MARKET UPDATE PORTO
MAIO, 2023
Uma publicação Cushman & Wakefield
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & Logística
05
HOTELARIA
07
INVESTIMENTO
///////////////////////////
ÍNDICE
06
RESIDENCIAL
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Área Metropolitana
do Porto
Após um período de recuperação da crise pandémica, a partir do segundo trimestre de 2022 a atividade económica nacional verificou uma desaceleração por influência dos efeitos da guerra na Ucrânia, com destaque para o aumento da incerteza geopolítica e a crise energética europeia.
Valor acrescentado bruto
Rendimento disponível das famílias
Taxa de desemprego
+6,0%
+1,6%
+7,2%
Por seu lado, a variação do rendimento disponível das famílias abrandou para 1,6% e a taxa de desemprego atingiu mínimos das últimas duas décadas.
Indicadores Económicos 2022
Apesar do contexto de subida generalizada dos preços e deterioração da confiança dos agentes económicos verificada durante 2022, a Área Metropolitana do Porto (“AMP”) registou um aumento do Valor Acrescentado Bruto (“VAB”) em 6,0%, segundo a Moody’s.
Fonte: Moody's (maio 2023)
As perspetivas apontam para uma desaceleração da atividade económica da região em 2023, seguida de uma recuperação em 2024. Relativamente ao rendimento disponível das famílias, prevê-se um crescimento médio de 3,6% no ano corrente , o qual abrandará no próximo ano; com a taxa de desemprego a aumentar temporariamente no ano corrente, corrigindo já a partir de 2024.
Previsões Económicas 2023/2024
+0,5% / +2,5%
+3,6% / +2,7%
8,0% / 7,5%
1
Influenciado pelo aumento acentuado do indicador no último trimestre de 2022, o qual contribuiu para que a média anual prevista para o ano corrente seja superior (em 3,6% ) à média anual do ano passado.
Grande
Porto
ABSORÇÃO
ÁREA INAUGURADA (2022/23)
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
58.500 m (+3%)
590 m (+22%)
8,0% (-0,9 p.p.)
63.700 m
97.100 m
2
770 m (-14%)
2022
T1 - 23
PROCURA
7.690 m (+32%)
OFERTA
1,65 milhões de m
OFERTA TOTAL
Fonte: C&W; PPI
Absorção por semestre e área média transacionada
A oferta total de escritórios situa-se atualmente nos 1,65 milhões de m² de Área Bruta Locável (“ABL”), distribuídos por cerca de 520 projetos. A cidade do Porto conta com a maioria da oferta, com 900 mil m² de escritórios em perto de 270 edifícios. Após uma quebra 2020, em consequência dos impactos da pandemia, a procura tem vindo a recuperar gradualmente, tendo em 2022 sido transacionados 58.500 m², um aumento de 3% face ao ano anterior. O primeiro trimestre de 2023 evidencia um acelerar desta tendência, com um crescimento homólogo de 22%. Entre os maiores negócios dos últimos 15 meses contam-se diversos pré-arrendamentos, nomeadamente no Porto Business Plaza – pela SaltPay de um total de 4.740 m² e pela Natixis com 3.200 m² – e a ocupação pelo coworking Spaces (grupo IWG) de 4.500 m² no Joana D’Arc. Relativamente a 2023, a maior transação até ao momento corresponde à venda de 2.560 m² a uma empresa do setor Outros Serviços num edifício na Rua Companhia dos Caulinos (Matosinhos). Entre 2022 e 2023, o CBD Baixa (Zona 2) e Matosinhos (Zona 6) têm sido as zonas mais ativas, agregando em conjunto mais de 60% da absorção; com o setor das TMT's & Utilities a ser responsável por 45% da área ocupada.
