MARKET UPDATE PORTO
MAIO, 2023
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & Logística
05
HOTELARIA
07
INVESTIMENTO
///////////////////////////
ÍNDICE
06
RESIDENCIAL
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Área Metropolitana
do Porto
Após um período de recuperação da crise pandémica, a partir do segundo trimestre de 2022 a atividade económica nacional verificou uma desaceleração por influência dos efeitos da guerra na Ucrânia, com destaque para o aumento da incerteza geopolítica e a crise energética europeia.
Valor acrescentado bruto
Rendimento disponível das famílias
Taxa de desemprego
+6,0%
+1,6%
+7,2%
Por seu lado, a variação do rendimento disponível das famílias abrandou para 1,6% e a taxa de desemprego atingiu mínimos das últimas duas décadas.
Indicadores Económicos 2022
Apesar do contexto de subida generalizada dos preços e deterioração da confiança dos agentes económicos verificada durante 2022, a Área Metropolitana do Porto (“AMP”) registou um aumento do Valor Acrescentado Bruto (“VAB”) em 6,0%, segundo a Moody’s.
Fonte: Moody's (maio 2023)
Previsões Económicas 2023/2024
As perspetivas apontam para uma desaceleração da atividade económica da região em 2023, seguida de uma recuperação em 2024. Relativamente ao rendimento disponível das famílias, prevê-se um crescimento médio de 3,6% no ano corrente , o qual abrandará no próximo ano; com a taxa de desemprego a aumentar temporariamente no ano corrente, corrigindo já a partir de 2024.
+0,5% / +2,5%
+3,6% / +2,7%
8,0% / 7,5%
1
Influenciado pelo aumento acentuado do indicador no último trimestre de 2022, o qual contribuiu para que a média anual prevista para o ano corrente seja superior (em 3,6% ) à média anual do ano passado.
Grande
Porto
ABSORÇÃO
ÁREA INAUGURADA (2022/23)
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
58.500 m (+3%)
590 m (+22%)
8,0% (-0,9 p.p.)
63.700 m
97.100 m
2
770 m (-14%)
2022
T1 - 23
PROCURA
7.690 m (+32%)
OFERTA
1,65 milhões de m
OFERTA TOTAL
Fonte: C&W; PPI
Absorção por semestre e área média transacionada
A oferta total de escritórios situa-se atualmente nos 1,65 milhões de m² de Área Bruta Locável (“ABL”), distribuídos por cerca de 520 projetos. A cidade do Porto conta com a maioria da oferta, com 900 mil m² de escritórios em perto de 270 edifícios. Após uma quebra 2020, em consequência dos impactos da pandemia, a procura tem vindo a recuperar gradualmente, tendo em 2022 sido transacionados 58.500 m², um aumento de 3% face ao ano anterior. O primeiro trimestre de 2023 evidencia um acelerar desta tendência, com um crescimento homólogo de 22%. Entre os maiores negócios dos últimos 15 meses contam-se diversos pré-arrendamentos, nomeadamente no Porto Business Plaza – pela SaltPay de um total de 4.740 m² e pela Natixis com 3.200 m² – e a ocupação pelo coworking Spaces (grupo IWG) de 4.500 m² no Joana D’Arc. Relativamente a 2023, a maior transação até ao momento corresponde à venda de 2.560 m² a uma empresa do setor Outros Serviços num edifício na Rua Companhia dos Caulinos (Matosinhos). Entre 2022 e 2023, o CBD Baixa (Zona 2) e Matosinhos (Zona 6) têm sido as zonas mais ativas, agregando em conjunto mais de 60% da absorção; com o setor das TMT's & Utilities a ser responsável por 45% da área ocupada.
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI *Janeiro a março
Principais transações
Após aumentos graduais até 2021, a taxa de desocupação tem vindo a corrigir em baixa, encontrando-se atualmente nos 8,0% (cerca de 1 ponto percentual abaixo de 2021). Por outro lado, desde 2022 foram concluídos 9 edifícios, com um total de 63.700 m² e dos quais somente um quarto se encontra por ocupar. A procura de espaços de qualidade continua a suportar o aumento da oferta futura projetada para os próximos 3 anos, atualmente nos 131.200 m²; dos quais 97.100 m² estão em construção, com 40% da ocupação já assegurada. Entre estes, destaque para os maiores edifícios com conclusão prevista para o horizonte temporal em análise, nomeadamente o segundo edifício do projeto ICON Offices da Civilria, com 13.400 m²; a componente de escritórios da reconversão do antigo Matadouro de Campanhã pela Câmara Municipal do Porto, com 12.500 m²; e a futura sede da Liga Portugal no Porto, com 14.600 m².
