis inaugurados em 2024
+3.630
Novos quartos
Fonte: Cushman & Wakefield; Turismo de Portugal (RNET)
HOTEL
Icon Apartments
Ibis Styles Lisboa Aeroporto
Locke de Santa Joana
B&B Hotel Porto Gaia
Hotel Quinta da Ombria
Nôma
Accor Hotels
Viceroy Hotels & Resorts
Locke
B&B Hotels
OPERADOR
Loures
Loulé
Lisboa
Vila Nova de Gaia
CIDADE
3 estrelas
4 estrelas
5 estrelas
CATEGORIA
170
160
140
370
210
B&B Hotel Viana do Castelo
Holiday Inn Braga
Cénica Porto Hotel
B&B Hotel Leiria Fátima
INNSiDE Braga Centro
IHG Hotels & Resorts
Hoti Hotéis / Meliã Hotels & Resorts
Curio Collection by Hilton
Viana do Castelo
Braga
Leiria
120
110
130
Nº QUARTOS
Em 2024, o turismo no concelho de Lisboa manteve uma trajetória de crescimento. O Aeroporto Humberto Delgado registou um aumento de 4% no número de passageiros desembarcados face ao ano anterior. Já o turismo de cruzeiros apresentou uma ligeira subida de 1%, impulsionada pelo acréscimo de passageiros em trânsito, apesar da redução no volume de embarques e desembarques. No setor hoteleiro, Lisboa contabilizou 12,8 milhões de dormidas ao longo do ano, traduzindo um crescimento de 5% em relação a 2023. Os indicadores operacionais revelaram tendências mistas, com o RevPAR a alcançar os €117,8, mas com uma ligeira redução da taxa de ocupação para 73,7%.
17,6 milhões
12,8 milhões
73,7%
€117,8
Quanto à nova oferta, Lisboa viu a inauguração de 13 hotéis em 2024, que acrescentaram 1.000 quartos ao mercado, com cerca de metade das novas unidades a pertencerem à categoria de 3 estrelas. Até 2027, estima-se a abertura de aproximadamente 30 novos hotéis, adicionando 2.900 camas à capacidade da cidade. A aposta na hotelaria de luxo mantém-se forte, representando mais de metade dos quartos previstos em unidades de 5 estrelas. Entre os projetos mais relevantes estão o Meliá Lisboa (5 estrelas), com 240 quartos, e o Moxy Alfragide Lisbon (3 estrelas), com 220 quartos.
AEROPORTOS
CRUZEIROS
TAXA DE OCUPAÇÃO
TURISTAS DESEMBARCADOS
(-0,3 p.p.)
(+6,4%)
764 mil
(+1%)
Dados de dormidas, taxa de ocupação e RevPAR são referentes a estabelecimentos hoteleiros.
LISBOA
Fonte: INE; APL
12
8,0 milhões
4,9 milhões
67,7%
€86,7
Entre estas aberturas, incluem-se o B&B Hotel Madalena (3 estrelas) com 180 quartos e o Aliados Plaza Hotel & SPA (4 estrelas) com 100 quartos.
(=)
(+4,5%)
196 mil
(+32%)
PORTO
Em 2024, o turismo na região do Porto manteve uma tendência ascendente. O aeroporto Francisco Sá Carneiro registou um aumento de 5% no volume de passageiros, enquanto o porto de Leixões bateu um novo recorde no turismo de cruzeiros, com um crescimento de 32%. O número de dormidas em unidades hoteleiras na região aumentou 8%, totalizando 4,9 milhões. Em termos de desempenho operacional, o RevPAR ajustou-se para €86,7, enquanto a taxa de ocupação permaneceu estável nos 67,7%. Ao longo do ano, foram inauguradas 15 novas unidades hoteleiras na cidade, acrescentando 780 quartos, com um predomínio de estabelecimentos de 3 estrelas. No que se refere à oferta futura, prevê-se a conclusão de 10 novos hotéis nos próximos três anos, totalizando 640 quartos, com destaque para a categoria de 4 estrelas (44%).
13
Internacionalização da oferta
Exposição a novos mercados
Alocação de capital Investimento em hotelaria
Diversificação dos operadores hoteleiros internacionais, nos segmentos full service e luxury. Crescimento dos conceitos de estadias de média e longa duração – serviced apartments. Consolidação da competitividade dos destinos turísticos, alicerçados em programas de oferta de natureza, gastronomia e cultura.
Mercado norte-americano em trajetória ascendente e incremento da quota de mercado em número de dormidas e contributo para receitas do turismo. Continuidade da exposição ao mercado asiático com potencial de crescimento superior aos mercados de proximidade.
