Les investisseurs et propriétaires immobiliers avant-gardistes ont la possibilité de constituer des portefeuilles matures en matière de risque qui dépassent les attentes.
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À quoi s'attendre en 2026
L'incertitude économique exercera une pression sur les profits immobiliers en 2026, même si les baisses continues des taux d'intérêt pourraient ouvrir des possibilités de refinancement et améliorer la liquidité du marché. Bien que la couverture de la responsabilité civile demeure difficile en raison des réclamations liées à la criminalité, la baisse des taux d'assurance des biens devrait apporter un soulagement bien nécessaire. Les investisseurs et les propriétaires immobiliers qui s'adaptent et réagissent aux risques persistants, c'est-à-dire ceux dont les portefeuilles sont matures en matière de gestion des risques, seront récompensés par une amélioration de leurs performances.
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Rentabilité
Malgré l'incertitude économique et la hausse des coûts de construction, la probabilité d'une baisse des taux d'intérêt et des primes d'assurance devrait stabiliser, voire améliorer, la rentabilité en 2026.
Les résultats du secteur ont été mitigés. Les taux d'inoccupation des immeubles multifamiliaux ont atteint leur plus haut niveau en cinq ans en raison d'un changement dans les politiques d'immigration, d'une construction excessive et d'une augmentation de l'offre locative1. Mais les immeubles de bureaux à travers le Canada affichent des résultats plus solides, avec des taux d'inoccupation inférieurs aux niveaux d'avant la pandémie, la région métropolitaine de Toronto étant en tête2. Le secteur industriel demeure stable, même si les droits de douane et les problèmes commerciaux affectent les propriétés en Ontario3.
Il y a également des signes encourageants en ce qui concerne les taux d'intérêt pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. En septembre 2025, la Banque du Canada a annoncé qu'elle avait abaissé son taux de financement à un jour d'un quart de point de pourcentage, puis a procédé à une baisse identique en octobre4.
Ces baisses devraient stimuler les profits et faciliter le refinancement à des taux d'intérêt plus bas, même si elles n'auront peut-être pas d'effet immédiat sur les stratégies de portefeuille des investisseurs immobiliers.
Les baisses des taux d'intérêt donneront également aux propriétaires l'occasion d'investir dans des améliorations immobilières qui avaient été reportées. Cependant, la pénurie de main-d'œuvre dans le secteur de la construction et les droits de douane pourraient compliquer davantage les coûts de construction.
Selon l'Enquête 2026 sur la rentabilité et la résilience5 menée par HUB International, 91 % des répondants dans une catégorie d’industrie qui inclut l'immobilier ont déclaré que la hausse des frais d'exploitation et de main-d'œuvre constituera la plus grande menace pour les profits en 2026. Les droits de douane n'auront pas le même effet sur les coûts de reconstruction qu'aux États-Unis, mais ils auront tout de même une incidence.
La dynamique des marchés régionaux et la diversification des portefeuilles seront essentielles à la rentabilité.
La diversification du portefeuille, tant sur le plan géographique que sur celui des types de biens immobiliers, sera essentielle à la rentabilité en 2026. Les propriétaires immobiliers devraient envisager de convertir les actifs sous-performants, comme les centres commerciaux et les immeubles de bureaux anciens, en propriétés mixtes rentables qui intègrent des espaces résidentiels, commerciaux et publics.
Les promoteurs immobiliers construisent également des propriétés à usage mixte à partir de zéro, avec des commerces au rez-de-chaussée et des espaces résidentiels au-dessus. Ces projets offrent les avantages d'un portefeuille diversifié au sein d'une seule propriété tout en tirant parti des incitations fiscales mises en place par les gouvernements locaux pour stimuler l'offre de logements.
Les investisseurs doivent tenir compte des variations régionales des coûts d'assurance dans leurs projections de rentabilité, car ceux-ci peuvent varier considérablement.
Néanmoins, les réductions des primes d'assurance se poursuivront au cours des 12 prochains mois, voire au-delà. Les assureurs privilégieront les propriétaires immobiliers et les investisseurs qui ont bien entretenu leurs biens, évalué de près les risques auxquels ils sont exposés et démontré que leurs portefeuilles sont matures en matière de gestion des risques.
Les investisseurs et les propriétaires immobiliers peuvent également tirer parti de solutions d'assurance spécialisées et alternatives pour augmenter leurs profits. Pour ce faire, ils doivent faire appel à un courtier connaissant bien le secteur immobilier afin de trouver la couverture adéquate à un taux abordable.