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI *Janeiro a março
Principais transações
Após aumentos graduais até 2021, a taxa de desocupação tem vindo a corrigir em baixa, encontrando-se atualmente nos 8,0% (cerca de 1 ponto percentual abaixo de 2021). Por outro lado, desde 2022 foram concluídos 9 edifícios, com um total de 63.700 m² e dos quais somente um quarto se encontra por ocupar. A procura de espaços de qualidade continua a suportar o aumento da oferta futura projetada para os próximos 3 anos, atualmente nos 131.200 m²; dos quais 97.100 m² estão em construção, com 40% da ocupação já assegurada. Entre estes, destaque para os maiores edifícios com conclusão prevista para o horizonte temporal em análise, nomeadamente o segundo edifício do projeto ICON Offices da Civilria, com 13.400 m²; a componente de escritórios da reconversão do antigo Matadouro de Campanhã pela Câmara Municipal do Porto, com 12.500 m²; e a futura sede da Liga Portugal no Porto, com 14.600 m².
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
Principais empreendimentos inaugurados
Fonte: Cushman & Wakefield
Principais empreendimentos em construção
Rendas médias e prime
As rendas prime na cidade do Porto são praticadas na Boavista, considerada o CBD do Grande Porto, as quais se têm mantido estáveis estáveis nos €18/m²/mês. Ainda assim, face à escassez de oferta de qualidade e maior procura latente, na maioria das restantes zonas verificou-se um incremento, incluindo entre as rendas médias.
Em 2022 o setor de retalho consolidou a recuperação da crise pandémica, com o volume de vendas a registar um crescimento homólogo de 5,8%, nominalmente refletindo o impacto expressivo do aumento dos preços (13,6%). Por outro lado, e apesar de registar um abrandamento do ritmo de crescimento, o comércio online manteve uma trajetória positiva, com a percentagem de consumidores a efetuar compras online a aumentar 2,3 p.p., para os 43%. Os segmentos de vestuário e refeições ao domicílio foram os bens mais encomendados.
NOVAS ABERTURAS
Comércio de Rua
845 mil m
OFERTA TOTAL EM CONJUNTOS COMERCIAIS
Restauração
224 mil m
OFERTA TOTAL EM Comércio de Rua (Porto)
140 (+40%)
75%
47%
35 (+6%)
61%
48%
Fonte: C&W
Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2015 = 100
Fonte: INE
No trimestre anterior ao inquérito
Até 2024
A Área Metropolitana do Porto conta com o segundo maior volume de oferta de conjuntos comerciais em Portugal, com mais de 30 projetos e cerca de 845.000 m² de ABL. Este valor representa 21% da área total nacional, somente ultrapassada pela Área Metropolitana de Lisboa com 36%. O concelho de Vila Nova de Gaia tem a maior concentração de oferta da região, 220.000 m² de ABL; sendo o formato de centros comerciais o mais representativo, com 87%. Para os próximos 3 anos, não se perspetiva um aumento da oferta total de conjuntos comerciais, seja por novas aberturas ou expansões. Por seu lado, e parcialmente influenciado pela recuperação do turismo, o comércio de rua na cidade do Porto voltou a registar um elevado dinamismo, contando atualmente com 1.300 unidades em mais de 224.000 m² de área de venda; com mais de metade desta área situada na zona da Baixa.
A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield evidencia uma recuperação desde a pandemia, com 140 novas aberturas em 2022, 40% acima do ano anterior, e uma área total estimada de 48.000 m². No primeiro trimestre de 2023, registou-se um abrandamento deste crescimento, para 6% em termos homólogos, com 35 operações.
Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado
Novas
aberturas
O comércio de rua manteve a primazia, apesar da redução para 61% entre janeiro e março do ano corrente, por influência do maior peso de operações em unidades stand alone e mercados. Nos últimos 15 meses, a Baixa concentrou 23% da nova oferta, zona esta que tem registado algumas obras de reabilitação relevantes, como o renovado Mercado do Bolhão e o projeto Bonjardim. Por seu lado, o setor de restauração continuou a dominar, representando cerca de metade do número de transações.