Intensificação da atividade de investimento em hotelaria. Transações de plataformas operativas e oportunidade para vendas de portefólios. Aumento da disponibilidade de capital core + para aquisições. Disponibilidade de investidores em pagar prémios para projetos atualizados a políticas de ESG.
Nº FOGOS VENDIDOS
TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO
PREÇO MÉDIO
TAXA MÉDIA DE DESCONTO E REVISÃO
NOVO
2.260
(+12%)
TOTAL
9.520
(+13)
€6.860/m2
(-1%)
€4.790/m2
(-3%)
-4%
-8%
15 meses
7 meses
1.530
(-6%)
5.680
(+17%)
€4.200/m2
€3.310/m2
(-2%)
-7%
9 meses
6 meses
Novos e usados
VENDA DE APARTAMENTOS
Fonte: SIR Ci
LICENCIAMENTO DE PROJETOS RESIDENCIAIS
Num contexto de descida das taxas de juro, e consequente aumento do poder de compra, em 2024 verificou-se um aumento da atividade de compra e venda no mercado residencial. Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci), o ano de 2024 registou um aumento de 10% no número de apartamentos vendidos em Portugal, para os 94.200 fogos, com o preço médio a aumentar 5%, para os €2.800/m², quando comparando com o período homólogo. O desequilíbrio entre oferta e procura, especialmente devido à escassez de construção nova de habitação direcionada para o segmento médio, foi um dos fatores responsáveis pela valorização dos preços de venda. Relativamente ao crédito à habitação, e segundo o Banco de Portugal, durante o ano de 2024 foram concedidos empréstimos a particulares no montante de €24,9 mil milhões, atingindo assim um valor máximo das duas últimas décadas. O inquérito desta entidade aos bancos demonstrou um aumento da procura de crédito por particulares durante o ano transato, sobretudo no segmento da habitação.
Percentagens correspondem à variação homóloga dos indicadores.
15
Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito do Banco de Portugal (publicações de janeiro de 2025 relativamente ao trimestre anterior).
VENDA
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci
VALORES DE VENDA DE APARTAMENTOS
No concelho de Lisboa, os valores transacionais de apartamentos (novos e usados) registaram uma quebra homóloga de 3% para os €4.790m², sendo ligeiramente inferior (-1%) nos fogos novos. No conjunto dos imóveis novos e usados, o Centro Histórico atingiu os valores mais elevados (€5.830/m²), seguindo-se, a zona Tradicional (€5.640/m²); com a maior contração a ocorrer no Parque das Nações (-18%), para os €5.170/m². A taxa média de desconto e revisão aumentou para os 8%; com o tempo médio de absorção a reduzir para 7 meses. Relativamente à oferta futura, a capital registou uma contração significativa no volume de projetos residenciais licenciados (-21%), e um aumento de 14% nos projetos submetidos para licenciamento.
VALORES DE APARTAMENTOS
Diferença entre o preço final de venda e o valor inicial de oferta do imóvel
Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
No Porto os valores de venda de apartamentos registaram um aumento de 2%, para os €3.310/m², registando por outro lado uma quebra homóloga de 3% entre as unidades novas. A zona da Foz continuou a observar os valores mais elevados (€4.130/m²), com a zona Ribeirinha a ter a maior quebra homóloga (-9%), para os €3.450/m². A taxa média de desconto e revisão estabilizou nos 7%; e o tempo de absorção diminuiu para os 6 meses. Relativamente à oferta futura, o concelho do Porto verificou um aumento expressivo tanto no volume de projetos licenciados (+50%) como nos projetos submetidos para licenciamento (+17%).
Source: SIR Ci
Nº FOGOS arrendados
RENDA MÉDIA MENSAL CONTRATADA
230
(+41%)
2.880
(+9%)
€24,4/m2
€19,1/m2
-6%
3 meses
2 meses
(-5%)
500
(-4%)
€17,9/m2
(-7%)
€15,4/m2
-5%
4 meses
ARRENDAMENTO DE APARTAMENTOS
Durante 2024, o segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector) manteve o desequilíbrio entre oferta e procura segundo dados do SIR Ci. Ao contrário do mercado de compra e venda, tal contribuiu para uma ligeira quebra de 1% no número de apartamentos arrendados a nível nacional, para os 8.980, associada a um aumento de 6% dos valores médios contratualizados, para os €15/m²/mês. Apesar de a escassez de oferta continuar a gerar o interesse de alguns promotores em desenvolver projetos de raiz para arrendamento (ou BTR – built to rent), a limitada viabilidade financeira dos mesmos e a falta de confiança no enquadramento legal do setor, continuam a contribuir para que a larga maioria dos projetos futuros neste segmento sejam de iniciativa pública.