La diversification du portefeuille, tant sur le plan géographique que sur celui des types de biens immobiliers, sera essentielle à la rentabilité en 2026.
Comme dans la plupart des autres secteurs, la pénurie de main-d'œuvre continue de peser sur le marché immobilier. Les locataires du secteur de l'hôtellerie et de la restauration, notamment les hôtels et les restaurants, demeurent en sous-effectif6, tandis que les postes dans le commerce de détail et le service à la clientèle connaissent une grande incertitude, les détaillants traditionnels fermant leurs portes7.
Parallèlement, le nombre d'offres d'emploi dans les entrepôts a augmenté de 20 % à la mi-août 2025 par rapport à l'année précédente, le taux de rotation des postes dans le secteur de la logistique approchant les 40 %8. Ces difficultés peuvent compromettre la viabilité à long terme des locataires.
La technologie et l'intelligence artificielle (IA) améliorent l'efficacité tant pour la gestion immobilière que pour les locataires commerciaux, mais ne peuvent à elles seules résoudre le problème croissant de la main-d'œuvre. Le passage au travail hybride complique encore la situation pour les propriétaires d’immeubles de bureaux9, qui sont souvent contraints d'adopter des modèles de « bureau à la demande » qui réduisent les besoins en espace par locataire et font baisser les loyers.
Afin d'augmenter les taux d'occupation, les acteurs du secteur immobilier repositionnent leurs biens en améliorant les équipements et les aménagements, comme les services de conciergerie, les salles de conditionnement physique et les espaces sur les toits. Cependant, les propriétaires et les investisseurs auront du mal à trouver des entreprises de construction capables de réaliser ces améliorations ou simplement d'entretenir les immeubles.
En raison de ces tendances, les propriétaires immobiliers évaluent soigneusement les perspectives du secteur d'activité des locataires potentiels et leur capacité à attirer et à fidéliser les travailleurs.
Les investisseurs et les propriétaires immobiliers disposent d'outils pour pallier la pénurie de main-d'œuvre. Une meilleure formation, des rémunérations plus attrayantes et des perspectives de carrière aideront à recruter et à fidéliser les employés. Les travailleurs pourront alors envisager une carrière épanouissante dans la gestion immobilière.
Les avantages personnalisés permettent aux employeurs de se démarquer aux yeux des employés actuels et potentiels. Des outils comme l’Analyse Persona de la main-d’œuvreMC de HUB peuvent aider à offrir des avantages personnalisés qui favorisent le recrutement et la fidélisation grâce à des données et des analyses.
La personnalisation est particulièrement efficace lorsqu'elle répond aux préoccupations les plus pressantes des employés. L'Indice canadien 2025 | Vitalité du personnel au travail de HUB a révélé que le stress financier est le principal défi auquel sont confrontés les travailleurs d'aujourd'hui. En proposant des plateformes de bien-être financier sur mesure, les employeurs peuvent répondre directement à ce besoin et renforcer à la fois le recrutement et la fidélisation.
Des solutions créatives en matière d'avantages sociaux aideront à relever les défis liés à la main-d'œuvre, tant pour les sociétés immobilières que pour leurs locataires.
Vitalité
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Les investisseurs et les propriétaires immobiliers devraient profiter d'une nouvelle baisse de taux d'assurance en 2026, dans la foulée des réductions accordées tout au long de l'année 2025. Les propriétaires et les investisseurs dont les portefeuilles présentent des risques modérés seront bien mieux placés pour profiter de ces réductions.
La concurrence accrue et la surcapacité vont se poursuivre, entraînant une baisse des taux d'assurance des biens commerciaux pouvant atteindre 10 %. Les taux dépendront également de l'exposition aux risques liés aux catastrophes, et les propriétés et les portefeuilles présentant une exposition ou des pertes plus importantes pourraient voir leurs taux augmenter. Cela inclut les tremblements de terre en Colombie-Britannique, les tempêtes convectives et les inondations à l'échelle nationale.
L'emplacement d'un bien immobilier sera probablement le facteur déterminant pour les réductions de taux. Par exemple, les propriétés situées dans des zones sujettes aux catastrophes naturelles pourraient ne pas profiter de réductions de taux en raison de la multiplication des catastrophes climatiques.
Alors que le marché de l'assurance est déjà sous le choc d'une perte assurée sans précédent de 9,2 milliards $ en 2024 (causée au moins en partie par les incendies de forêt à Jasper)10, le premier semestre 2025 a été marqué par 12 catastrophes météorologiques supplémentaires à travers le pays11. La persistance de conditions météorologiques imprévisibles accentue l'importance des différences de tarification géographiques et de l'examen minutieux des souscriptions.
