Immobilier
Les taux d'assurance devraient se stabiliser - et les exploitants immobiliers dotés d’une bonne gestion des risques en profiteront.
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À quoi s'attendre en 2025
La demande et les taux d'intérêt auront un impact majeur sur la rentabilité. Si les taux d'assurance du secteur immobilier se stabilisent enfin (voire diminuent), les catastrophes naturelles et d'autres problèmes constituent toujours des risques importants. Les propriétaires et les exploitants immobiliers devront également adapter leurs programmes de rémunération et d'avantages sociaux aux souhaits et aux besoins de leurs employés. Pour tirer pleinement parti des économies potentielles sur les primes, les acteurs du secteur doivent rester vigilants et s'adapter pour gérer et répondre efficacement aux risques persistants
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1
Rentabilité
Les coûts élevés et les taux d'inoccupation vont peser sur les bénéfices, mais la baisse des taux d'intérêt et la stabilisation des assurances apporteront un soulagement.
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Vitalité
La personnalisation des avantages sociaux favorisera le recrutement et la fidélisation dans un marché du travail tendu.
3
Résilience
La stabilisation des taux d'assurance apportera un soulagement bienvenu à un secteur qui a été durement touché par les augmentations de primes.
4
Préparation
Se préparer à faire face aux risques émergents grâce à une stratégie solide de gestion des risques.
Les coûts élevés et les taux d'inoccupation vont peser sur les bénéfices, mais la baisse des taux d'intérêt et la stabilisation des assurances apporteront un soulagement.
1 | Rentabilité
45 %
de la dette hypothécaire commerciale canadienne - soit
203 milliards $ - arrivera à échéance entre 2024 et 2026.1
La personnalisation des avantages sociaux favorisera le recrutement et la fidélisation dans un marché du travail tendu.
2 | Vitalité
Les taux d'assurance des biens commerciaux devraient rester stables ou diminuer jusqu'à 15 %, certains assurés enregistrant des baisses de 20 à 30 %.
La stabilisation des taux d'assurance apportera un soulagement bienvenu à un secteur qui a été durement touché par les augmentations de primes.
3 | Résilience
Le secteur a dû faire face à des défis majeurs en matière de rentabilité, en raison de la hausse des coûts d'exploitation liés à la construction, à la main-d'œuvre et à l'assurance, des coûts d'emprunt élevés et de l'augmentation des taux d'inoccupation. Mais l'année 2025 pourrait marquer un tournant.
En apparence, les défis en matière de rentabilité demeurent. Au deuxième trimestre 2024, le taux d'inoccupation des locaux industriels a atteint 4,2 %, soit le taux le plus élevé depuis 2017.2 Et malgré une croissance significative à Toronto, l'absorption négative à Montréal, Vancouver et Ottawa a maintenu le taux national d'inoccupation des bureaux largement au même niveau que celui des trimestres précédents, soit autour de 18,6 %.3
Les investisseurs et les propriétaires immobiliers subissent également la pression des 67 milliards $ de prêts hypothécaires pour l'immobilier commercial qui arriveront à échéance en 2024, et un nombre similaire est attendu en 2025 et 2026.4 La décision de la Banque du Canada de réduire les taux d'intérêt à plusieurs reprises au cours de l'été 2024 pourrait apaiser les inquiétudes concernant le refinancement de ces prêts.5
En outre, la probabilité de nouvelles baisses des taux d'intérêt constitue une autre lueur d'espoir.6 L'inflation ayant diminué fin 2024, la fin de l'année et le coût des emprunts diminuant, les dépenses liées aux prêts et aux entreprises devraient également baisser. Les investisseurs immobiliers verront leur demande renouvelée.
Le coût de l'assurance des biens immobiliers commerciaux reste un défi, en particulier dans les régions où la fréquence des tempêtes convectives, des incendies de forêt et d'autres catastrophes est élevée.
Plus de six répondants sur dix du secteur de l'immobilier au Sondage sur les perspectives 2025 de HUB International7 ont déclaré que l'augmentation des dépenses telles que l'assurance est la plus grande menace pour leurs bénéfices en 2025.
Cependant, la capacité revient lentement sur le marché de l'assurance des biens, apportant une concurrence bien nécessaire de la part des assureurs pour les propriétaires et les exploitants immobiliers dont les risques sont bien entretenus et qui disposent de solides stratégies de gestion des risques pour protéger leurs actifs.
