Value of a city
KLIK VERDER
juni 2022
e-book
In de serie 'Value of a City' geeft Cushman & Wakefield haar visie op een onderwerp dat te maken heeft met de waarde van de stad. Deze visie komt tot stand vanuit intern onderzoek en dialoog met interne en externe stakeholders, in nauwe samenwerking met consultants en analisten uit ons Real Estate Strategy & Innovation team. Onze ‘Value of a City’ is opgedeeld in vier thema's: Ziel van een stad, Veranderingen van de stad, Weerbaarheid van de stad en Slimme steden. Dit E-book geeft een samenvatting van alle whitepapers die binnen deze thema’s zijn verschenen. Alle whitepapers zijn te downloaden via onderstaande button ‘downloads’. Een aantal whitepapers zijn onderwerp van gesprek geweest in onze Podcast, welke te beluisteren zijn via onderstaande button ‘Podcast’.
Bron: Eurostad, 2021.
Value of a City-downloads
Value of a City-Podcast
INHOUD
ZIEL VAN EEN STAD
01
Ziel van de Stad Agglomeratievoordelen Ode aan de Woningcorporatie
VERANDERINGEN VAN DE STAD
De Toekomstbestendige stad De Randstad loopt leeg De Nederlandse winkelstraat in 2030
02
WEERBAARHEID VAN DE STAD
De stad na COVID Weerbaarheid van de groene stad De gezonde stad maakt gezonde inwoners Climate risk – Resilience of a city (engels) Lessen uit de woestijn
03
SLIMME STEDEN
City Profiler Mobiliteitshub Een ‘slimme’ smart city
04
WAT IS DE WAARDE VAN DE STAD?
Zoals steden het product zijn van menselijke verbeelding en daadkracht, worden wij als mens net zo sterk beïnvloed door de door onszelf gebouwde omgeving. Een wederkerige relatie tussen de stad en haar inwoners. Tolerante, vrijgevochten, kosmopolitische, patriottische of religieuze steden vormen hun inwoners net zoals ze met deze idealen nieuwe inwoners aantrekken of afstoten. In een constante strijd met pull- en pushfactoren, trekt de stad ons aan met carrièreladders, soepele kennistransfers en inspirerende mensen en stoot de stad ons af door de aanwezigheid van ongelijkheid, congestie en zelfs geweld. De stad is de caleidoscoop die zowel het beste als het slechtste in ons mensen naar boven weet te brengen. De stad en haar omgeving zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Zo wordt over het algemeen aangenomen dat innovaties in ruimtegebruik zoals de komst van landbouw, grotendeels aan de basis van het ontstaan van de stad heeft gestaan. Het was 5.000 jaar geleden dat de eerste permanente nederzettingen ontstonden, waar inwoners werden vrijgespeeld van de dagelijkse zoektocht naar voedsel om zich door middel van onderwijs te bekwamen in handel, wetenschap en religie. Innovaties - die overwegend in de stad werden bedacht - hadden hun weerslag op de omgeving: landbouwinnovaties zorgden ervoor dat steeds minder mensen in de landbouw noodzakelijk waren, met de landbouwmechanisatie in de jaren 60 als voorlopig sluitstuk.Steden ontstonden nabij natuurlijke strategische infrastructuur zoals een baai of een haven, of ontstonden in de buurt van natuurlijke hulpbronnen of waar productieomstandigheden optimaal waren. Steden groeiden als gevolg van industrialisatie op die plekken waar transportkosten tussen grondstofvindplaats en markt minimaal waren. Met de komst van internet werd deze eeuwenlange verdeling opgeschud. Regio’s concurreerden steeds minder op basis van bijvoorbeeld de aanwezigheid van grondstoffen, gunstige ligging of een concurrerend ondernemingsklimaat. In plaats daarvan werd ‘creativiteit’ in de breedste zin van het woord de belangrijkste aanjager van economische groei. Om als stad economisch succesvol te zijn in deze ‘Creative Age’, moeten steden zichzelf aantrekkelijk maken om creatieve mensen aan te trekken en vast te houden. Juist deze groep genereren innovatie en ontwikkelen de tech sector die uiteindelijk doorwerkt als aanjager van economische groei. De post-industriële economie verandert fundamenteel de manier waarop we wonen en werken: banen verdwijnen en er komen nieuwe en andersoortige banen bij. Deze transitie voltrekt zich echter niet vanzelf: het stelt nieuwe eisen aan de ruimtelijke inrichting van ons land. Ons land kent een lange traditie van succesvolle aanpassing aan de steeds veranderende economische werkelijkheid. Van de droogmakerijen in het Holland van de Gouden Eeuw, de inpoldering van de Zuiderzee, de grootschalige industrialisatie in de 19e eeuw, de bouw van de grote mainports na de Tweede Wereldoorlog, de mechanisatie van de landbouw tot de Deltawerken…en weer door de 21e eeuw in. In deze serie kijken we op diverse vlakken naar hoe de waarde van de stad tot uitdrukking komt. Waarom wil iedereen er graag wonen? Wat brengt de stad haar inwoners en hoe moeten beleidsmakers hierop inspelen? Dit zijn de vragen achter de Value of a City reeks, gestructureerd rondom vier sub thema’s: In De ziel van de stad gaan we op zoek naar de waarde van de stad die relaties faciliteert: tussen mensen, tussen mensen en bedrijven, tussen bedrijven en bedrijven, tussen arbeid en kapitaal. Veranderingen van de stad focust op zich op het dynamische karakter van de stad en de planningsopgave die daarmee verband houdt, hoe blijft de stad inclusief en functioneel voor iedereen? Het thema Weerbaarheid van de stad zoomt in op het tegengaan van de ongewenste effecten van urbanisatie: hoe blijven inwoners veilig en gezond? In Slimme steden behandelen we de technologie achter leefbare steden. ‘De Stad’ huisvest inmiddels driekwart van de wereldbevolking en verschaft een nog groter percentage werkgelegenheid en een plek voor ontspanning. Hebben we het over de Value of a City, dan hebben we het vooral over onze eigen thuisomgeving. In Slimme steden behannologie achter leefbare steden. ‘De Stad’ huisvest inmiddels driekwart van de wereldbevolking en verschaft een nog groter percentage werkgelegenheid en een plek voor ontspanning. Hebben we het over de Value of a City, dan hebben we het vooral over onze eigen thuisomgeving.