Les compagnies d'assurance continueront d'exiger des évaluations de remplacement actualisées. La hausse des coûts des matériaux de construction et de la main-d'œuvre entraînera une augmentation des coûts de réparation des biens endommagés, ce qui augmentera les coûts des sinistres pour les assureurs.
Mais un portefeuille immobilier résilient ne se limite pas à des biens situés dans des marchés sûrs. Les investisseurs avisés examinent de plus près les données immobilières avant d'engager des fonds, souvent en utilisant l'IA pour identifier les actifs capables de résister aux chocs physiques et financiers.
Les souscripteurs privilégieront les biens immobiliers dont les évaluations sont actualisées, les projections de coûts précises et la maturité en gestion des risques démontrée. La clé réside dans le degré de concurrence entre les souscripteurs sur les marchés locaux et dans la compréhension du type de biens immobiliers qu'ils ciblent. Consulter un courtier ayant des relations avec des assureurs locaux dans les marchés régionaux peut aider à obtenir des résultats optimaux en 2026.
Les investisseurs et les propriétaires qui gèrent leurs portefeuilles de façon stratégique peuvent s'attendre à de nouvelles réductions des primes d'assurance.
Résilience
Se préparer aux catastrophes climatiques, minimiser les risques juridiques et améliorer la cybersécurité seront les fondements des efforts du secteur immobilier pour éviter les pertes liées à des risques difficiles à prévoir et à quantifier. Ces efforts à l'échelle de l'entreprise accéléreront la maturité en gestion des risques d'un portefeuille et contribueront à le préparer pour 2026.
Selon l'Enquête 2026 sur la rentabilité et la résilience menée par HUB International, deux tiers des entreprises du secteur
« Environnement bâti et infrastructures » (qui comprend les opérations immobilières) se disent confiantes quant à leur capacité à relever les défis réglementaires et juridiques en 2026. Cette confiance sera toutefois mise à l'épreuve.
Le nombre toujours croissant de poursuites judiciaires et les dommages-intérêts toujours plus élevés accordés par les jurys, qui ont tourmenté les propriétaires immobiliers, sont particulièrement préoccupants. Bien que les investisseurs immobiliers aient évité les verdicts « nucléaires » comme aux États-Unis, cela affecte la façon dont les propriétaires et les investisseurs canadiens abordent la gestion des risques12.
Jusqu'à présent, les verdicts « nucléaires » concernent principalement les entreprises qui exercent leurs activités au-delà des frontières, mais les propriétaires et les investisseurs immobiliers canadiens doivent être conscients qu'ils sont visés lorsque des incidents donnant lieu à des poursuites judiciaires se produisent sur leurs propriétés.
Les risques liés à la cybersécurité constituent également un risque majeur et imprévisible, car les sociétés immobilières sont les cibles privilégiées des escroqueries par courriel13 et des fraudes électroniques. Par exemple, une grande société de location canadienne a annoncé en 2024 une faille de cybersécurité qui a exposé ses locataires à des risques d'usurpation d'identité et de fraude14.
L'intelligence artificielle (IA) a rendu la lutte encore plus difficile, en particulier pour les stratagèmes de piratage
psychologique dans lesquels des documents, des vidéos et même des appels vidéo faux mais hyperréalistes ont conduit au vol de fonds bloqués, qui ont été transférés vers de faux comptes appartenant à de faux investisseurs.
Les propriétés qui dépendent de systèmes automatisés sont encore plus vulnérables, car une attaque peut interrompre leurs activités ou compromettre les données des locataires15. À mesure que les bâtiments intelligents et la surveillance basée sur l'IA se généralisent, des cyberdéfenses adéquates deviendront primordiales dans la gestion des risques.
Dans un environnement de risques en constante évolution, marqué par des menaces juridiques et cybernétiques, les propriétaires et les investisseurs immobiliers doivent être conscients de l'interdépendance des différents risques et adopter une vision plus large de la préparation, en améliorant la maturité de gestion des risques au sein de leurs portefeuilles.
En collaborant avec des courtiers pour intégrer des évaluations des risques de litiges, des plans d'intervention en cas de cyberincident ainsi qu’une cybersécurité et une cyberassurance rigoureuses dans un programme global de gestion des risques d'entreprise (GRE), les propriétaires et les investisseurs immobiliers peuvent se préparer aux risques émergents.
Une maturité avancée en gestion des risques permettra de se prémunir contre les risques émergents et imprévisibles.
