Outlook Mid-Year - Business

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La hausse des taux excerce une pression sur la rentabilité des propriétaires immobiliers commerciaux et des entrepreneurs

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Perspectives sur les taux de mi-année

Le marché volatile de l’assurance des biens commerciaux a commencé l’année 2023 dans la tourmente, avec l’incertitude économique, l’augmentation des coûts de remplacement, les retards dans la chaîne d’approvisionnement et les catastrophes météorologiques marquantes de 2022 qui ont fait grimper les taux. Toutes les industries sont susceptibles de payer plus cher pour l’assurance des biens et de voir les conditions se durcir, mais la stabilisation de l’inflation et l’amélioration de la souscription devraient aider le marché à s’installer dans un avenir moins erratique.

Contexte

Mère Nature a fait des ravages dans le monde entier en 2022. Les pertes dues aux catastrophes naturelles ont coûté aux assureurs plus de 125 milliards $ dans le monde, contribuant à une hausse de 17 % des taux de l'assurance des biens commerciaux dans le monde entier cette année. L’inflation élevée et inattendue, la hausse des taux d’intérêt et les pertes liées aux catastrophes naturelles plus importantes que prévu ont affecté les résultats des quatre plus grands réassureurs du monde en 2022. En conséquence, les taux de réassurance pour les assureurs de biens commerciaux ont augmenté de 20 % à 60 % au premier trimestre 2023. Ces assureurs répercutent à leur tour les coûts sur les assurés en augmentant les taux et en imposant des conditions contraignantes. Aux États-Unis, les ouragans dans le Sud-Est, les tornades dans le Midwest, les tempêtes de grêle dans le Nord et les incendies de forêt dans l’Ouest ont frappé le pays. Au Canada, les tempêtes de fin d’hiver dans l’Est, les tornades, la grêle et le vent dans l’Ouest, et l’ouragan Fiona dans l’Est du Québec et les Maritimes ont fait de 2022 la troisième année la plus coûteuse en termes de dommages assurés dans l’histoire du pays. Mais il y a de l’espoir que les prix baisseront bientôt. L’inflation aux États-Unis a diminué régulièrement depuis le pic de 9 % atteint en juin 2022, et il reste peu de goulets d’étranglement dans la chaîne d’approvisionnement dus à la pandémie. Les assurés qui investissent dans des stratégies d’atténuation sont susceptibles d’en tirer les plus grands bénéfices.

Les taux de l'assurance des biens commerciaux sont à la hausse, augmentant chaque trimestre depuis 2018. Les pertes records dues aux catastrophes et la hausse des coûts des matériaux de construction, de l’équipement, de la main-d’œuvre et du financement ne font qu’alourdir la charge qui pèse sur le marché. Pour les assureurs de biens, cette hausse des prix a entraîné une augmentation des coûts des réclamations de 30 milliards $ en 2021, une tendance qui s’est poursuivie en 2022.

La hausse des prix a également affecté l’évaluation des biens immobiliers : près d’un tiers des biens commerciaux sont sous-évalués, ce qui crée des écarts entre les montants de couverture et les coûts de reconstruction. Dans la majeure partie des États-Unis, les taux d’assurance des biens augmenteront de 20 % à 30 %; les biens situés dans des zones sujettes aux catastrophes subiront une hausse encore plus importante. Au Canada, les taux augmenteront de 10 % à 15 %, principalement en raison de l’augmentation des évaluations. Mais certains signes indiquent que le marché pourrait atteindre un sommet cet été. Les assureurs demandent aux propriétaires d’afficher des évaluations actualisées de leurs biens, tout en renforçant les conditions générales. Les biens commerciaux les plus performants obtiendront les conditions les plus favorables et seront les premiers à bénéficier d’un allègement des taux.

Catastrophes et inflation contribuent à la hausse des taux.