IOT IS EEN NETWERK VAN APPARATEN EN SENSOREN DAT WAARNEMINGEN OMZET IN ACTIE
Van geografie en morfologie tot functionaliteit en voorzieningenniveau: de stad is als ruimtelijk concept 100% het product van menselijk handelen. Het reflecteert onze gemeenschappelijke idealen met betrekking tot economie, maatschappij en cultuur. Door eigenhandig steden te bouwen en ze vorm te geven door erin te wonen en te werken, inspireert de stad ons mensen tot het hebben van dromen en verwachtingen over carrière, familie en welvaart. Het geeft ons een reden van bestaan.
-25%
20%
ZIEL VAN DE STAD
Het is dé belangrijkste succesfactor voor het aantrekken van mensen, ideeën en kapitaal. Wat maakt een stad tot het hebben van een ziel en is die maakbaar? Al jarenlang zijn niet de aanwezigheid van grondstoffen, een gunstige ligging of het ondernemingsklimaat de belangrijkste aanjager van economische groei. In plaats daarvan is ‘creativiteit’, in de breedste zin van het woord, waar regio’s en steden op concurreren met elkaar. Om als stad economisch succesvol te zijn in deze Creative Age, moeten steden ervoor zorgen dat ze creatieve mensen aantrekken en behouden. Het is deze ‘Creative Class’ van getalenteerde en creatieve mensen die innovaties genereren, de Tech-sector ontwikkelen en daarmee de economische groei aanjagen. Deze nieuwe klasse wil in vrije en tolerante plaatsen wonen, werken en leven. Plaatsen met meer aandacht en aandacht voor het mensenklimaat, zoals culturele en maatschappelijke voorzieningen, broed- en ontmoetingsplaatsen, als integraal onderdeel van een economische ontwikkelingsstrategie: oftewel het koesteren dan wel het bouwen aan de ziel van een stad. What’s Next De laatste jaren is de ongelijkheid tussen succesvolle en niet succesvolle steden toegenomen en is de ongelijkheid binnen steden vergroot. Het verschil in welvaart tussen een klein aantal zogeheten ‘Superstar Cities’ en andere steden wordt steeds groter. Zowel talent als kapitaal richt zich op dit handjevol succesvolle steden. In combinatie met de globalisering en de-industrialisering zorgt dit ervoor dat alle anders steden hun economische grondslag dreigen te verliezen. Daarnaast hebben bewoners van Superstar Cities hoge kosten voor huisvesting en levensonderhoud, waardoor een steeds groter wordende groep professionals een groot deel van hun inkomen op ziet gaan aan huisvesting. Normaliter veroorzaakt gentrification dat populaire buurten van de creatieve klasse naarmate de tijd verstrijkt ook populair worden bij de vermogende klasse. Hierdoor worden deze buurten na verloop van tijd voor de meeste mensen onbetaalbaar. Daar waar de ziel van de stad verloren dreigt te gaan door hoge huren en anonieme investeringsstromen, zo blijkt dat kapitaal in belangrijke iconen voorziet waaraan diezelfde ziel wordt opgehangen. Daarmee wordt de ziel van de stad niet louter gemaakt door diegenen die er momenteel wonen, werken en leven, maar ook door de bijdragen van mensen die er hun welvaart aan te danken hebben.