Pour profiter de la stabilisation des taux et augmenter les bénéfices, les propriétaires et exploitants immobiliers doivent évaluer les risques et déterminer avec un courtier de premier ordre comment obtenir une couverture abordable et capable de constituer le support adéquat d'un programme de gestion des risques. Les entreprises immobilières qui le feront seront prêtes à tirer parti des nouvelles occasions de croissance qui se présenteront en 2025.
Étude de cas
Un client de HUB a mal calculé le revenu de son entreprise, ce qui a entraîné une augmentation des primes d'assurance. Grâce à l'analyse des données et à son expertise du secteur, HUB a aidé le client à recalculer correctement ses revenus et à réduire la valeur totale assurée (VTA) de ses biens de 800 millions $, ce qui s'est traduit par des économies de primes de l'ordre de
2,5 millions $.
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Le secteur de l'immobilier n'a pas été épargné par les pénuries incessantes de main-d'œuvre qui ont frappé la plupart des industries. Ce problème est l'une des plus grandes préoccupations du secteur, y compris pour les professionnels de l'immobilier tels que les gestionnaires de biens immobiliers.8
Le nombre d'offres d'emploi dans le secteur professionnel et des entreprises, qui comprend les postes responsables de l'entretien des biens immobiliers tels que les paysagistes et les nettoyeurs, est toujours parmi les plus élevés de tous les secteurs d'activité. Faute de personnel, la sécurité et l'entretien se dégradent, ce qui fait des propriétés des endroits propices à la criminalité, les exposant à un risque accru de dommages et, souvent, à une augmentation des primes d'assurance des biens.
Il n'est donc pas surprenant que 77 % des personnes interrogées par HUB International dans le cadre de son sondage sur les perspectives 2025 aient cité la productivité comme un problème de ressources humaines à résoudre, et que 62 % aient déclaré que le recrutement serait une priorité essentielle en 2025.
Pour les locataires, c'est également un problème : les entreprises des secteurs des loisirs, de l'hôtellerie, de la vente au détail et de la restauration ont longtemps eu du mal à trouver des employés pour occuper les postes vacants, ce qui les empêche de fonctionner de manière rentable et de payer leur loyer.
Les locataires à court de personnel représentent également un risque accru pour la sécurité des propriétaires.
Alors que les entreprises s'efforcent d'attirer de nouveau leurs employés au bureau, les propriétaires d'immeubles doivent investir dans l'amélioration de leurs propriétés pour en faire des lieux de travail plus attrayants. Mais trouver des ouvriers du bâtiment pour construire de nouvelles propriétés, réaffecter des bâtiments existants ou effectuer les réparations nécessaires pour maintenir la valeur des propriétés ou attirer de nouveaux locataires est un défi permanent.
Les investisseurs et les propriétaires immobiliers qui offrent de la flexibilité, un environnement de travail sûr et des avantages sociaux solides seront mieux placés pour recruter et conserver une main-d'œuvre solide.
Les propriétaires et les exploitants immobiliers peuvent stimuler le recrutement et la fidélisation grâce à des avantages sociaux personnalisés fondés sur des données et des analyses. Cette stratégie peut offrir une qualité de l'expérience employé (QEX) qui crée un environnement dans lequel les employés sont plus engagés et plus productifs que ceux qui n'ont pas d'avantages personnalisés.
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Les propriétaires et les exploitants immobiliers pourraient enfin bénéficier d'un allègement de leurs primes d'assurance en 2025. Les conditions difficiles du marché devraient s'atténuer en 2025 grâce aux efforts déployés par les assureurs pour rétablir leur rentabilité en augmentant les primes et en faisant preuve de discipline en matière de souscription.9
Il y a maintenant plus de concurrence pour les primes d'assurance des biens, qui ont connu pendant des années des augmentations de taux à deux chiffres lors des renouvellements. On s'attend à ce que les taux d'assurance des biens commerciaux restent stables ou diminuent jusqu'à 15 %, avec des baisses de 20 % à 30 % pour certains assurés, en fonction du bien et de son emplacement.
Les augmentations de taux pour l'assurance responsabilité civile générale, ainsi que pour les couvertures complémentaires et excédentaires, seront généralement stables ou inférieures à
10 %, à l'exception des assurés exposés aux États-Unis.