Le manque d’appétit des assureurs en matière de souscription pour les biens commerciaux va exacerber les difficultés des propriétaires. Depuis la fin de l’année 2022, plus de 85 % des gestionnaires de risques ont déclaré avoir constaté une réduction de la capacité d’assurance des biens commerciaux. Les assureurs réduisent leurs garanties et, dans certains cas, quittent carrément les marchés difficiles. Alors que les assurés commerciaux de Floride et de Louisiane ont eu du mal à trouver une couverture suffisante depuis de nombreuses années, la pénurie de capacité s’est aggravée. En Floride, plus d’une douzaine de compagnies d’assurance ont été mises sous séquestre au cours des deux dernières années, ce qui a encore réduit les capacités. En raison de l’inflation élevée et de l’augmentation des prix de la construction, les entreprises commerciales peuvent ne pas être en mesure d’acheter le coût de remplacement intégral de leurs bâtiments, ce qui peut les placer en situation de violation des clauses de leur prêt. D’autres États sont également touchés. Les assureurs réduisent leur capacité au Texas, qui a subi d’immenses dégâts matériels à la suite du gel de février 2021 et des ouragans qui ont frappé sa côte du Golfe. Les assureurs se retirent des États exposés aux tornades, comme l’Oklahoma, et réduisent leur intérêt pour la souscription d’une couverture contre les tremblements de terre dans l’ensemble des États-Unis.

Les capacités continueront à poser des problèmes aux propriétaires de biens commerciaux.

Les assureurs ont également fui la Californie pour des raisons autres que les incendies. Le commissaire aux assurances de l’État a relevé les limites de couverture des biens à 20 millions $ dans le cadre du plan FAIR (Fair Access to Insurance Requirement) pour ceux qui ne peuvent pas s’assurer sur le marché primaire. Toutefois, les assureurs sont tenus d’aider à absorber les pertes liées à la participation au plan FAIR, ce qui aura un effet dissuasif important sur l’assurance des biens commerciaux en Californie. Au Canada, les régions sujettes aux catastrophes verront leurs capacités réduites et leurs taux augmenter, ce qui sera particulièrement difficile pour les biens commerciaux exposés aux tremblements de terre, aux inondations et aux tempêtes de grêle. La réduction de la capacité des assureurs pourrait obliger de nombreux propriétaires de biens commerciaux exposés aux catastrophes naturelles à chercher une couverture auprès des assureurs excédentaires (E&S). Cependant, moins d’assureurs E&S sont prêts à souscrire une couverture catastrophe pour les biens commerciaux. Les taux E&S pour les biens ont augmenté de plus de 20 %, et les taux ont plus que doublé pour la couverture des biens exposés aux catastrophes naturelles.

Les propriétés commerciales et les chantiers de construction font l’objet d’une surveillance accrue de la part des assureurs, ce qui rend la transparence cruciale. En raison des retards chroniques de la chaîne d’approvisionnement, les entrepreneurs stockent régulièrement des équipements et des matériaux coûteux sur le site - et les polices d’assurance des biens en construction peuvent ne pas tenir compte de la perte ou de l’endommagement de ces équipements. Les entrepreneurs peuvent s’attendre à voir leurs taux d’assurance des biens en construction augmenter de 10 % à 15 % en 2023 - et bien davantage pour les sites situés dans des zones sujettes aux catastrophes. Ceux qui consacraient environ 2 % de leur budget à l’assurance peuvent s’attendre à en consacrer jusqu’à 5 % cette année. Et comme les assureurs sont moins enclins à souscrire un projet entier, les entrepreneurs devront se procurer des programmes d’assurance partagés et par tranche, ce qui augmentera encore les coûts. L’inflation élevée et l’augmentation des coûts de construction font que certains projets sont sous-assurés à mi-parcours. Les assureurs examinent minutieusement tous les aspects d’une construction, y compris l’approvisionnement et le stockage, et insèrent régulièrement des clauses de sauvegarde - telles que des exigences de sécurité sur le site ou l’emploi de gardes de nuit - dans les polices d’assurance, ce qui fait encore grimper les coûts.

Par exemple, les assureurs demandent aux entrepreneurs et aux opérations de stockage dans les transports d’indiquer précisément quels équipements et matériaux combustibles se trouvent sur le site et combien de temps ils y resteront. Les assureurs demandent également des plans d’évacuation spécifiques, en particulier pour les chantiers de construction situés dans des zones côtières ou sujettes aux incendies de forêt. Il s’agit notamment de plans de fermeture du site, d'évacuation des travailleurs et d’enlèvement des équipements lourds en cas de catastrophe imminente. Ils doivent également présenter aux assureurs une stratégie de gestion des risques en matière de sécurité, ainsi que de solides stratégies d’atténuation des risques d’incendie et d’inondation sur les chantiers de construction.

Les prix de l'assurance des biens vont peser sur plusieurs secteurs.