01.1 OP ZOEK NAAR DE ZIEL VAN EEN STAD
In 1890 introduceerde econoom Alfred Marshall het concept rondom agglomeratie. Dit concept beschrijft hoe er door concentratie van bedrijven, middels localisation economies of urbanisation economies, voordelen kunnen ontstaan zoals een gespecialiseerde arbeidsmarkt, de mogelijkheid om voorzieningen te delen en de mogelijkheid tot het creëren van kennis en informatie. Ondanks dat deze klassieke randvoorwaarden een belangrijke aantrekkingskracht vormen voor bedrijven, zijn deze niet allesomvattend. Bedrijven worden namelijk ook aangetrokken tot de directe gebouwde omgeving. Uit een hedonische prijsanalyse waarin kantoorhuren tussen 2011 en 2019 zijn geanalyseerd, blijkt dat consumption amenities, als belangrijke fundamenten voor de ziel van de stad, gewaardeerd worden door bedrijven. De analyse toont aan dat bedrijven betalingsbereidheid laten zien voor culturele voorzieningen zoals musea, theaters en bioscopen en bijvoorbeeld restaurants. Zo leidt de aanwezigheid van één museum, theater of bioscoop tot een betalingsbereidheid van EUR 0,47 per vierkante meter per jaar en leidt één restaurant of café binnen drie kilometer van het kantoor tot een betalingsbereidheid van EUR 0,36 per vierkante meter per jaar. De hoogte van de huurprijs wordt beïnvloed door de bovenstaande voorzieningen. Daarbij komt echter wel de inclusiviteit van de stad kijken: de impact van de voorzieningen op de huurprijs is namelijk groter in inclusieve steden zoals Amsterdam en Utrecht doordat er simpel weg meer consumption amenities zijn. Doordat de hedonische prijsanalyse een universele geldigheid voor heel Nederland laat zien, betekent dit echter dat er ook inclusieve steden kunnen ontstaan elders in Nederland.
01.2 AGGLOMERATIEVOORDELEN GAAN NIET ALLEEN OVER SCHAAL
Kantoorgebruikers waarderen de ziel van de stad. Dit blijkt uit de betalingsbereidheid voor consumption amenities, zoals musea, theaters, bioscopen en restaurants.
De impact van de consumption amenities op de huurprijzen is groter in inclusieve steden, simpel weg doordat er meer consumption amenities aanwezig zijn.
Door de universele geldigheid van de betalingsbereidheid vormen de consumption amenities de sleutel tot het creëren van inclusieve steden door heel Nederland. In hoeverre deze inclusieve steden de komende jaren gaan ontstaan hebben we middels de inrichting van de gebouwde omgeving zelf in de hand.
01.3 ODE AAN DE WONINGCORPORATIE
In het Besluit Beheer Sociale Huursector (1992) worden woningbouwcorporaties verplicht bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken. Daarnaast zijn de belangrijkste speerpunten het realiseren van betaalbare en duurzame woningen en voldoen aan de maatschappelijk taken die vallen onder diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Sinds de oprichting in 1852 leveren woningcorporaties een aanzienlijke bijdrage aan de Nederlandse woningvoorraad en de kwaliteit daarvan. Ondanks het significante woningtekort waarmee de Nederlandse samenleving momenteel te maken heeft worden de kennis en ervaring van woningbouwcorporaties nog beperkt ingezet. De woningwet uit 2015 moet ervoor zorgen dat woningbouwcorporaties zich meer focussen op hun kerntaken. Zo betalen zij sinds 2015 een verhuurdersheffing, een aanvullende belasting per woning met een gereguleerde huur. Om dit te betalen moeten de corporaties hun DAEB bezit apart zetten van de vrije huurwoningen (het niet-DAEB bezit). In totaal betaalden sociale verhuurders ongeveer EUR 1,7 miljard aan verhuurdersheffing in 2019. Mede door deze maatregelen wordt het corporaties moeilijker gemaakt om te focussen op de leefbaarheid en diversiteit van wijken. Daarnaast moet er grotendeels gefocust worden op de sociale minima waardoor een beperkt aantal woningen beschikbaar is voor de middeninkomens. Tot slot zorgen hoge eisen aan (her)ontwikkelingsprojecten ervoor dat de focus op woningen in het middensegment gering is. De regering onderkent de problematiek en heeft een versoepelde markttoets ingevoerd waardoor woningbouwcorporaties zich kunnen mengen in het middensegment. Hierdoor kan de opgesloten kennis binnen de corporaties meer ingezet worden en kunnen zij actief bijdragen aan het oplossen van de woningnood.
Met haar 150 jaar geaccumuleerde kennis beschikken de corporaties over alle middelen om succesvolle, inclusieve stedelijke omgevingen te creëren, die de stad haar ziel geeft.
Sinds de woningwet van 2015 is de bewegingsvrijheid van woningcorporaties ingeperkt waardoor zij zich alleen maar mogen focussen op hun kerntaak; realiseren van betaalbare en duurzame woningen, vooral gericht op de sociale minima.
Het woningtekort in Nederland is verdeeld over alle segmenten, maar vooral de middeldure huur woningmarkt staat onder druk. Een segment waarin de woningcorporaties niet mogen opereren.
Nu de woningnood een hoogtepunt beleeft moeten we de kennis van woningcorporaties wederom inzetten om steden mooi te maken en ze een ziel te geven.
Marktpartijen moeten woningcorporaties dus niet zien als een concurrent, maar als een partner om wijken inclusief, divers en duurzaam te maken.