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
Principais empreendimentos inaugurados
Fonte: Cushman & Wakefield
Principais empreendimentos em construção
Rendas médias e prime
As rendas prime na cidade do Porto são praticadas na Boavista, considerada o CBD do Grande Porto, as quais se têm mantido estáveis estáveis nos €18/m²/mês. Ainda assim, face à escassez de oferta de qualidade e maior procura latente, na maioria das restantes zonas verificou-se um incremento, incluindo entre as rendas médias.
NOVAS ABERTURAS
Comércio de Rua
845 mil m
OFERTA TOTAL EM CONJUNTOS COMERCIAIS
Restauração
224 mil m
OFERTA TOTAL EM Comércio de Rua (Porto)
140 (+40%)
75%
47%
35 (+6%)
61%
48%
Fonte: C&W
Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2015 = 100
Fonte: INE
No trimestre anterior ao inquérito
Até 2024
A Área Metropolitana do Porto conta com o segundo maior volume de oferta de conjuntos comerciais em Portugal, com mais de 30 projetos e cerca de 845.000 m² de ABL. Este valor representa 21% da área total nacional, somente ultrapassada pela Área Metropolitana de Lisboa com 36%. O concelho de Vila Nova de Gaia tem a maior concentração de oferta da região, 220.000 m² de ABL; sendo o formato de centros comerciais o mais representativo, com 87%. Para os próximos 3 anos, não se perspetiva um aumento da oferta total de conjuntos comerciais, seja por novas aberturas ou expansões. Por seu lado, e parcialmente influenciado pela recuperação do turismo, o comércio de rua na cidade do Porto voltou a registar um elevado dinamismo, contando atualmente com 1.300 unidades em mais de 224.000 m² de área de venda; com mais de metade desta área situada na zona da Baixa.
A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield evidencia uma recuperação desde a pandemia, com 140 novas aberturas em 2022, 40% acima do ano anterior, e uma área total estimada de 48.000 m². No primeiro trimestre de 2023, registou-se um abrandamento deste crescimento, para 6% em termos homólogos, com 35 operações.
Novas
aberturas
O comércio de rua manteve a primazia, apesar da redução para 61% entre janeiro e março do ano corrente, por influência do maior peso de operações em unidades stand alone e mercados. Nos últimos 15 meses, a Baixa concentrou 23% da nova oferta, zona esta que tem registado algumas obras de reabilitação relevantes, como o renovado Mercado do Bolhão e o projeto Bonjardim. Por seu lado, o setor de restauração continuou a dominar, representando cerca de metade do número de transações.
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado
Em 2022, as rendas prime no comércio de rua registaram um aumento dos valores praticados na Baixa, por influência de um aumento da procura e escassez de oferta. Nas restantes zonas, assim como no formato de centros comerciais, os valores mantiveram-se estáveis, tendência que se verificou de forma transversal durante o primeiro trimestre de 2023.
Rendas
prime
Após um aumento expressivo em 2021, a atividade ocupacional de industrial & logística no Grande Porto registou um abrandamento no ano passado, tendo sido transacionados 106.200 m², numa quebra homóloga de 32%. Ainda assim, no primeiro trimestre de 2023 o volume registado situou-se 2% acima do primeiro semestre do ano anterior, para o qual contribuiu a aquisição dos 29.000 m² do edifício Itron em Vila Nova de Famalicão. Esta corresponde à segunda maior transação desde 2022, liderada pelos 33.800 m² da Olicargo no Centro Logístico de Ribeirão, no mesmo concelho. Destaque ainda para a atividade registada na Zona Industrial da Ermida (Santo Tirso), onde se registaram 4 transações, num total de 43.000 m².
7.080 m
106.200 m
(-32%)
(-23%)
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI
32.000 m
(+5x)
16.000 m
3
5 vezes acima do período homólogo
Principais Transações
O maior dinamismo do setor continua a contribuir para o desenvolvimento de novos projetos, destacando-se entre as conclusões recentes o centro logístico de Gaia da Garland com 38.000 m²; a unidade de montagem com 20.000 m² da Stelia Aerospace (grupo Airbus) na Zona Industrial da Ermida; e a expansão do Bloco Logístico da Póvoa de Varzim da Mercadona com 12.000 m².
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI (Industrial Prime Index) *Janeiro a março
Entre a principal oferta futura para os próximos 3 anos, destaca-se uma vez mais a Zona Industrial da Ermida, onde se encontra em desenvolvimento a nova fábrica da multinacional WEG, com 22.680 m², e o Aldi irá instalar a sua nova plataforma logística com 40.000 m². Adicionalmente a Medway encontra-se a desenvolver o futuro Terminal de Lousado, em Vila Nova de Famalicão, que irá totalizar 220.000 m². A estes, juntar-se-ão outros projetos cuja construção iniciará brevemente, nomeadamente o Panattoni Park (Valongo), o Valongo Business Park e o Gaia Park.