A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield evidencia uma recuperação desde a pandemia, com 140 novas aberturas em 2022, 40% acima do ano anterior, e uma área total estimada de 48.000 m². No primeiro trimestre de 2023, registou-se um abrandamento deste crescimento, para 6% em termos homólogos, com 35 operações. O comércio de rua manteve a primazia, apesar da redução para 61% entre janeiro e março do ano corrente, por influência do maior peso de operações em unidades stand alone e mercados. Nos últimos 15 meses, a Baixa concentrou 23% da nova oferta, zona esta que tem registado algumas obras de reabilitação relevantes, como o renovado Mercado do Bolhão e o projeto Bonjardim. Por seu lado, o setor de restauração continuou a dominar, representando cerca de metade do número de transações.
Em 2022, as rendas prime no comércio de rua registaram um aumento dos valores praticados na Baixa, por influência de um aumento da procura e escassez de oferta. Nas restantes zonas, assim como no formato de centros comerciais, os valores mantiveram-se estáveis, tendência que se verificou de forma transversal durante o primeiro trimestre de 2023.
Rendas
prime
Após um aumento expressivo em 2021, a atividade ocupacional de industrial & logística no Grande Porto registou um abrandamento no ano passado, tendo sido transacionados 106.200 m², numa quebra homóloga de 32%. Ainda assim, no primeiro trimestre de 2023 o volume registado situou-se 2% acima do primeiro semestre do ano anterior, para o qual contribuiu a aquisição dos 29.000 m² do edifício Itron em Vila Nova de Famalicão. Esta corresponde à segunda maior transação desde 2022, liderada pelos 33.800 m² da Olicargo no Centro Logístico de Ribeirão, no mesmo concelho. Destaque ainda para a atividade registada na Zona Industrial da Ermida (Santo Tirso), onde se registaram 4 transações, num total de 43.000 m².
7.080 m
106.200 m
(-32%)
(-23%)
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI
32.000 m
(+5x)
16.000 m
3
5 vezes acima do período homólogo
Principais Transações
O maior dinamismo do setor continua a contribuir para o desenvolvimento de novos projetos, destacando-se entre as conclusões recentes o centro logístico de Gaia da Garland com 38.000 m²; a unidade de montagem com 20.000 m² da Stelia Aerospace (grupo Airbus) na Zona Industrial da Ermida; e a expansão do Bloco Logístico da Póvoa de Varzim da Mercadona com 12.000 m².
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI (Industrial Prime Index) *Janeiro a março
Entre a principal oferta futura para os próximos 3 anos, destaca-se uma vez mais a Zona Industrial da Ermida, onde se encontra em desenvolvimento a nova fábrica da multinacional WEG, com 22.680 m², e o Aldi irá instalar a sua nova plataforma logística com 40.000 m². Adicionalmente a Medway encontra-se a desenvolver o futuro Terminal de Lousado, em Vila Nova de Famalicão, que irá totalizar 220.000 m². A estes, juntar-se-ão outros projetos cuja construção iniciará brevemente, nomeadamente o Panattoni Park (Valongo), o Valongo Business Park e o Gaia Park.
Excluindo combustíveis e lubrificantes
Rendas médias e Prime
Considerando a oferta existente, os valores de arrendamento de espaços de logística registaram um aumento transversal em 2022, estabilizando no primeiro trimestre de 2023.
À semelhança da tendência verificada a nível nacional, o Grande Porto registou uma recuperação da atividade turística ao longo de 2022, que se manteve nos primeiros 3 meses do ano corrente. Durante o ano passado, esta evolução verificou-se igualmente entre os turistas desembarcados, nomeadamente no aeroporto Francisco Sá Carneiro e no Porto de Leixões; com destaque para este último, que superou inclusive os valores de 2019 em 22%, atingindo o segundo máximo histórico, registando um número recorde de escala de navios (112).
Fonte: INE; APDL, C&W
12,6 milhões
(+116%)
TURISTAS DESEMBARCADOS
109 mil
(+1.115%)
AEROPORTOS
CRUZEIROS
1,0 milhões
52,1%
€45,3
Em 2022, o número de dormidas em alojamentos turísticos do concelho do Porto mais do que duplicou, para 4,8 milhões, acima dos valores de 2019; com o RevPAR a apresentar uma média de €69,7, e a taxa de ocupação a situar-se nos 61,7%. O primeiro trimestre de 2023 indicia uma manutenção desta tendência, com crescimentos homólogos relevantes, nomeadamente 63% nas dormidas, 65% no RevPAR e 17 pontos percentuais (p.p.) na taxa de ocupação.