Verandering VAN DE STAD
De huidige tijdsgeest wordt voornamelijk bepaald door maatschappelijke opgaven omtrent verduurzaming en verstedelijking. Met de nieuwe Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en de Omgevingswet neemt de Rijksoverheid opnieuw een wat duidelijker standpunt in ten aanzien van stadsvorming. Een van de prioriteiten betreft de stedelijke ontwikkeling ofwel ‘sterke en gezonde steden en regio’s’. Nieuwe locaties voor wonen en werken in stedelijke gebieden zijn nog steeds nodig. De zoektocht naar geschikte ontwikkellocaties wordt verder vormgegeven door het accent op inclusieve leefbaarheid, wat draait om publieke (groen)voorzieningen, mobiliteit, duurzaamheid, bereikbaarheid en toegankelijkheid. What’s Next De huidige tijdsgeest wordt voornamelijk bepaald door maatschappelijke opgaven omtrent verduurzaming en verstedelijking. Met de nieuwe Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en de Omgevingswet neemt de Rijksoverheid opnieuw een wat duidelijker standpunt in ten aanzien van stadsvorming. Een van de prioriteiten betreft de stedelijke ontwikkeling ofwel ‘sterke en gezonde steden en regio’s’. Nieuwe locaties voor wonen en werken in stedelijke gebieden zijn nog steeds nodig. De zoektocht naar geschikte ontwikkellocaties wordt verder vormgegeven door het accent op inclusieve leefbaarheid, wat draait om publieke (groen)voorzieningen, mobiliteit, duurzaamheid, bereikbaarheid en toegankelijkheid.
02.1 DE TOEKOMSTBESTENDIGE STAD
02.2 DE RANDSTAD LOOPT LEEG
De initiële oorzaak hiervan heeft alles te maken met vraag en aanbod. Al jaren is er een chronisch tekort aan betaalbare woningen in de Randstad, het economisch hart van Nederland. Dit geldt zowel voor starters op de kopersmarkt als middeninkomens op de huurdersmarkt. Het tekort aan woningen loopt jaarlijks op, nu 330.000 naar 419.000 in 2025. In absolute zin is er ruimte genoeg, woningen/woonwijken bestrijken slechts 7% van het totale oppervlakte van Nederland. En toch lukt het niet om het woningtekort op te lossen. In het huidige klimaat van regelgeving en lokaal beleid lijken de verhoudingen zoek. Woningzoekers vallen tussen wal en schip en huurders vallen zelfs onder de armoedegrens omdat de helft van hun inkomen opgaat aan woonlasten. What’s Next We moeten stoppen met ons vast te houden aan de plannen om verticaal te bouwen en ons alleen maar te richten op de Randstad. Er is buiten dit gebied genoeg ruimte, die we hard nodig hebben als we kijken naar de bevolkingsgroei de komende decennia. Bovendien stellen afstanden in ons land niets voor. De uitdaging is bereikbaarheid, ofwel goede (trein)verbindingen zodat de Randstad voor iedereen binnen 45 minuten reistijd ligt. Als we ons alleen richten op woningbouw binnen de (Rand)stadsgrenzen komen we er niet. Er is behoefte aan een landelijke oplossing en centrale regie met lokale toepassing om deze woningcrisis op te lossen en opgelost te houden. Door verder te kijken dan en de grenzen van de Randstad te verleggen krijgen we een betere spreiding van stedelijke ontwikkeling in Nederland. Als steden hun blikveld verbreden en onderling gaan samenwerken in een netwerk van kernen vanuit de ‘urban field’ gedachte, kunnen zij binnen een agglomeratie functioneren als één stad. Zo loopt de Randstad niet leeg, maar breidt zij slechts uit en behoudt en versterkt zij haar dynamiek als economische hart.
Ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling zijn echte Nederlandse producten en zijn vaak een weerspiegeling van de tijdgeest. Daarbij moet wel worden geanticipeerd op een alsmaar veranderende markt, wat vraagt om een sterke symbiose met marktpartijen. De symbiose tussen de overheid en markt is dus enerzijds gebaseerd op de tijdsgeest maar anderzijds op actie-reactie.
Gezien het versnipperd eigendom van veel de verdichtingslocaties, het accent op het onderscheidend vermogen van de locatie in combinatie met functiemenging en een toekomstbestendige gebruikerswaarde van een gebied, is een op maat gemaakte, gebiedsgerichte aanpak waarbij de overheid en markt optreden als gebiedspartners de sleutel tot succes.
De specifieke onderscheidende eigenschappen, identiteit, economische profilering en (leef) omgevingskwaliteit van een gebied moeten worden benut, aangewend en gecombineerd met (toekomstige) marktontwikkelingen in ruimtegebruik, -behoefte en mobiliteitseisen om zo steden op een toekomstbestendige manier te ontwikkelen.
De vastberadenheid van een ambitieuze vastgoedondernemer, fysieke aansluiting op het (tegelijkertijd verbouwde) station, rechtbank als iconische trekker, sterke functiemenging, duidelijke gebiedsprofilering en de rol van de Ontwikkelingsmaatschappij, hebben bijgedragen aan de succesvolle herontwikkeling van het Bossche Paleiskwartier. De Ontwikkelingsmaatschappij kon vrijwel ongestoord zijn gang gaan binnen de kaders die de Bossche gemeenteraad had vastgesteld omdat de gemeente aanvankelijk weinig belangstelling voor het gebied toonde.