Les primes pour l’assurance des biens immobiliers résidentiels baisseront ou augmenteront modestement à moins de 10 % de leur échéance, et la couverture des risques liés aux catastrophes devrait se stabiliser. Au cours de l'été 2024, quatre tempêtes majeures au Canada ont entraîné un nombre record de réclamations. Il faudra du temps pour régler ce nombre considérable de demandes, qui représente une augmentation de 400 % par rapport aux années précédentes.10
Les assureurs continueront d'évaluer de près les propriétés en fonction des risques et d'assurer celles qui ont été construites ou modifiées pour résister aux catastrophes naturelles. Les propriétaires et les exploitants immobiliers qui ont retardé les réparations ou les améliorations de leurs bâtiments doivent rendre leurs biens plus résistants et mettre en œuvre de solides pratiques de gestion des risques afin d'obtenir les meilleurs taux et les meilleures conditions d'assurance.
Les propriétaires et les exploitants immobiliers peuvent tirer le meilleur parti d'un marché qui se stabilise en travaillant avec un courtier d'assurance spécialisé dans l'immobilier afin d'élaborer un plan de gestion des risques adéquat et une stratégie d'assurance judicieuse. Ils doivent veiller à ce que les évaluations soient à jour, à ce que les biens soient bien entretenus et à ce que toutes les mesures possibles soient prises pour réduire les risques de dommages aux biens.
Étude de cas
En raison de nombreux sinistres liés à l'eau, un client de HUB risquait de perdre sa couverture. En travaillant avec HUB, l'organisation a créé un plan d'atténuation des dégâts causés par l'eau, qui a considérablement réduit le risque et impressionné les souscripteurs. En conséquence, le client a été en mesure d'obtenir une couverture - et a payé des centaines de milliers de dollars de moins que s'il n'avait pas travaillé avec HUB.
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En 2025, les propriétaires et les exploitants immobiliers devront se préparer à faire face à des risques tels que l'intensification des conditions météorologiques due aux changements climatiques, la multiplication des verdicts « nucléaires », l'évolution des réglementations et les problèmes de sécurité et de sûreté.
Une tendance inquiétante est la prolifération du financement des litiges par des tiers, où les investisseurs prennent en charge le coût d'un procès en échange d'une part du règlement. Bien qu'il s'agisse d'une tendance relativement nouvelle par rapport aux États-Unis, où les investisseurs ont engagé 3,2 milliards $ dans des litiges avec des tiers en 2022,11 elle devient de plus en plus courante auCanada.12
Le financement des litiges par des tiers peut être un défi difficile à relever : les plaignants allèguent qu'un bien immobilier enfreint les codes de construction fédéraux, provinciaux ou locaux d'une manière qui porte préjudice aux personnes. En général, la société immobilière règle le litige avant de saisir le tribunal. Pour se prémunir contre de telles poursuites, les propriétaires et les exploitants immobiliers doivent en atténuer le risque en s'assurant qu'ils sont au fait des exigences réglementaires.
Les propriétaires et exploitants immobiliers doivent également être conscients des nouvelles menaces en matière de cybersécurité et des activités criminelles potentielles qui pourraient nuire à leurs biens ou à leurs locataires - ou conduire à des litiges coûteux.
Une telle préparation n'est pas un exercice futile, mais est essentielle pour la santé à long terme de l'entreprise. Cependant, selon le sondage de HUB, seuls 55 % des répondants du secteur immobilier nord-américain déclarent disposer d'un processus d'évaluation de la gestion des risques de l'entreprise (GRE) pour faire face aux risques émergents.
Parmi eux, seuls 37 % déclarent que la planification des catastrophes est un élément central de leur évaluation GRE,
35 % intègrent la planification des catastrophes dans la GRE et moins de 30 % déclarent que les examens de sécurité font partie de leur évaluation de la gestion des risques.
Travailler avec un courtier d'assurance possédant une grande expertise dans le domaine de l'immobilier est la première étape pour maintenir et améliorer la préparation aux risques imprévisibles et obtenir une couverture adéquate.
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Se préparer à faire face aux risques émergents grâce à une stratégie solide de gestion des risques.
4 | Préparation
Les prochaines étapes
Les spécialistes de l'assurance du secteur immobilier de HUB travailleront avec vous pour développer une stratégie sur mesure pour 2025.
1
Adoptez une approche réfléchie du risque.