Concelho
DORMIDAS
REVPAR
TAXA DE OCUPAÇÃO
(+63%)
(+17 p.p)
(+65%)
Fonte: INE, C&W, Turismo de Portugal
4,8 milhões
(+156%)
61,7%
(+28 p.p.)
€69,7
(+136%)
NOVAS ABERTURAS (2022/2023)
11 Hotéis 740 Quartos
140 Hotéis 9.600 Quartos
Em estabelecimentos de alojamento turístico Em estabelecimentos hoteleiros Em estabelecimentos hoteleiros
4 5 6
4
5
6
Oferta total por categoria
A cidade conta atualmente com perto de 140 estabelecimentos hoteleiros, num total de 9.600 quartos. Demonstrando o maior investimento em projetos de categoria superior ao longo dos últimos anos, metade das unidades de alojamento encontra-se em projetos de 4 estrelas, seguindo-se os 5 estrelas com 22%.
Dormidas e RevPar
Fonte: INE *Janeiro a março
Fonte: Cushman & Wakefield, Turismo de Portugal
Até 2025
Desde 2022, a cidade contou com 11 novas aberturas, a quase totalidade das quais em unidades de categoria 4 estrelas, adicionando 740 novos quartos à oferta. A oferta futura estimada para os próximos 3 anos totaliza 5 novos hotéis com 460 quartos, com os estabelecimentos de 5 estrelas a agregarem 48% da oferta anunciada, entre as quais se destaca o Oporto Story Hotel com 120 quartos.
Principais
Em estabelecimentos de alojamento turístico
Em estabelecimentos hoteleiros
RESIDENCIAL:
Nº FOGOS VENDIDOS
TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO
PREÇO MÉDIO
TAXA MÉDIA DE DESCONTO E REVISÃO
-7%
7 meses
Fonte: SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci)
VENDA
€3.790/m
(+3%)
Nº FOGOS EM OFERTA
5.530
(-18%)
€2.870/m
(-1%)
Arrendamento de apartamentos T1-23 (acumulado 12 meses)
7
Em parêntesis variação percentual face ao período homólogo
Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, ao longo dos últimos 12 meses verificou-se um abrandamento dos valores de venda de apartamentos no Porto, para o qual terá contribuído o aumento da inflação e das taxas de juro, e consequente agravamento do poder de compra das famílias. Em termos homólogos, os indicadores de oferta registaram por um lado um ligeiro incremento de 3% no preço médio pedido, e por outro uma quebra na mesma ordem no volume de imóveis para venda. Relativamente à procura, o número de fogos vendidos refletiu uma quebra acentuada de 18%, com os valores transacionais a estabilizarem nos €2.870/m². Invertendo a tendência dos últimos anos, os valores mais elevados registaram-se no Centro Histórico, com €3.290/m², seguindo-se a Foz, com €3.160/m²; para o qual contribuiu a quebra acentuada de 20% nos valores contratualizados nesta última zona. Em sentido oposto, o maior aumento homólogo (+16%) ocorreu entre as freguesias Periféricas, para um máximo histórico de €2.570/m², continuando ainda assim a agregar os valores por zona mais baixos.
Neste contexto, a taxa média de desconto e revisão aumentou, para os 7%; embora o tempo de absorção tenha diminuído em 1 mês, para os 7 meses.
Valores de venda de apartamentos
Fonte: SIR Ci *Valor acumulado 12 meses
Venda
Novos e usados
Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
-2%
2 meses
ARRENDAMENTO
€14,0/m /mês
550
(-36%)
430
(-20%)
€13,3/m / mês
(+21%)
Relativamente ao mercado de arrendamento, a escassez de oferta disponível no mercado acentuou-se no último ano, com uma quebra do número de fogos em oferta de 36%, e consequente aumento dos valores médios pedidos para os €14/m²/mês. Neste contexto, o numero de apartamentos arrendados nos últimos 12 meses reduziu igualmente (-20%), com a renda média contratada no concelho do Porto a aumentar na mesma ordem de valores, para os €13,3/m². Neste segmento os valores mais elevados continuaram a praticar-se na mesma zona, nomeadamente na Foz, com €14,2/m²/mês. À semelhança do mercado de venda, apesar de manter os valores médios mais baixos, destaque para o aumento de 27% entre as freguesias Periféricas, cuja renda unitária contratualizada aumentou para os €12,1/m²/mês. As taxas de desconto e revisão refletiram igualmente a desadequação entre procura e oferta, corrigindo 3 p.p.; com o tempo de absorção a reduzir para metade, nomeadamente 2 meses.