Binnensteden zijn favoriet bij de grote kantoorgebruikers, vooral bij (fin)tech- en creatieve bedrijven. Steden ontwikkelen zich meer dan ooit door de mensen die er verblijven en de binnenstad is uiteindelijk altijd de leukste plek. Dé plek waar een continue wisselwerking plaatsvindt tussen concurrerende functies, zoals de vroegere marktpleinen. Nu is hét moment om te diversifiëren en de winkelstraat opnieuw vorm te geven. Wij zijn onze omgeving en omgekeerd. En deze nieuwe gebruikers van de binnenstad hebben hierin een bepalende stem. De binnenstedelijke verdichting leidt tot schaarste in de ruimte. Elke vierkante meter telt en wordt richting de toekomst alleen nog maar belangrijker. De stad functioneert steeds meer als een op zichzelf staand ecosysteem, waar wonen, werken en ontmoeten in hetzelfde domein te vinden zijn met alle voorzieningen op loopafstand. Veranderende behoeften en het groter bewustzijn nopen beleidsmakers tot meer innovatieve oplossingen met als voorbeeld de ‘stad van 15 minuten’ waarin binnen 15 minuten bewoners alle essentiële functies moeten vinden. What’s Next Het winkelhart zal nooit geheel uit een binnenstad verdwijnen, alleen verloopt door de pandemie de transitie naar online winkelen veel sneller dan werd gedacht en de gevolgen worden door menigeen onderschat. Door tijdig te anticiperen op nieuwe invullingen en een open blik houden voor alternatieven, kunnen we onze fijnmazige structuur van winkels voor de binnensteden behouden en zorgen we ervoor dat ook de kleinere steden en plaatsen leefbaar zijn en blijven. Als mens geven we onze omgeving vorm, maar dat geldt ook zeker andersom. Het aangezicht van de stad wordt bepaald door wie er lopen. Dat maakt onze binnensteden tot wat ze zijn: voor en door haar gebruikers.
02.3 DE NEDERLANDSE WINKELSTRAAT IN 2030
COVID heeft de ziel van de stad blootgelegd en toont de gebreken vanuit onze primaire behoeften. De belangrijkste behoefte, namelijk de interactie die we ervaren door gebruik te maken van de verschillende functies die een stad normaliter biedt en om (buiten) mensen te ontmoeten ontbrak. En als we het opzoeken, dan bij voorkeur in de buurt. Dit draagt ook bij aan efficiëntie. Door het (deels) wegvallen van reistijd zijn (werk)dagen efficiënter in te richten, zeker als je ook online bestellingen kunt doen en deze thuis laat bezorgen. De drang naar verdere efficiëntie wordt de komende jaren alleen maar groter in het digitale tijdperk en de 24/7 economie waarin we leven. Mensen hechten meer waarde aan ruimte, groen en schone lucht. De opkomst van elektrische mobiliteit kan hierbij helpen, maar stelt nieuwe eisen aan onze infrastructuur en openbare ruimte dan op dit moment het geval is. Enerzijds bestaat er de noodzaak voor een grote nieuwe laadinfrastructuur, terwijl anderzijds de aanwezigheid van 100.000+ elektrische auto’s de invoering van een smart grid realiseerbaar maakt. What’s Next De huidige en toekomstige inrichting van de openbare ruimte zal moeten anticiperen op de onmiddellijke behoeftebevrediging die in toenemende mate door mensen wordt ervaren als zij in de stad vanuit huis werken en leven. In 2024 zal de beroepsbevolking voor 75% bestaan uit millennials. Een generatie die volledig digitaal is opgegroeid en andere eisen stelt aan een kantoor. De bereikbaarheid en de voorzieningen rondom het kantoor spelen een belangrijke rol in de carrièrekeuzes van deze generatie. Daarnaast spelen in steden woningcorporaties een belangrijke rol bij het ontwikkelen van nieuwe woningen. Ondanks dat ruimte voor stedelijke ontwikkelingen vaak schaars is moet men bij nieuwbouw niet alleen omhoog kijken, maar ook aandacht besteden aan de openbare ruimte. Vastgoed moet worden ontwikkeld conform de marktbehoefte en gebruikers die het best aansluiten op de propositie van het gebied; niet andersom.
03.1 DE STAD NA COVID
03.2 WEERBAARHEID VAN DE GROENE STAD
Veel stedelingen waren de afgelopen periode genoodzaakt hun beweging en frisse lucht te krijgen door een wandeling in een van de drukke stadsparken. Hierdoor ontvlucht men in het weekend de stad om de natuur op te zoeken, of zelfs een reden om buiten de stad te gaan wonen. Groen in een stad heeft om meerdere redenen een belangrijk aandeel in een stedelijk ecosysteem: het draagt bij aan leefbaarheid, comfort en aantrekkelijkheid. Stadsparken en groenstroken bieden bewoners de mogelijkheid om buiten te ontspannen en vervullen daarnaast een belangrijke functie. Ze zijn de longen van de stad, ze gaan luchtvervuiling tegen, bieden verkoeling en dragen bij aan biodiversiteit. Maar door groei en verdichting van steden komt het groen steeds meer in de verdrukking. What’s Next Wereldwijd passen steden zich aan om zich te weren tegen de gevolgen van klimaatverandering. De vraag is alleen: gaat het hard genoeg? Op tijd begonnen zijn we zeker niet, maar zijn we in staat de verloren tijd in te halen? Door groei van steden zal de druk op groenvoorzieningen steeds verder toenemen en levert de (her)introductie van groen juist de oplossing bij het kunnen garanderen van leefbaarheid en comfort in de stad. Door een integrale, multidisciplinaire aanpak kunnen steden door het juiste groenbeheer en watermanagement bouwen aan een weerbare, klimaatadaptieve én daarmee toekomstbestendige leefomgeving. Een dergelijke stad heeft groen (bomen, planten) en blauw (water) integraal verwerkt om op natuurlijke wijze wateroverlast, hittestress, droogte en overstromingen aan te pakken en van dergelijke verstoringen te herstellen. In het realiseren van een toekomstbestendige stad is een multidisciplinaire aanpak van belang. Op landelijk niveau moet er gekeken worden naar de juiste inrichting en de onderliggende (eco) systemen met klimaatadaptatie als uitgangspunt. Gemeenten dragen de verantwoordelijk om de kwaliteit van de groenvoorziening leidend te laten zijn in de ruimtelijke inrichting. Vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars zorgen voor voldoende en gevarieerd groen in de afzonderlijke gebouwen. Tot slot helpt ook het individu bij het tegengaan van klimaatverandering door verantwoorde keuzes te maken.