Dans le secteur des transports, les assureurs surveillent de près la sécurité des entrepôts et des garages, notamment en ce qui concerne les risques d’incendie tels que les stations de recharge pour les véhicules ou les matières combustibles comme le carton et les déchets. Les assureurs attendent également des plans détaillés pour l’atténuation des risques liés à l'eau et aux incendies, ainsi que pour la sécurité.

Commencez les renouvellements le plus tôt possible.

Pour un renouvellement traditionnel, prévoyez d’entamer le processus 120 à 150 jours avant la date prévue. Veillez à fournir aux assureurs des informations détaillées sur les récentes améliorations apportées aux installations électriques, à la plomberie et aux toitures. Si vous ne fournissez pas ces informations, votre profil de risque pourrait être considéré comme le pire des scénarios et la prime la plus élevée.

Améliorez votre gestion des risques — et faites-le savoir au monde entier.

Élaborez des plans d’évacuation en cas de catastrophe.

Adoptez une approche multicouche de la sécurité.

Élaborez des plans d’évacuation en cas de catastrophe.

Adoptez une approche multicouche de la sécurité.

Commencez les renouvellements le plus tôt possible.

Envisagez des améliorations technologiques pour réduire les risques, comme des détecteurs d’eau, des pompes de puisard, des systèmes de secours électriques et des améliorations des propriétés extérieures pour réduire les dommages causés par les incendies de forêt, l’érosion et les inondations. Remplir une feuille de calcul pour l’assurance des entreprises peut donner une meilleure idée des risques encourus et de la manière dont ils peuvent être atténués. Fournissez aux assureurs des données qui montrent que vos biens sont des risques de premier ordre et qu’ils méritent de meilleures conditions et de meilleurs taux.

Améliorez votre gestion des risques — et faites-le savoir au monde entier.

Les assureurs veulent savoir s’il existe un plan pour faire face à un événement catastrophique. Vous devez prévoir l’évacuation du personnel, le retrait des équipements et la sécurisation des bâtiments en cas d’approche d’un ouragan, d’une tempête de vent, d’un feu de forêt ou d’une éventuelle inondation.

Élaborez des plans d’évacuation en cas de catastrophe.

Commencez les renouvellements le plus tôt possible.

Améliorez votre gestion des risques — et faites-le savoir au monde entier.

Adoptez une approche multicouche de la sécurité.

Commencez par la sécurité physique : clôtures, signalisation, portes et portails sécurisés, contrôle d’accès et personnel de sécurité. Ajoutez ensuite des technologies visant à améliorer la sécurité, comme les détecteurs de mouvement, les capteurs et la vidéosurveillance.

Adoptez une approche multicouche de la sécurité.

Commencez les renouvellements le plus tôt possible.

Améliorez votre gestion des risques — et faites-le savoir au monde entier.

Élaborez des plans d’évacuation en cas de catastrophe.

Gérez vos risques pour être plus attrayant aux yeux des assureurs.

Bien qu’il reste difficile de trouver une assurance pour les biens commerciaux, nous prévoyons que l’instabilité du marché se stabilisera à mesure que l’année 2023 avancera. Mais pour améliorer l’assurabilité et réduire les risques immédiatement, nous recommandons aux propriétaires d’adopter plusieurs bonnes pratiques, dont les suivantes :

Vérifiez l’évaluation de vos biens.

Envisagez des stratégies d’assurance non traditionnelles.

Travaillez en partenariat avec votre courtier.

Avec l’inflation et l’augmentation des coûts de construction, il est essentiel pour les propriétaires de biens commerciaux d’avoir une assurance suffisante pour couvrir la reconstruction. En outre, il est impératif de comprendre l’intégralité des conditions générales des polices d’assurance et d’être attentif à toute limitation ou exclusion de la garantie des pertes qui pourrait entraîner des sinistres.

Vérifiez l’évaluation de vos biens.

Commencez les renouvellements le plus tôt possible.

Améliorez votre gestion des risques — et faites-le savoir au monde entier.

Élaborez des plans d’évacuation en cas de catastrophe.

Pour certains assurés, l’époque où ils pouvaient trouver une couverture adéquate de leurs biens commerciaux auprès d’un seul assureur est peut-être révolue. L’achat d’une couverture en cas de différence de conditions (DIC) ou d’une réduction de franchise peut être nécessaire pour combler les lacunes lorsque les assureurs traditionnels réduisent les limites et la couverture ou augmentent les franchises. Les propriétaires de biens commerciaux peuvent également envisager de rechercher une couverture auprès d’assureurs E&S, de participer à une captive ou à un partage des risques, ou d’assumer eux-mêmes un risque supplémentaire. Consultez votre courtier sur ces options non traditionnelles, ainsi que sur la manière de maîtriser les coûts d’assurance par le biais de franchises, de rétentions auto-assurées ou d’autres moyens alternatifs. N’oubliez pas que votre courtier devra avoir accès aux marchés alternatifs de l’assurance pour tirer parti de ces options.