Na cidade de Lisboa, a renda média contratada manteve-se nos €19,1/m², com os imóveis novos a registarem no entanto uma ligeira quebra de 1%, para os €24,4/m²/mês. O Centro Histórico manteve a primazia, apesar de se ter mantido estável face ao ano anterior. No concelho do Porto, os valores de arrendamento de apartamentos registaram um ligeiro aumento de 1% a nível total, para os €15,4/m²/mês, sendo que a renda média em unidades novas baixou para os €17,9/m²/mês (-7%). À semelhança do mercado de compra e venda os valores de arrendamento mais elevados praticaram-se na zona da Foz, que registou o maior aumento homólogo nos valores praticados (+13%), apesar da quebra no número de fogos contratados. As taxas de desconto e revisão aumentaram tanto em Lisboa como no Porto; com o tempo médio de absorção a reduzir em um mês nos imóveis totais na cidade de Lisboa e a manter-se estável no Porto.
ARRENDAMENTO
VALORES DE ARRENDAMENTO DE APARTAMENTOS
Os segmentos de residências de estudantes e Co-Living continuam igualmente a ser caracterizados por uma escassez de oferta, especialmente de projetos adequados às necessidades dos seus ocupantes. Ao nível da oferta privada, durante o ano passado foram concluídas cinco unidades, num total de 890 camas, entre as quais se destacaram a Ebora Residences (Évora) com 330 camas e duas unidades do Grupo Odalys, a Odalys Asprela (Porto) e a Odalys Belém (Lisboa) com 390 camas no seu conjunto. O rácio de número de camas por estudante deslocado subiu para os 15%, com o peso dos operadores privados a manter-se estável, representando atualmente perto de 40% da oferta.
29.200
15%
40%
Capacidade total (nº camas)
Operadores Privados
Rácio cama / estudante deslocado
(+7%)
20
Rácio entre número de camas e estudantes nacionais deslocados e internacionais
RESIDÊNCIAS DE ESTUDANTES / CO-LIVING
ABERTURAS
21
Próximos 3 anos
A elevada procura continua a atrair operadores privados, assim como a fomentar a alocação de investimento público a estes segmentos, particularmente pelo Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista até 2026 situa-se atualmente nas 10.500 camas sendo que alguns destes projetos estavam inicialmente previstos ter sido concluídos em anos anteriores no entanto foram sofrendo atrasos. Entre a oferta privada futura destacam-se o projeto Alta de Lisboa – Lote 12 com 640 camas e o projeto Xior Boavista (Porto) com uma oferta adicional de 500 camas.
PRINCIPAIS ABERTURAS PRIVADAS
PRINCIPAL OFERTA FUTURA PRIVADA
RESIDÊNCIA
AMRO Porto
Odalys Belém
Ebora Residences
Odalys Asprela
StudentVille Palma
AMRO Estudiantes
Grupo Odalys
StudentVille
Royal Prime
LISBOa
Évora
150
330
270
Nº CAMAS
The Social Hub - Lisbon Carcavelos
The Social Hub – Porto Bonjardim
Nido Alta de Lisboa – Lote 12
Xior Boavista
Milestone Olaias
The Social Hub
Milestone
Smart Studios
University Hub
Cascais
440
400
640
No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a aumentar, tendo atingido as 106.200 camas. No entanto, o ritmo de novas aberturas não tem acompanhado o envelhecimento da população, contribuindo assim para que o rácio de equipamento se mantenha nos 14%. A atividade dos operadores privados continua a ser impulsionada pela elevada taxa de ocupação e escassez de projetos de qualidade. Entre estes, destacaram-se em 2024 o grupo DomusVi com a abertura de uma unidade de 130 camas em Leiria; assim como a Momentus Senior Living Residences com um projeto de 110 camas em Cascais. Ao longo dos próximos três anos prevê-se a conclusão de mais 210 camas entre os principais operadores privados, correspondendo a dois projetos localizados em Cascais.
106.200
14%
Taxa de Ocupação
(+1)
22
Rácio entre número de camas e população com mais de 80 anos de idade; população estimada de 2023 (Fonte: INE).
25%
Rácio de equipamento
RESIDÊNCIAS ASSISTIDAS
Fonte: GEP; INE; ACSS
OFERTA
PRINCIPAL OFERTA FUTURA DE OPERADORES PRIVADOS
ABERTURAS DE OPERADORES PRIVADOS
23
Fonte: Gabinete de Estratégia e Planeamento – Carta Social (exclui Madeira e Açores)
Residência Estuário do Douro
DomusVi Santo Agostinho
Momentus Sénior - Cascais
Emeis
Grupo Domus VI
MomentusSenior Living Residences
Lifento Cascais
Amera Estoril
Neurostate Home
Amera
90
Residência Bom Sucesso
Residência Farol da Guia
100
Pressão sobre o mercado residencial para o segmento médio MANTÉM-se
Procura por residências de estudantes ou projetos de co-living continua na ordem do dia
Escassez de oferta de residências sénior a agravar-se
Continuado desequilíbrio entre oferta e procura vai continuar a impactar subida de preços.