De stad is een ecosysteem; een samenspel van gebouwen, infrastructuur, groenbeheer, watermanagement en sociale functies.
Beweging naar groene, klimaat adaptieve leefomgevingen
Natuurgebieden hoeven zich niet alleen buiten de stad te bevinden (London National Park City initiatief)
Genoeg beweegruimte in een stad is van groot belang voor de gezonde stad, maar met een alsmaar groeiende bevolkingsgroei en verstedelijking wordt de strijd om ruimte steeds heftiger in de stad. Met het alsmaar groeiende bewustzijn van de mens in relatie tot hun gezondheid is het voor beleidsmakers steeds belangrijker om deze ontwikkeling mee te nemen in toekomstplannen voor de stad. Twee concrete oplossingen om te overwegen zijn verdichting en het verbinden van de stad. Dit kan een positieve bijdrage leveren aan de gezondheid van de mens mits dit gepaard gaat met een goede implementatie. Door te verdichten zijn inwoners eerder geneigd om lopend of fietsend naar hun bestemming te gaan in plaats van met de auto of brommer. Dit stimuleert beweging en is tevens een schonere oplossing van vervoer. Het is echter van groot belang dat verdichting samen gaat met genoeg aanbod van ruimte om te bewegen en te ontmoeten. What’s Next Een gezonde stad faciliteert voldoende publieke buitenruimte, zoals zichtbaar groen, veilige speelplekken en wandelroutes en faciliteiten zoals horeca, pleinen, parken en luwe plekken om zo de bewoner uit te nodigen om naar buiten te gaan. Dit thema moet dan ook integraal worden meegenomen in de verder groei en ontwikkeling van de stad. Hierbij is het belangrijk dat dit vanuit verschillende invalshoeken zoals ruimtelijk bij de invulling van stedenbouwkundige plannen of het omgevingsplan voor verkeer en gemeentelijke gezondheidsdiensten en vanuit een maatschappelijk (sociaal culturele) invalshoek.
03.3 DE GEZONDE STAD MAAKT GEZONDE INWONERS
KWETSBARE SYSTEMEN, KWETSBARE STAD De toenemende kwetsbaarheid van vastgoed voor klimaatrisico’s heeft invloed op cashflow, risk premiums, verwacht groei potentieel, kosten en mogelijkheden voor financiering (UNEPFI). Deze risico’s worden onvoldoende verdisconteerd in de huidige waarderingsstandaarden. Net zoals voor toekomstige leegstand een voorziening wordt opgenomen, zou op basis van een bepaald risicoprofiel rekening moeten worden gehouden met onvoorziene omstandigheden als gevolg van klimaatverandering. Het gebrek aan voorbereiding op de impact van klimaatverandering leidt daarom momenteel tot onderwaardering van de potentiële impact. Wat kan de vastgoedsector doen? Het creëren van een businesscase voor klimaatadaptatie en het vergroten van de weerbaarheid kan door middel van drie stappen:
03.4 CLIMATE RISK – RESILIENCE OF A CITY
What’s Next Belanghebbenden die betrokken zijn bij het bezitten, beheren en exploiteren van vastgoed kunnen en moeten een centrale rol spelen bij het aanpakken van klimaatrisico's. Hoe de vastgoedmarkt omgaat met de gevolgen van klimaatverandering, zal de waarde van hun portefeuilles in de toekomst bepalen. We weten dat het klimaatrisico toeneemt. Het verbeteren van de klimaatbestendigheid is essentieel als we waarde nu en in de toekomst willen beschermen.
1. Het inventariseren van klimaatrisico’s en kansen, op basis van drie data punten
- Blootstelling of er een klimaatrisico aanwezig is in de buurt van een gebouw; - Kwetsbaarheid over hoe vatbaar een bepaald gebouw is om de impact van klimaatverandering; - Waarschijnlijkheid dat de gebeurtenis zal plaatsvinden.