Envisagez des stratégies d’assurance non traditionnelles.

Commencez les renouvellements le plus tôt possible.

Améliorez votre gestion des risques — et faites-le savoir au monde entier.

Élaborez des plans d’évacuation en cas de catastrophe.

Consultez toujours votre courtier d’assurance avant d’acheter un bâtiment commercial ou d’en construire un nouveau, même dans la phase de développement du concept. Il est essentiel de comprendre les risques et de tirer parti de l’expérience des conseillers en risques pour identifier les risques et élaborer des plans d’atténuation des risques. Votre courtier peut vous montrer comment rendre vos biens immobiliers plus attrayants, tant pendant la phase de construction que pendant la durée de vie de l’actif, et trouver la bonne assurance aux meilleures conditions et au meilleur prix possible.

Travaillez en partenariat avec votre courtier.

Commencez les renouvellements le plus tôt possible.

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Élaborez des plans d’évacuation en cas de catastrophe.

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Envisagez des stratégies d’assurance non traditionnelles.

Travaillez en partenariat avec votre courtier.

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Envisagez des stratégies d’assurance non traditionnelles.

Travaillez en partenariat avec votre courtier.

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Envisagez des stratégies d’assurance non traditionnelles.

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Adoptez une approche multicouche de la sécurité.

Envisagez des stratégies d’assurance non traditionnelles.

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Adoptez une approche multicouche de la sécurité.

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Lorsque vous faites affaire avec HUB, vous êtes au centre d’un vaste réseau d’experts qui vous aideront à atteindre vos objectifs. Pour plus d'informations sur la manière de gérer vos frais d'assurance, de réduire vos risques et de prendre soin de votre personnel, parlez à un spécialiste en assurance des entreprises de HUB.

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1. Institut Swiss Re, « Une tempête parfaite », 22 mars 2023.

2. Fitch Ratings, « Different Degrees of Diversification Drive European Reinsurers’ 2022 Earnings », 23 mars 2023.

3. Fitch Ratings, « Strong Pricing in Property and Specialty Dominate 2023 Reinsurance Renewals », 10 janvier 2023.

4. Statista, « Taux d’inflation mensuel sur 12 mois aux États-Unis de mars 2020 à mars 2023 », 17 avril 2023.

5. FM Global, « Crédit d’adhésion record de 800 millions de dollars américains pour les clients-propriétaires de FM Global », 28 avril 2023.

6. McKinsey & Company, « Countering inflation : How US P&C insurers can build resilience », 25 août 2022.

7. Property Casualty 360, « Growing construction costs driving commercial property coverage gap », 3 avril 2023.

8. Insurance Office of America, « Rates Moderate For Most Lines As Commercial Property Lurches Upward », 7 mars 2023.

9. E&E News, « Growing insurance crisis spreads to Texas », 17 avril 2023.

10. Business Insurance, « California plan increases commercial property cover limits », 30 mars 2023.

11. Inside P&C, « HNW homeowners space ‘in hardest market in decades », 22 mars 2023.

12. Intelligent Insurer, “No longer niche: Swiss Re thinks parametric insurance is the future,” May 4, 2023.

Les pertes dues aux catastrophes naturelles ont coûté aux assureurs plus de 125 milliards $ dans le monde, ce qui a contribué à une hausse de

des taux de l'assurance des biens commerciaux dans le monde cette année.

17 %

Depuis la fin de l’année 2022, plus de

des gestionnaires de risques ont déclaré avoir constaté une réduction de la capacité de l'assurance des biens commerciaux.

85 %

en 2023

15 %

Les entrepreneurs peuvent s’attendre à voir leurs taux d’assurance des biens en construction augmenter de

Malgré les difficultés du marché de l’assurance, d’autres approches peuvent soulager les propriétaires de biens commerciaux. Pour réduire les taux, les propriétaires peuvent assumer des risques supplémentaires en réduisant les limites, en augmentant les franchises et en recourant à des placements alternatifs. Une assurance captive ou un programme de risque structuré peuvent constituer une solution pour les propriétaires de biens commerciaux qui ont une confiance absolue dans leurs stratégies de gestion des risques. Pour les biens exposés aux catastrophes naturelles, l’assurance paramétrique est une autre option de couverture; la couverture paramétrique fournit des paiements immédiats basés sur des mesures convenues telles que la vitesse du vent ou la pluviométrie. Bien qu’encore modeste, le marché de l’assurance paramétrique devrait atteindre 29,3 milliards $ d’ici 2031.