Un environnement économique incertain et des catastrophes plus nombreuses et plus intenses ont augmenté les risques pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Une franchise plus élevée permet de réduire les primes et d'améliorer l'évaluation de l'expérience, tandis que d'autres moyens de transfert des risques peuvent réduire les coûts. Discutez avec votre courtier du type de stratégie d'assurance qui correspond à votre profil de risque et à votre budget.
Faites de la sécurité un principe de base de l'organisation.
2
La sécurité doit être un principe fondamental de l'organisation, et inclure des formations supplémentaires et des pratiques de gestion des risques telles que le renforcement de la sécurité de toutes les propriétés et le respect strict des réglementations. En mettant l'accent sur la prévention, vous pouvez économiser des millions.
Comprenez les causes profondes des sinistres importants et expliquez aux assureurs ce que vous faites pour prévenir les sinistres futurs. Développez une stratégie avec HUB pour déterminer le meilleur moment et la meilleure fréquence pour examiner les marchés alternatifs.
Analysez les tendances en matière de pertes.
3
Les sociétés immobilières ont eu du mal à attirer et à retenir les employés, mais celles qui ont une stratégie d'avantages sociaux basée sur la personnalisation et la promotion de la qualité de l'expérience employé (QEX) stimuleront l'engagement, auront un avantage en matière de recrutement et de rétention et réduiront également les risques. Travaillez avec votre conseiller en avantages sociaux pour identifier les bonnes données permettant d’élaborer une stratégie d'avantages sociaux personnalisée.
Augmentez l'engagement de la main-d'œuvre grâce aux avantages sociaux.
4
Soyez prêt
Téléchargez notre Rapport sur les perspectives 2025 du secteur immobilier et les taux d'assurance afin de savoir à quoi vous attendre dans l'année à venir.
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Lorsque vous faites affaire avec nous, vous êtes au centre d'un vaste réseau d'experts qui vous aideront à atteindre vos objectifs. Pour plus d'informations sur la façon de gérer vos frais d'assurance, de réduire vos risques et de prendre soin de vos employés, parlez à un spécialiste de l'assurance du secteur immobilier de HUB.
À propos de nous
2,6 G$
en primes d'assurance commerciale négociées par HUB
49 200
clients du secteur immobilier
122 000
polices d'assurance gérées
3. CBRE, « Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T3 2024 », 1er octobre 2024.
4. RENX, « Prêts au Canada : un examen plus approfondi des prêts hypothécaires de bureaux et assurés », 21 mai 2024.
5. Banque du Canada, « Taux directeur », consulté le 4 novembre 2024.
6. MarketWatch, « La Banque du Canada réduit son taux de financement. Voici ce que cela pourrait signifier pour les Canadiens. », 4 septembre 2024.
7. Sondage sur les perspectives 2025 de HUB International dans le cadre duquel 900 cadres supérieurs et vice-présidents ont été interrogés sur les problèmes auxquels ils sont confrontés en matière de rentabilité, de vitalité des employés et de résilience organisationnelle.
8. Institut canadien de l'immobilier, « Labour Crisis Plaguing the Real Estate Sector Across the Spectrum from Construction to Property Management », 28 mars 2024.
9. Institut Swiss Re, « World insurance: strengthening global resilience with a new lease on life », 16 juillet 2024.
10. Global News, « Fires and floods: 4 disasters across Canada led to record number of insurance claims in 2024 », 4 septembre 2024.
11. Munich Re, « Legal system abuse inflates costs for all », 25 mars 2024.
12. Borden Ladner Gervais via Lexology, « A general introduction to Third Party Litigation Funding in Canada », 2 janvier 2024.
1. RENX, « Prêts au Canada : un examen plus approfondi des prêts hypothécaires de bureaux et assurés », 21 mai 2024.
2. CBRE, « Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T2 2024 », 1er juillet 2024.
77 %
des dirigeants du secteur de l'immobilier estiment que la productivité doit être améliorée en 2025.
Seuls 55 %
des dirigeants du secteur immobilier disposent d'un processus d'évaluation de la gestion des risques de l’entreprise pour faire face aux risques émergents.
Informez votre courtier d'assurance des changements que vous avez apportés à votre entreprise, afin qu'il n'y ait pas de surprises au moment du renouvellement. Passez en revue les risques et les besoins d'assurance au moins 90 jours avant le renouvellement de la police, afin que votre courtier puisse identifier les meilleures options.
Soyez transparent avec votre courtier.
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