O excessivo impacto fiscal e desadequado quadro legal continuam a inviabilizar a promoção de raiz de produtos específicos para arrendamento para o segmento médio.
A procura de residências de estudantes e de conceitos mais diferenciados de co-living por parte de ocupantes e investidores vai continuar a aumentar, com os promotores a procurarem soluções cada vez maiores e mais apelativas, e que sirvam como alternativas válidas ao segmento residencial mais tradicional. Mercado a crescer claramente para outras cidades para além de Lisboa e Porto, nomeadamente Braga, Aveiro, Coimbra e Covilhã.
Num enquadramento de envelhecimento da população, o aumento da oferta continua a ser claramente insuficiente, incentivando ao desenvolvimento de residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. No entanto, a evolução deste segmento pode ser ameaçada, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portuguesas em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos.
O desenvolvimento do mercado BUILD-TO-RENT CONTINUA POR ACONTECER
Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES DE PROMOÇÃO E REABILITAÇÃO URBANA
27
Entre as principais operações de investimento no setor de promoção e reabilitação urbana em 2024, destacam-se a venda do terreno Villafundo na Amadora pelo Millenium BCP, e a aquisição do Marconi Parque pela Zume Flats, ambas por um um valor estimado de €30-35 milhões.
28
Baseada em fontes internas e públicas
TIPO
Terreno e Edifício
Terreno
Futuro Panattoni Park Lisbon-City
Terreno Abanca
Terreno Santa Luzia
Terreno Villafundo
Marconi Parque
ATIVO
Amadora
CONCELHO
85.000
31.700
15.200
242.000
221.800
ÁREA (m2)
€300
€690
€1.380
€130
€150
VALOR (€/m2)
€24-27 M
€20-25 M
€20-22 M
€30-35 M
amadora
VALOR (M€)
PROMOÇÃO & REABILITAÇÃO URBANA
PROJETOS IMOBILIÁRIOS EM LICENCIAMENTO
Relativamente à oferta futura, durante o ano passado foram submetidos a licenciamento em Portugal Continental 10,1 milhões de m² distribuídos por cerca de 23.800 projetos, refletindo aumentos homólogos de 28% e 9% respetivamente. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (67%) e ao desenvolvimento de construção nova (73%). Esta preponderância dos projetos novos variou consoante o setor em questão, nomeadamente entre os 75% em retalho e os 84% em residencial.
LICENCIAMENTO DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS
Em 2024 o licenciamento de projetos imobiliários por área de construção na capital registou um comportamento díspar face ao período homólogo, com um aumento expressivo de 81% da área em licenciamento e uma quebra da área total dos projetos licenciados (-35%). Entre os projetos em licenciamento, apesar da contínua prevalência do setor residencial, com 229 mil m², destaque também para o setor de turismo, que registou o maior aumento homólogo (+94%), para os 105 mil m². Estes dois setores foram igualmente relevantes entre os projetos licenciados, com residencial a representar mais de 60% da área total, com 180 mil m², e o setor de turismo a observar o maior aumento (+97%), para 68 mil m². Relativamente ao tipo de construção, manteve-se a prevalência das obras em edificado, agregando 77% da área licenciada.
651.500 m2
(+81%)
284.400 m2
(-35%)
Licenciados
Em licenciamento
PROJETOS IMOBILIÁRIOS LICENCIADOS
Os custos de desenvolvimento registaram ligeiras descidas na construção nova mas por outro lado ligeiras subidas nos segmentos alto e de luxo de reabilitação, com os valores médios praticados (sem IVA) em Lisboa a variar entre os €1.350m² e mais de €2.000/m² na construção nova e entre os €1.800/m² e acima de €3.000/m² nos projetos de reabilitação.
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO POR SEGMENTO
ALTO
MÉDIO
LUXO
€1 750/m2
> €2 000/m2
€1 350/m2
CONSTRUÇÃO NOVA
€2 500/m2
> €3 000/m2
€1 800/m2
REABILITAÇÃO
No que se refere à nova oferta na cidade do Porto, um total de 403 mil m² foram licenciados em 2024, representando um aumento de 22% face ao ano anterior. Os projetos submetidos a licenciamento verificaram também um crescimento homólogo de 23%, totalizando 434 mil m². Nos projetos em licenciamento, manteve-se o domínio do setor residencial, com 253 mil m², com a área alocada ao setor de turismo a registar um aumento de 30%, para os 62 mil m². No que se refere à nova oferta licenciada, o setor residencial manteve a preponderância, representado 60% da área total, verificando-se um equilíbrio entre a área para promoção e para reabilitação.