Les alternatives et la rétention des risques apporteront un peu de soulagement.

Même pour les biens situés dans des zones exposées aux catastrophes naturelles, les assurés peuvent trouver une couverture abordable s’ils s’engagent à réduire les risques. Un courtier bien informé, armé d’une solide stratégie de réduction des risques, des bonnes données et d’un historique positif des réclamations sur l’ensemble du portefeuille, peut faire la différence entre un refus et l’obtention d’une couverture.

Bien qu’encore modeste, le marché de l'assurance paramétrique devrait atteindre

29,3

d’ici 2031.

milliards $

Institut Swiss Re, « Une tempête parfaite », 22 mars 2023.

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revamped its assignments of benefits law and eliminated one-way attorney fees in hopes of reducing frivolous insurance litigation.10 Hurricane Ian, which was predominately a flood event, led to nearly $4 billion in flood damage payouts from the National Flood Insurance Program (NFIP) — and that figure does not include insurance claims paid by private flood insurers.11 With so many significant flood events in recent years, homeowners in coastal regions and flood zones may also struggle to find affordable flood insurance. The Federal Emergency Management Agency’s new methodology for calculating federal NFIP premiums — which provides coverage up to $250,000 for residences — will cause policy price spikes in excess of 300% for homes in high-risk locations.12 Wildfires in California continue to pressure the property insurance marketplace. For 2023, the state’s insurance department agreed to raise rates 7% after more than four years to encourage insurance carriers to underwrite property coverage. Although capacity issues persist, California homeowners who implement sufficient wildfire risk mitigation strategies may receive insurance discounts under the state’s new “Safer from Wildfires” framework.13

For example, insurers are requiring contractors and storage operations in transportation to show precisely what equipment and combustible materials are on site and how long they will remain there. Also, underwriters are requesting specific evacuation plans, particularly for construction sites located in coastal or wildfire-prone areas. This includes plans for shutting down the site, evaluating workers and removing heavy equipment in the event of an impending catastrophe. They also need to show insurers a risk management strategy for security, as well as solid fire and water mitigation strategies on construction sites.

Les alternatives et la rétention des risques apporteront un peu de soulagement.

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Consider technological upgrades to reduce exposures, such as water sensors, sump pumps, electrical backups and outdoor property improvements to reduce damage from wildfires, erosion and flooding. Completing a business insurance worksheet may provide a better picture of exposures and how they can be mitigated. Provide insurers with data that shows your properties are best-in-class risks and deserving of better terms and rates.

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Insurers want to know that there’s a plan for dealing with a catastrophic event. You need plans for evacuating personnel, removing equipment and securing buildings in case of an approaching hurricane, windstorm, wildfires or possible flooding.

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Start with physical security such as fencing, signage, secured gates and doors, access control and security personnel. Then layer on technologies to further improve security, such as motion detectors, sensors and video surveillance.

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With inflation and rising construction costs, it’s crucial for commercial property owners to have enough insurance to cover rebuilding. Also, it’s imperative that you understand policies’ full terms and conditions — be aware of any loss provision limitations or exclusions that could lead to losses.

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The days of finding adequate commercial property coverage from a single insurer may be over for some insureds. . Purchasing difference in conditions (DIC) coverage or a deductible buy-down may be needed to fill in the gaps when traditional insures reduce limits and coverage or raise deductibles. Commercial property owners may also consider look for coverage from E&S underwriters, consider participating in a captive or risk sharing, or shoulder additional risk themselves. Consult with your broker on these nontraditional options, as well as how to tame insurance costs through deductibles, self-insured retentions or other alternative means. Remember that your broker will need access to alternative insurance markets to leverage these options.

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Always consult your insurance broker before purchasing a commercial building or building a new one, even in the concept development phase. It’s essential to understand the risks and leverage risk advisors’ experience to identify exposures and develop risk mitigation plans. Your broker can show how to make your properties more attractive during both the construction phase and for the lifetime of the asset and find the right insurance with the best possible terms and price.

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