Rendas médias e Prime
Considerando a oferta existente, os valores de arrendamento de espaços de logística registaram um aumento transversal em 2022, estabilizando no primeiro trimestre de 2023.
À semelhança da tendência verificada a nível nacional, o Grande Porto registou uma recuperação da atividade turística ao longo de 2022, que se manteve nos primeiros 3 meses do ano corrente. Durante o ano passado, esta evolução verificou-se igualmente entre os turistas desembarcados, nomeadamente no aeroporto Francisco Sá Carneiro e no Porto de Leixões; com destaque para este último, que superou inclusive os valores de 2019 em 22%, atingindo o segundo máximo histórico, registando um número recorde de escala de navios (112).
Fonte: INE; APDL, C&W
12,6 milhões
(+116%)
TURISTAS DESEMBARCADOS
109 mil
(+1.115%)
AEROPORTOS
CRUZEIROS
1,0 milhões
52,1%
€45,3
Em 2022, o número de dormidas em alojamentos turísticos do concelho do Porto mais do que duplicou, para 4,8 milhões, acima dos valores de 2019; com o RevPAR a apresentar uma média de €69,7, e a taxa de ocupação a situar-se nos 61,7%. O primeiro trimestre de 2023 indicia uma manutenção desta tendência, com crescimentos homólogos relevantes, nomeadamente 63% nas dormidas, 65% no RevPAR e 17 pontos percentuais (p.p.) na taxa de ocupação.
Concelho
DORMIDAS
REVPAR
TAXA DE OCUPAÇÃO
(+63%)
(+17 p.p)
(+65%)
Fonte: INE, C&W, Turismo de Portugal
4,8 milhões
(+156%)
61,7%
(+28 p.p.)
€69,7
(+136%)
NOVAS ABERTURAS (2022/2023)
11 Hotéis 740 Quartos
140 Hotéis 9.600 Quartos
Em estabelecimentos de alojamento turístico Em estabelecimentos hoteleiros Em estabelecimentos hoteleiros
4 5 6
4
5
6
Oferta total por categoria
A cidade conta atualmente com perto de 140 estabelecimentos hoteleiros, num total de 9.600 quartos. Demonstrando o maior investimento em projetos de categoria superior ao longo dos últimos anos, metade das unidades de alojamento encontra-se em projetos de 4 estrelas, seguindo-se os 5 estrelas com 22%.
Dormidas e RevPar
Fonte: INE *Janeiro a março
Fonte: Cushman & Wakefield, Turismo de Portugal
Desde 2022, a cidade contou com 11 novas aberturas, a quase totalidade das quais em unidades de categoria 4 estrelas, adicionando 740 novos quartos à oferta. A oferta futura estimada para os próximos 3 anos totaliza 5 novos hotéis com 460 quartos, com os estabelecimentos de 5 estrelas a agregarem 48% da oferta anunciada, entre as quais se destaca o Oporto Story Hotel com 120 quartos.
Principais
RESIDENCIAL:
Nº FOGOS VENDIDOS
TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO
PREÇO MÉDIO
TAXA MÉDIA DE DESCONTO E REVISÃO
-7%
7 meses
Fonte: SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci)
VENDA
€3.790/m
(+3%)
Nº FOGOS EM OFERTA
5.530
(-18%)
€2.870/m
(-1%)
Arrendamento de apartamentos T1-23 (acumulado 12 meses)
7
Em parêntesis variação percentual face ao período homólogo
Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, ao longo dos últimos 12 meses verificou-se um abrandamento dos valores de venda de apartamentos no Porto, para o qual terá contribuído o aumento da inflação e das taxas de juro, e consequente agravamento do poder de compra das famílias. Em termos homólogos, os indicadores de oferta registaram por um lado um ligeiro incremento de 3% no preço médio pedido, e por outro uma quebra na mesma ordem no volume de imóveis para venda. Relativamente à procura, o número de fogos vendidos refletiu uma quebra acentuada de 18%, com os valores transacionais a estabilizarem nos €2.870/m². Invertendo a tendência dos últimos anos, os valores mais elevados registaram-se no Centro Histórico, com €3.290/m², seguindo-se a Foz, com €3.160/m²; para o qual contribuiu a quebra acentuada de 20% nos valores contratualizados nesta última zona. Em sentido oposto, o maior aumento homólogo (+16%) ocorreu entre as freguesias Periféricas, para um máximo histórico de €2.570/m², continuando ainda assim a agregar os valores por zona mais baixos.
Neste contexto, a taxa média de desconto e revisão aumentou, para os 7%; embora o tempo de absorção tenha diminuído em 1 mês, para os 7 meses.