433.700 m2
(+23%)
403.100 m2
(+22%)
Também na Invicta os custos de desenvolvimento sofreram ligeiras subidas nos segmentos mais altos de reabilitação, com os valores (sem IVA) a variar entre os €1.250/m² e mais de €1.900/m² na construção nova e entre os €1.550/m² e acima de €2.500/m² nos projetos de reabilitação.
€1 650/m2
> €1 900/m2
€1 250/m2
€2 000/m2
> €2 500/m2
€1 550/m2
A necessidade de promoção de habitação para o segmento médio vai continuar na ordem do dia. A falta de oferta vai continuar a ser afetada pela elevada carga fiscal, pela inexistência de incentivos à construção e pelos elevados custos de construção.
Escassez de promoção de habitação
O aumento do “regresso ao escritório” e a procura de espaços mais modernos e ambientalmente eficientes vai acentuar a promoção no setor dos escritórios e a potencial criação de novos centros de negócios. Em paralelo, edifícios mais antigos e localizados em zonas mais tradicionais e turísticas ficarão disponíveis para conversão em habitação ou outros conceitos de alojamento e lazer.
Promoção de um novo ciclo de imóveis mais sustentáveis, eficientes e certificados
O interesse crescente em casas modulares, passivas e pré-fabricadas está a impactar significativamente o setor. Eficiência: Estas construções oferecem tempos de construção mais reduzidos e por vezes custos ligeiramente inferiores.
Construção modular e pré-fabricada
Adoção de soluções digitais e tecnológicas no setor da construção e imobiliário em Portugal está a acelerar significativamente. Algumas das principais tendências incluem: BIM (Building Information Modeling): Esta tecnologia está a ser cada vez mais utilizada, permitindo uma melhor coordenação entre arquitetos, engenheiros e construtores, reduzindo erros e custos. Inteligência Artificial: Está a ser aplicada em várias áreas, desde a análise de mercado até à otimização de processos de construção.
DIGITALIZAÇÃO E TECNOLOGIA
Preços dos terrenos / loteamentos mais acessíveis: muitos promotores têm optado por direcionar os seus esforços na procura de soluções out-of-town com valores mais acessíveis e possibilidade de oferecer opções mais acessíveis às famílias Desenvolvimento de "cidades satélite": surgem novos empreendimentos planeados nas periferias das grandes cidades, oferecendo amenities urbanas em ambientes mais calmos.
Valorização das áreas periféricas aos grandes centros urbanos
Após uma relativa estabilidade no primeiro semestre de 2024, a atividade de investimento imobiliário comercial registou uma recuperação significativa na segunda metade do ano, totalizando um volume transacionado de €2.380 milhões, o que representa um crescimento homólogo de 39%. Contrariando a tendência do ano anterior, verificou-se um aumento nas transações de maior dimensão. As cinco maiores operações corresponderam a um terço do montante investido, com o valor médio por transação a subir para €29 milhões, num total de mais de 80 operações. O capital estrangeiro manteve um papel predominante no mercado, representando 73% do investimento total, superando a média registada nos últimos cinco anos. A grande maioria deste montante teve origem na Europa, com os mercados francês e espanhol a representarem, em conjunto, metade do volume estrangeiro.
VOLUME TOTAL
Investimento Internacional
RetalHO
€2.380 milhões
(+39%)
73%
50%
24
INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL
Investimento institucional em produto imobiliário acabado e de rendimento
INVESTIMENTO POR TRIMESTRE
A distribuição do capital investido em 2024 confirmou a recuperação do setor de retalho, que representou metade do volume total. Com um montante investido de €1.190 milhões, este setor concentrou as três maiores operações do ano. A mais significativa foi a aquisição de uma participação de 49% no braço imobiliário do Grupo Os Mosqueteiros em Portugal (Portefólio Athos) pela LeadCrest Capital Partners, num valor de €245 milhões. Seguiram-se dois negócios de centros comerciais: a compra do Alegro Montijo pela Lighthouse Properties à Ceetrus por €178 milhões e a aquisição do LoureShopping, 8.ª Avenida e RioSul Shopping pela Castellana Properties à Harbert, num total de €177 milhões. A hotelaria reforçou o seu peso no mercado de investimento, representando 21% do volume total, com €500 milhões transacionados. Entre os negócios mais relevantes destacam-se três transações de unidades de 5 estrelas: a aquisição do Conrad Algarve pelo grupo Quinta do Lago à DK Partners por um montante superior a €150 milhões, a venda do Sofitel Lisboa Liberdade pela Accor Invest a um investidor privado francês por €75 milhões e a compra do The Oitavos pelo BTG Pactual ao Grupo Champalimaud, num valor estimado entre €70-80 milhões.