Valores de apartamentos
Arrendamento
Valores de arrendamento de apartamentos
O investimento imobiliário institucional na Área Metropolitana do Porto (“AMP”) encontra-se atualmente a percorrer uma trajetória de consolidação, num contexto de alguma escassez de oferta de produto de investimento institucional. Desta forma, durante os últimos 15 meses foram transacionados €267 milhões em imobiliário comercial, dos quais somente €1 milhão entre janeiro e março de 2023. Comparativamente com a tendência verificada em Portugal, o mercado é caracterizado por um maior peso dos investidores nacionais, os quais desde o ano passado agregaram 38% do volume investido.
VOLUME TOTAL
INVESTIMENTO ESTRANGEIRO
Hotéis
€267 milhões
62%
Investimento institucional em produto imobiliário acabado e de rendimento
Investimento em Imobiliário Comercial 2022 e T1-23
Investimento institucional em produto imobiliário acabado e de rendimento; exclui imóveis transacionados em portfólio e cuja desagregação geográfica não tenha sido possível contabilizar
8
Investimento por semestre
Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo
Investimento por setor
Por influência de diversas transações de dimensão relevante na área da hotelaria, este setor liderou a procura representando 61% do total investido, com €164 milhões. Entre outras, destaque para a maior transação histórica neste setor, a aquisição pela DK do portfólio Crow à ECS Capital, cuja componente de imobiliário comercial nesta região se localiza em Vila Nova de Gaia, e cujo valor de aquisição se terá situado nos €40-50 milhões. Seguiram-se as transações de duas unidades hoteleiras de categoria 5 estrelas, nomeadamente o The Lodge Hotel e o Hotel Infante Sagres, adquiridos respetivamente pela Azora Capital por €40 milhões e pela Gaw Capital por €34-38 M. Seguiu-se o setor de retalho, que atraiu 18% do volume transacionado, com €49 milhões e cuja principal transação correspondeu à compra pelo Grupo Domingos Névoa do Shopping Centre Cidade do Porto à Teixeira Duarte por €28 milhões. Por seu lado, o setor de escritórios contabilizou 11% do total transacionado, com o maior negócio envolvendo a aquisição pela Corum Asset Management do edifício Heroismo 283 por €16 milhões. Seguiu-se o setor industrial, com um peso de 9%, com destaque para a compra de um portfólio de dois ativos da Rangel por €8 milhões pela M7 Real Estate.
Num contexto de maior incerteza da evolução da economia global, as yields prime registaram aumentos transversais em 2022 e primeiro trimestre de 2023, nomeadamente para os 5,50% em industrial & logística, 5,75% no comércio de rua e 6,25% nos centros comerciais e escritórios.
de Investimento
Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo Componente de imobiliário comercial na Área Metropolitana do Porto Valor unitário por quarto (€/quarto)
9 10 11
Yields
Prime
MARKET UPDATE PORTO,
MAIO 2023
Para mais informações, ou para obter mais cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: MARKETING & COMUNICAÇÃO Miguel Sena miguel.sena@cushwake.com Tel.: +351 213 224 757 A Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma consultora líder global em serviços imobiliários que cria valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas de serviços imobiliários com 50.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 60 países. Em 2021, a consultora registou uma faturação de 9,4 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, consultoria e avaliações. Para saber mais visite www.cushmanwakefield.com © 2023 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 5º 1250-140 Lisboa Av. Da Boavista, 1837- 8º 4100-133 Porto www.cushmanwakefield.com
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