- Dit kan financiële waarde zijn, maar ook bijvoorbeeld afname van productiviteit
2. De tweede stap is het vertalen van de uitkomst van stap 1 naar de waarde die risico loopt.
- Momenteel ligt hierbij vaak de nadruk op het afwegen van bepaalde kosten en het afstoten van assets. Echter, om onze steden op grote schaal te kunnen beschermen tegen klimaat verandering, zal er gekeken moeten worden naar het verbeteren van de veerkracht van het gebied rondom een gebouw
3. Het implementeren van risk management strategieën.
Het hebben van woonruimte is een recht voor iedereen. Bij voorkeur op een fijne plek in een inclusieve omgeving met ruimte voor persoonlijke ontwikkeling en perspectief. Locatie en het ‘succes’ van een stad zijn daarbij bepalende factoren. Ofwel, de economische gezondheid van een gemeente heeft een sterke invloed op de kansen voor haar inwoners. En hoe je het ook wendt of keert, de overheid heeft hierin een bepalende rol; zowel centraal als lokaal. Het gebrek aan capaciteit bij lokale overheden in landen zoals bijvoorbeeld Jordanië leidt ertoe dat ze de groei in steden niet altijd kunnen bijbenen. Waar eenieder het belang inziet van de verstrekking van basisbehoeften (zoals water- en elektriciteitsaansluitingen, afvalmanagement, wegennetwerken, gezondheidszorg en educatie) vanuit een menselijk oogpunt, wordt niet altijd beseft wat de invloed van het ontbreken van deze voorzieningen is op de sociaaleconomische positie van de inwoners. Hoewel dit een ‘ver-van-mijn-bed-show’ lijkt in Nederland, blijkt ook hier locatie een bepalende factor te zijn voor sociale mobiliteit en kansen. De stad met een weldaad aan banen, een goede mobiele infrastructuur, cafés en andere voorzieningen zal nieuwe, kansrijke inwoners aantrekken. Dit werkt ook andersom: in steden met lage arbeidszekerheid en beperkte voorzieningen pakken kansrijke jongeren hun koffers, met een daling van het gemiddelde opleidingsniveau en daarmee de welvaart. What’s Next Al met al ligt in het tegengaan van de benoemde problematiek – het woningtekort, toenemende sociaaleconomische ongelijkheid en de verschillen tussen regio’s en steden – een belangrijke rol weggelegd voor de lokale overheid. Daarbij is er behoefte aan nationaal beleid als duidelijk kader voor lokaal maatwerk gericht op integrale vormgeving van de stad. Waarbij de (lokale) overheid vanuit collectief belang de uitdaging heeft zorg te dragen voor die balans.
03.5 LESSEN UIT DE WOESTIJN
Slimme steden
In de moderne geschiedenis waren de veranderingen niet eerder zo evident waren. De oorzaak is technologie, de versneller COVID-19. In dit decor van veranderingen wordt het werk van ruimtelijk beleidsmakers van steden, city pofilers, nóg belangrijker. De komende periode staat in het teken van het uitbalanceren van het uitvoeren van activiteiten thuis of op locatie, totdat de ideale balans gevonden is. Van city profilers wordt verwacht dat zij de veranderingen ruimtelijk kunnen vertalen, zodat wordt gekozen voor een ruimtelijke inrichting die inspeelt op de acute ruimtevragen van nu, maar ook ruimte reserveert voor toekomstige ontwikkelingen. Het is duidelijk dat 5 dagen per week naar kantoor gaan om daar, ongeacht de specifieke activiteit, tijdens kantooruren te werken niet het nieuwe normaal zal zijn. De reistijd naar werk zorgt in veel gevallen voor de catchment area waarbinnen woningen worden gezocht. Doordat er minder vaak naar kantoor wordt gegaan, neemt die catchment area naar verwachting toe. Voor werkgevers geldt dat de catchment area waarbinnen talenten worden gezocht hierdoor ook toeneemt: kantoren met de grootste catchment area worden populairder, de locatiekeuze steeds belangrijker.
04.1 CITY PROFILER
04.2 MOBILITEITSHUB: ENABLER VOOR TOEKOMSTIGE BEREIKBAARHEID
De stad functioneert steeds meer als een op zichzelf staand ecosysteem, waar wonen, werken en ontmoeten in hetzelfde domein te vinden zijn met alle voorzieningen op loopafstand. Veranderende behoeften en het groter bewustzijn stimuleren beleidmakers tot meer innovatieve oplossingen met als voorbeeld de ‘stad van 15 minuten’ waarin binnen 15 minuten bewoners alle essentiële functies moeten vinden. In de grote steden krimpt het aantal afgelegde kilometers van inwoners door de dichtheid van voorzieningen. De binnenstad lijkt ruimte vrij te maken. Met veranderende vervoersbewegingen, minder auto’s en minder parkeerplekken komen er meer vierkante meters vrij om te wonen en ontmoeten. Welke consequenties heeft dat voor de stedelijke ontwikkeling, infrastructuur en mobiliteit? Wat is er nodig om voor de lange termijn een aantrekkelijke woon- en werkomgeving te ontwikkelen en welk mobiliteitsaanbod hoort daarbij? Om de bereikbaarheid van grote steden op peil te houden en om een aantrekkelijke woon- en werkomgeving in de steden te garanderen, moeten er slimme oplossingen komen: Mobility as a Service. What’s Next Zowel mobiliteitshubs die zich richten op forensenstromen als hubs die meer bewoner-georiënteerd zijn hebben als doel het aantal verkeersbewegingen in steden te minimaliseren. Gemeenten moeten ervoor zorgen dat het gemeentelijk beleid aansluit bij deze mobiliteitslocaties en de doelgroepen die er gebruik van maken. De markt kan op haar beurt een passende invulling geven aan deze mobiliteitshubs. De binnenstedelijke verdichting zet door, terwijl mobiliteit ook toeneemt. Stedelijke gebieden hebben een uitstekende bereikbaarheid en tegelijkertijd ook de grootste uitdagingen. Om deze gebieden aantrekkelijk en leefbaar te houden dienen gebiedsorganisaties mobiliteit te faciliteren dat gericht is op het scheiden van verkeersstromen. Denk hierbij aan maatwerkoplossingen voor zowel de forensenstroom als bewoners. Een integrale strategie, gebaseerd op visie, de techniek en de ruimte is nodig om bereikbaarheid in de grote steden te faciliteren.