DISTRIBUIÇÃO DO INVESTIMENTO POR SETOR
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES DE INVESTIMENTO
Ou €/quarto em hotelaria e €/cama em residências de estudantes. Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo.
25
O setor de escritórios foi responsável por 14% do total investido, com um volume de €320 milhões. A operação de maior expressão foi a compra da K Tower pela Real I.S. à Krestlis, avaliada entre €75-80 milhões. Os chamados ativos alternativos consolidaram a sua presença no mercado, representando 11% do volume total, com destaque para o segmento de residências para estudantes. Entre as operações mais relevantes estiveram a aquisição do Home & Co Campo Pequeno pela Xior por €58 milhões e a compra de duas unidades em Lisboa pela Stoneshield Capital, num valor entre €55-60 milhões. Por fim, o setor industrial e logístico manteve um peso reduzido no investimento global, refletindo de forma expressiva a escassez de oferta. Este segmento representou 5% do volume total, com transações no valor de €110 milhões. Após dois anos de correções em alta, transversais a todos os setores, as taxas de rentabilidade mantiveram-se praticamente estáveis ao longo de 2024. No final do ano, o setor do retalho destacou-se pelo seu sólido desempenho, registando uma compressão de 25 pontos base (b.p.).
Or €/key in hospitality. In case of a range in the “Value (M€)” column, the calculation of this indicator is based on the range’s average value.
Retalho
Alegro Montijo
LoureShopping, 8.ª Avenida & RioSul Shopping
Portefólio Athos
Montijo
Seixal
Vários
56.800
74.080
Ceetrus
Harbert
Grupo Os Mosqueteiros
VENDEDOR
Lighthouse Properties
Castellana Properties
LeadCrest Capital Partners
COMPRADOR
€178 M
€177 M
€245 M
€3.130
€2.382
7,20%
9,00%
YIELD (%)
SETOR
Hotéis
Conrad Algarve
240 quartos
DK Partners
Grupo Quinta do Lago
>€150 M
>€635.590
Portefólio LCN 1
LCN Capital Partners
Slate Asset Management
€150 M
€2.000
6,25-6,75%
Alegro Sintra (50%)
Sintra
28.820
Nhood
€90 M
€3.120
Escritórios
K Tower
14.990
Krestlis
Real I.S.
€75-80 M
€5.170
Sofitel Lisboa Liberdade
160 quartos
Accor Invest
Investidor privado francês
€75 M
€460.120
The Oitavos
140 quartos
Grupo Champalimaud
BTG Pactual
€70-80 M
€520.830
Barreiro Retail Planet
Barreiro
34.760
AM Alpha
Redevco
>€70 M
>€2.010
PERSPETIVAS As projeções para 2025 sugerem a continuidade da tendência ascendente do investimento em imobiliário comercial, com as estimativas a apontarem para um volume de cerca de €2.560 milhões, traduzindo um crescimento homólogo de 8%. Neste cenário, a compressão das yields prime observada no setor de retalho no final do ano passado poderá estender-se a outros setores.
YIELDS PRIME
Recuperação gradual da atividade transacional ao longo de 2025, à medida que...
Apesar de tudo, os capital values poderão aumentar nas classes de ativos mais resilientes...
Retoma progressiva do protagonismo dos grandes investidores internacionais, mas...
...estabiliza o diferencial entre rendimento do imobiliário e dos chamados “ativos sem risco” por via de posteriores reduções das taxas de juro; E se aproximam as expectativas de preços de vendedores e compradores.
...crescimento anémico da economia europeia, o qual levantará dúvidas nos investidores sobre o potencial de crescimento das rendas; ...fund raising limitado para investimento na Europa, por oposição à exuberante economia americana.
Yields de referência a comprimir, por via da redução das taxas de juro. Este efeito será particularmente notório nas classes de ativos mais procuradas, com o consequente aumento de valor (também suportado por aumentos pontuais das rendas prime para os melhores ativos). Ativos novos / remodelados com excelente desempenho ESG resistem melhor.
Ainda espaço para fundos abertos, fundos de pensões e family offices domésticos (transações de menor volume, sem recurso a dívida).
Apesar da boa saúde dos mercados ocupacionais, a recuperação do investimento vai ser condicionada por...
Soluções múltiplas, vindas tanto da banca tradicional como de outros players de dívida estruturada.
Mercados de dívida (tanto para aquisição como para refinanciamento) saudáveis.