Préparation
Les spécialistes de HUB en assurance, gestion des risques et avantages sociaux du secteur immobilier travailleront avec vous pour élaborer une stratégie sur mesure qui protégera votre rentabilité, soutiendra la vitalité de votre main-d'œuvre et renforcera votre résilience pour 2026. Voici quelques considérations importantes :
Faire progresser votre organisation
Un environnement économique incertain, un nombre et une intensité accrus des catastrophes et une meilleure sensibilisation aux verdicts « nucléaires » ont accru les risques pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Une franchise plus élevée réduit les primes et améliore la tarification basée sur l'expérience, tandis que d'autres moyens de transfert des risques peuvent réduire les coûts. Discutez avec votre courtier du type de stratégie d'assurance qui correspond à votre profil de risque et à votre budget.
Accélérez votre maturité en gestion des risques.
Les litiges contre les sociétés immobilières sont de plus en plus fréquents. Faites de la sécurité un principe fondamental de l'organisation, en offrant des formations supplémentaires et en adoptant des pratiques de gestion des risques, comme une sécurité renforcée pour tous les biens immobiliers et le respect scrupuleux des réglementations. Mettre l'accent sur la prévention peut vous faire économiser des millions.
Faites de la sécurité un principe fondamental de l'organisation.
Comprenez les causes profondes des pertes importantes et expliquez aux assureurs ce que vous faites pour prévenir les sinistres futurs. Développez une stratégie avec HUB pour déterminer le meilleur moment et la meilleure fréquence pour examiner les marchés alternatifs.
Analysez les tendances en matière de sinistres.
Les entreprises immobilières ont eu du mal à attirer et à retenir leurs employés, mais celles qui ont mis en place une stratégie d'avantages sociaux basée sur la personnalisation et la promotion d'une qualité de l'expérience employé (QEX) renforceront l'engagement, profiteront d'un avantage en matière de recrutement et de fidélisation et réduiront également les risques. Travaillez avec votre conseiller en avantages sociaux pour identifier les données pertinentes pour élaborer une stratégie d'avantages sociaux personnalisée.
Renforcez l'engagement de vos employés grâce aux avantages sociaux.
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La dynamique des marchés régionaux et la diversification des portefeuilles seront essentielles à la rentabilité.
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Les investisseurs et les propriétaires qui gèrent leurs portefeuilles de façon stratégique peuvent s'attendre à de nouvelles réductions des primes d'assurance.
Une maturité avancée en gestion des risques aidera le secteur immobilier à se protéger contre les risques émergents et imprévisibles.
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3. Groupe Altus, « Immobilier commercial cette semaine : Quels sont les facteurs qui influencent le marché canadien ? » 8 octobre 2025.
4. Reuters, « Bank of Canada signals likely end to rate cuts, but keeps options open », 29 octobre 2025.
1. Yardi, « Vacancy reaches five-year high in Canada’s rental market », 23 juillet 2025.
2. CBRE, « Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T3 2025 », 1er octobre 2025.
5. Enquête 2026 sur la rentabilité et la résilience de HUB International dans le cadre de laquelle 350 dirigeants et cadres supérieurs de l'industrie à travers l'Amérique du Nord ont été sondés sur les problèmes auxquels ils sont confrontés en matière de rentabilité et de résilience.
6. HRD, « Tourism sector faces persistent recruitment challenges in 2025 », 15 janvier 2025.
7. Retail Insider, « SPECIAL REPORT: The State of Labour and Staffing in Canadian Retail: Navigating Change Amid Emerging Trends », 30 avril 2025.
8. MacMillan Supply Chain Group, « What Supply Chain Issues Can We Expect This Holiday Season? », 12 août 2025.
9. WFH Research, « SWAA July 2025 Updates », 2 août 2025.
10. Bureau d'assurance du Canada, « L’augmentation des catastrophes climatiques met en évidence le problème de sous-assurance de nombreuses entreprises », 9 juillet 2025.
11.Institut d'assurance, « Aviva Canada reports escalating NatCats during first half of
2025 », consulté le 10 octobre 2025.
12. Canadian Underwriter, « Will thermonuclear jury verdicts reach Canada? », 25 novembre 2024.
13. Stewart, « How Business Email Compromise Attacks Real Estate Transactions », 28 avril 2025.
14. CTV News, « Major Canadian rental company warns tenants that hackers may have their banking info », 23 août 2024.
15. Facilities Manager Advisor, « The Not-So-Hidden Cyber Risks in Commercial Real
Estate », 8 mai 2025.
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