Een Smart City (of slimme stad) is een stedelijk gebied dat data inzet om het leven van haar inwoners efficiënter te maken. Om deze data te verzamelen wordt een stad volgehangen met sensoren, die fungeren als kunstmatige zintuigen om veranderingen waar te nemen, op te slaan en te analyseren. Doordat de sensoren voornamelijk in apparaten zitten die via het internet kunnen communiceren wordt er gesproken van het Internet of Things (IoT). Een netwerk van apparaten en sensoren die waarnemingen omzetten in actie. Wat moet het doel zijn van een smart city? Door de groei van het inwonersaantal in Nederland komt de leefbaarheid van de grote steden en randgemeenten onder druk te staan. Slimme technologieën kunnen hierbij helpen, maar men moet zorgvuldig afwegen waarvoor dit wordt ingezet. Een valkuil van de slimme stad is namelijk als mensen de informatie (zoals bijvoorbeeld navigatiesystemen) voor waar aannemen en zelf niet meer hoeven na te denken. Situaties waarin een beroep wordt gedaan op het probleemoplossend vermogen van een persoon worden minder. Het systeem detecteert immers het probleem en lost dit al op voordat het is ontstaan. Terwijl dit vermogen juist de aanjager voor innovatie is. Mensen komen pas met nieuwe ideeën als een probleem niet direct wordt opgelost door systemen. Deze innovatiekracht komt juist de stad ten goede. What’s Next De beperkte ruimte in Nederland zorgt ervoor dat geplande uitbreidingen minder kolossaal van aard zijn dan in landen zoals bijvoorbeeld Saudi-Arabië en een meer gezonde verdeling van woningtype kennen. Maar om de verdergaande verdichting van steden te kunnen opvangen zullen deze Smart Cities moeten inzetten op autonoom rijdende voertuigen zoals PRT’s en bussen, zoals in Eindhoven en Rotterdam. Platooning, het vormen van treintjes van voertuige, kan ingezet worden om drukte rond logistieke hotspots op te lossen en het (energie) verbruik van voertuigen te verminderen. Meer gebouwen worden slimmer en duurzamer door hergebruik van materialen, een lager energieverbruik en uitstoot. Uiteindelijk is een slimme stad een stad die verstandige beslissingen neemt en inzet op oplossingen met een menselijke maat. De stad moet een plek zijn waar mensen wonen, werken, winkelen en elkaar ongepland ontmoeten. Technologie moet in dienst staan van de mens.
EEN ‘SLIMME’ SMART CITY
Data Analyst stijn.martens@cushwake.com
STIJN MARTENS
cushmanwakefield.com
Research Lead +31 (0)6 2973 8608 jos.hesselink@cushwake.com
JOS HESSELINK MSC
International Partner - Head of Strategy & Innovation +31 (0)6 1396 7315 elsbeth.quispel@cushwake.com
ELSBETH QUISPEL
AUTEURS
Junior Consultant Research willemijn.vandenhoek@cushwake.com
WILLEMIJN VAN DEN HOEK MSC
Data Analyst Research stijn.martens@cushwake.com
Senior Consultant Gebiedsontwikkeling Real Estate Strategy & Innovation laurens.vanderschoor@cushwake.com
LAURENS VAN DER SCHOOR MSC
Consultant | Market Intelligence Real Estate Strategy & Innovation thijs.vandenbrink@cushwake.com
THIJS VAN DEN BRINK MSC
Junior Data Analyst Real Estate Strategy & Innovation jasper.wouters@cushwake.com
JASPER WOUTERS
Consultant Gebiedsontwikkeling Real Estate Strategy & Innovation fabian.vankoldenhoven@cushwake.com
FABIAN VAN KOLDENHOVEN MSC
Senior Strategy Consultant Sustainability Real Estate Strategy & Innovation lucy.matchett@cushwake.com
LUCY MATCHETT MSC CENV
Strategy Consultant Sustainability Real Estate Strategy & Innovation anouk.donkervoort@cushwake.com
ANOUK DONKERVOORT MSC
Senior Consultant Real Estate Strategy & Innovation linda.matser@cushwake.com
LINDA MATSER MSC
Partner Market Intelligence Public Sector Lead frank.vandersluys@cushwake.com
FRANK VAN DER SLUYS MSC MSRE
Associate – Strategic Consulting nikki.schuermans@cushwake.com
NIKKI SCHUERMANS MSC MRICS
Analyst - GIS Specialist Real Estate Strategy & Innovation niek.sprengers@cushwake.com
NIEK SPRENGERS