EDIFÍCIOS DE IMOBILIÁRIO COMERCIAL CERTIFICADOS
De forma transversal a todos os setores, o ano de 2024 foi um ano de consolidação da sustentabilidade e da integração de critérios de Environmental, Social e Governance (ESG) nos processos de tomada de decisão do mercado imobiliário nacional. No mercado português, nomeadamente ao nível da banca, já se assiste à aplicação de diferentes taxas de juro aos financiamentos, de acordo com a sustentabilidade do investimento. Neste contexto, é cada vez mais notória a disponibilidade de investidores e inquilinos para pagar um green premium por ativos mais sustentáveis, sendo já incontornável e cada vez mais significativa a adoção da certificação dos edifícios e o alinhamento com a Taxonomia Europeia. Verifica-se também um enorme esforço para a transição energética, no que concerne à eficiência energética dos edifícios, passando pela sua renovação ou mesmo reconversão, de forma a dar cumprimento aos futuros requisitos legais.
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Nova certificação ou renovação; inclui somente os projetos listados pelas respetivas entidades (alguns projetos são anónimos e portanto não publicados)
Fonte: BREEAM, LEED e WELL
No âmbito dos certificados de edificação sustentável, nomeadamente BREEAM e LEED, o número de certificações emitidas no ano de 2024 quase triplicou quando comparando com o número total de certificações emitidas durante o ano anterior; com prevalência dos setores de escritórios e retalho. Entre os certificados BREEAM cerca de 90% dos mesmos foram obtidos para edifícios em uso, por oposição à certificação LEED, em que se verificou a prevalência da nova construção/reabilitação. Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, em 2024 foram emitidas cinco distinções a nível nacional, todas elas em edifícios de escritórios, entre os quais se destacam o edifício Lumnia do Exeo Office Campus e o edifício ALLO, ambos situados em Lisboa. Este setor continua a dominar a certificação futura, encontrando-se registados perto de 60 edifícios.
Industrial & Logística
Hotelaria
Outros
O contexto mundial atual apresenta desafios e oportunidades importantes para a sustentabilidade. A promoção de uma economia mais forte e independente, reforça a sustentabilidade na medida em que é necessário trabalhar as questões energéticas e de resiliência. O setor imobiliário, em 2025, encontra-se no epicentro de uma metamorfose impulsionada por rigorosas exigências regulatórias, pelo novo Pacote Omnibus, recentemente publicado a aguardar aprovação, e uma crescente procura por edifícios sustentáveis e que incorporem práticas ESG. Este movimento é catalisado por uma confluência de fatores económicos, sociais e tecnológicos que estão a redefinir a forma como os ativos imobiliários são desenvolvidos, geridos e valorizados. As tendências de 2025 mantém-se alinhadas com as de 2024, com alguma potencial flexibilização da regulamentação para que as organizações possam assumir o modelo de gestão ESG que considerem mais adequado, de acordo com o seu apetite ao risco. Resumimos assim a nossa visão das tendências ESG no setor imobiliário:
O investimento em imóveis é naturalmente avesso a risco, e os edifícios desempenham um papel crítico na resiliência às alterações climáticas e na proteção da população. A avaliação dos riscos climáticos e a implementação de medidas de mitigação são cada vez mais importantes para proteger o património, as atividades desenvolvidas nos edifícios e os seus utilizadores. O evento climático extremo ocorrido em Valência no final de outubro de 2024, conhecido como DANA (Depressão Isolada em Níveis Altos), ilustra a urgência destas medidas. Este evento, exacerbado pelas mudanças climáticas, destaca a necessidade de edifícios resilientes. Os estudos de Risco Climático têm ganho relevância, especialmente no contexto da Taxonomia Europeia, que promove a transparência e a responsabilidade na gestão dos riscos ambientais.
A descarbonização como medida de mitigação das alterações climáticas é a prioridade no setor imobiliário há já alguns anos, mas a Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios, publicada no passado abril de 2024, estabelece metas mais ambiciosas de eficiência energética, exigindo intervenções profundas e a renovação de edifícios existentes. A transformação do parque edificado existente, atrasando a sua obsolescência energética, e o seu respetivo reposicionamento é incontornável e contribuirá, de forma determinante, para a recolocação dos edifícios no mercado, aumentando o seu valor patrimonial.
Descarbonização e eficiência
Adaptação às alterações climáticas
A Diretiva de Relato de Sustentabilidade Corporativa (CSRD), entra em vigor este ano e impõe que as empresas publiquem a sua informação não financeira referente ao desempenho de sustentabilidade, bem como os seus planos de transição climática. Estes planos devem detalhar as estratégias e medidas que os fundos abrangidos irão adotar para mitigar os riscos climáticos e adaptar-se às novas exigências ambientais. A publicação destes planos é essencial para garantir a transparência e a responsabilidade na gestão dos riscos climáticos, proporcionando aos investidores informações consistentes e comparáveis para a tomada de decisões informadas. O pacote Omnibus, caso seja aprovado, vem reduzir a percentagem de empresas abrangidas e adiar a sua implementação. Esta medida visa redirecionar o investimento para atividades sustentáveis e assegurar que as empresas estão alinhadas com os objetivos de sustentabilidade da União Europeia. É de notar, no entanto, a recomendação de simplificação da aplicação da Taxonomia recentemente publicada, sendo que é expectável alguma flexibilização, também referida no Omnibus.