Valores de venda de apartamentos
Fonte: SIR Ci *Valor acumulado 12 meses
Venda
Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
-2%
2 meses
ARRENDAMENTO
€14,0/m /mês
550
(-36%)
430
(-20%)
€13,3/m / mês
(+21%)
Relativamente ao mercado de arrendamento, a escassez de oferta disponível no mercado acentuou-se no último ano, com uma quebra do número de fogos em oferta de 36%, e consequente aumento dos valores médios pedidos para os €14/m²/mês. Neste contexto, o numero de apartamentos arrendados nos últimos 12 meses reduziu igualmente (-20%), com a renda média contratada no concelho do Porto a aumentar na mesma ordem de valores, para os €13,3/m². Neste segmento os valores mais elevados continuaram a praticar-se na mesma zona, nomeadamente na Foz, com €14,2/m²/mês. À semelhança do mercado de venda, apesar de manter os valores médios mais baixos, destaque para o aumento de 27% entre as freguesias Periféricas, cuja renda unitária contratualizada aumentou para os €12,1/m²/mês. As taxas de desconto e revisão refletiram igualmente a desadequação entre procura e oferta, corrigindo 3 p.p.; com o tempo de absorção a reduzir para metade, nomeadamente 2 meses.
Valores de apartamentos
Arrendamento
Valores de arrendamento de apartamentos
O investimento imobiliário institucional na Área Metropolitana do Porto (“AMP”) encontra-se atualmente a percorrer uma trajetória de consolidação, num contexto de alguma escassez de oferta de produto de investimento institucional. Desta forma, durante os últimos 15 meses foram transacionados €267 milhões em imobiliário comercial, dos quais somente €1 milhão entre janeiro e março de 2023. Comparativamente com a tendência verificada em Portugal, o mercado é caracterizado por um maior peso dos investidores nacionais, os quais desde o ano passado agregaram 38% do volume investido.
VOLUME TOTAL
INVESTIMENTO ESTRANGEIRO
Hotéis
€267 milhões
62%
Investimento em Imobiliário Comercial 2022 e T1-23
Investimento institucional em produto imobiliário acabado e de rendimento; exclui imóveis transacionados em portfólio e cuja desagregação geográfica não tenha sido possível contabilizar
8
Investimento por semestre
Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo
Investimento por setor
Por influência de diversas transações de dimensão relevante na área da hotelaria, este setor liderou a procura representando 61% do total investido, com €164 milhões. Entre outras, destaque para a maior transação histórica neste setor, a aquisição pela DK do portfólio Crow à ECS Capital, cuja componente de imobiliário comercial nesta região se localiza em Vila Nova de Gaia, e cujo valor de aquisição se terá situado nos €40-50 milhões. Seguiram-se as transações de duas unidades hoteleiras de categoria 5 estrelas, nomeadamente o The Lodge Hotel e o Hotel Infante Sagres, adquiridos respetivamente pela Azora Capital por €40 milhões e pela Gaw Capital por €34-38 M. Seguiu-se o setor de retalho, que atraiu 18% do volume transacionado, com €49 milhões e cuja principal transação correspondeu à compra pelo Grupo Domingos Névoa do Shopping Centre Cidade do Porto à Teixeira Duarte por €28 milhões. Por seu lado, o setor de escritórios contabilizou 11% do total transacionado, com o maior negócio envolvendo a aquisição pela Corum Asset Management do edifício Heroismo 283 por €16 milhões. Seguiu-se o setor industrial, com um peso de 9%, com destaque para a compra de um portfólio de dois ativos da Rangel por €8 milhões pela M7 Real Estate.
Num contexto de maior incerteza da evolução da economia global, as yields prime registaram aumentos transversais em 2022 e primeiro trimestre de 2023, nomeadamente para os 5,50% em industrial & logística, 5,75% no comércio de rua e 6,25% nos centros comerciais e escritórios.
de Investimento
Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo Componente de imobiliário comercial na Área Metropolitana do Porto Valor unitário por quarto (€/quarto)
9 10 11
Yields
Prime
MARKET UPDATE PORTO,
MAIO 2023
Para mais informações, ou para obter mais cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: MARKETING & COMUNICAÇÃO Miguel Sena miguel.sena@cushwake.com Tel.: +351 213 224 757 A Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma consultora líder global em serviços imobiliários que cria valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas de serviços imobiliários com 50.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 60 países. Em 2021, a consultora registou uma faturação de 9,4 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, consultoria e avaliações. Para saber mais visite www.cushmanwakefield.com © 2023 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 5º 1250-140 Lisboa Av. Da Boavista, 1837- 8º 4100-133 Porto www.cushmanwakefield.com
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