Reporte não financeiro e redirecionamento do investimento para atividades sustentáveis
Integração da cadeia de valor na atividade e reporte das empresas
A aprovação da Diretiva do Dever de Diligência (C3D), em maio do ano transato, exigirá a grandes empresas que controlem, previnam e reparem danos causados aos direitos humanos e ao meio ambiente ao longo de suas cadeias de atividades, incluindo filiais e parceiros comerciais. Adicionalmente, o Mecanismo de Ajuste de Carbono nas Fronteiras (CBAM), definido no Regulamento 2023/956, é uma outra ferramenta da União Europeia que tem como objetivo colocar um preço justo sobre o carbono emitido durante a produção de bens intensivos em carbono que entram na UE, incentivando uma produção industrial mais limpa em países fora da EU. Pretende-se assim evitar a "fuga de carbono", onde empresas da UE transferem a produção intensiva em carbono para países com políticas climáticas menos rigorosas. Assim, a partir de 2026, os importadores de materiais como cimento, ferro e aço e alumínio, terão que comprar certificados CBAM, cujo preço será calculado com base no preço médio semanal dos leilões de licenças do Sistema de Comércio de Emissões da UE (ETS). As incertezas e fricções associadas ao comércio mundial e os movimentos de nearshoring trazem algumas dúvidas sobre o comportamento do mercado relativamente a estas obrigações, sendo que potencialmente poderemos assistir a uma aumento de preços da construção. O pacote Omnibus vem sugerir o adiamento de ambos os documentos legais, mas tal como referido anteriormente, a sua aplicação ainda está a ser discutida e terá que posteriormente passar pela aprovação do Parlamento Europeu.
O Mercado Voluntário de Carbono (MVC) português deverá entrar em funcionamento ainda em 2025, contribuindo para o objetivo de neutralidade carbónica e promovendo projetos que se traduzem em impactes positivos na biodiversidade e capital natural, permitindo a compensação de emissões de carbono que não foram possíveis evitar no setor imobiliário. Por outo lado, a Taskforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) – semelhante à Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) - tem vindo a assumir maior importância, com o desenvolvimento de recomendações para que empresas e instituições financeiras possam avaliar, relatar e agir sobre as suas dependências, impactos, riscos e oportunidades relacionados à natureza, nos seus relatórios não financeiros. Este facto denota a importância crescente dos valores naturais, também como forma de mitigação e adaptação às alterações climáticas.
Foco crescente na biodiversidade e no capital natural
Assim, está em processo um cenário de transformação profunda do setor, sendo que por um lado a integração de critérios ESG nas decisões de investimento tornou-se um imperativo estratégico, com fundos de investimento ESG a ganhar destaque e a atrair capital significativo, mas por outro existe uma tentativa de flexibilização, aliviando a pressão legal e deixando ao critério do mercado a implementação de modelos de gestão que respondam às estratégias que melhor se acomodem à atividade e à capacidade de investimento de cada organização. As empresas imobiliárias que adotarem práticas ESG robustas e de forma atempada, não só melhorarão a sua reputação, como também aumentarão a sua resiliência e capacidade de adaptação às mudanças de mercado e reduzirão os riscos de transição, mantendo-se por isso a intenção de implementar modelos de gestão alinhados com ESG. Estas tendências refletem uma transformação estrutural no setor imobiliário, onde a sustentabilidade não é mais uma opção, mas um requisito essencial para a competitividade e o sucesso económico a médio-longo prazo.
MARKETBEAT PORTUGAL,
PRIMAVERA 2025
Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: MARKETING & COMUNICAÇÃO Miguel Sena miguel.sena@cushwake.com Tel.: +351 213 224 757 A Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma empresa líder global que preta serviços de imobiliário comercial para proprietários e ocupantes, com aproximadamente 52.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 60 países. Em 2024, a empresa registou uma faturação de 9,4 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, avaliações, entre outros. Assente na convicção de que “Better never settles”, a consultora é recorrentemente galardoada com prémios e menções pela sua cultura. Para mais informações, visite www.cushmanwakefield.com © 2025 Cushman & Wakefield. Todos os direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 5º 1250-140 Lisboa Av. da Boavista, 1837- 8º 4100-133 Porto www.cushmanwakefield.com
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